敖德萨市中心犹太街 162.9㎡ 两层临街商铺
两轮降到约 $563/㎡，但楼已严重受损

• 优点：市中心老城区临街、独立两层、约 53㎡ 和 50㎡ 两个大开间；债权人决议称不是抵押物；一人报名即可成交；第二轮单价比同案已成交的敖德萨郊区办公室低很多。
• 最大问题：这栋楼 2026 年 3 月 19 日遭袭，房产紧挨坍塌部位。敖德萨市议会 6 月通报，经技术检查，需先拆除危险结构，再全面大修。
• 价格问题：起拍价来自 2026-03-20 的评估，报告仍写房屋状态「满意」，用的是 2023 年 8 月拍的完好照片和完好房产的比价。公告后来标了「已损坏」，但只有第二轮按流拍规则降了 20%，不是按损毁重新定价。
• 我们的建议：只适合能现场查看、算清修复费用的人继续跟进。下一轮公布前，先看房、取结构结论、问清费用由谁承担。查不清这三件事，就不要报名。

标的	非住宅办公商铺房产（嵌入多户住宅楼），不是整栋楼，也不是土地
面积	162.9㎡：主要面积 116.3㎡、辅助面积 46.6㎡（技术护照）
楼层	占一、二两层，内部楼梯相连；所在楼为 3 层，贝壳灰岩墙体
层高	一层 3.54 米、二层 3.07 米（评估报告）
拍卖类型	破产拍卖（清算程序），一人报名即成交
最近一轮	₴4,161,639.20，约 $91,762；约 ₴25,547/㎡、$563/㎡；不含增值税；10-21 截止，0 人
保证金	最近一轮 ₴832,327.84（20%），约 $18,352；前两轮为 10%
土地	公告：楼下土地由多户楼共有人共同使用，本房产没有单独土地租约
税票与费用	不提供税务发票；签约和公证费用由中标人承担；平台报酬按内阁第 865 号决议的程序第四章确定
优先购买权	公告：依《破产程序法典》第 68 条第 6 款，本次拍卖不适用优先购买权

汇率：乌克兰国家银行 2026-11-02 官方汇率 1 美元 = ₴45.3526。门牌、地籍信息和拍卖编号不在公开文章里写，委托时提供。

房产在敖德萨市中心老城区的犹太街（Єврейська），属滨海区。这里步行可到市中心主要商业街。评估报告提到，敖德萨历史中心 2023 年列入世界遗产名录。这栋楼本身是否为文物，我们没有查到依据，要向文物保护部门确认。

地图只显示街区范围。

卖方附件里还有一组内景，同一组照片也用在评估报告里。原图的拍摄信息显示，这组内景拍于 2023-08-07，比遇袭早两年半，不能证明房子现在完好。目前的公开文件里没有受损后的室内照片。

公开信息只说到 8 月计划完成应急和拆除阶段，没有写实际进度、大修资金、完工时间。是否已恢复水电暖，也要现场确认。评估报告写的「水电暖齐全」是按完好状态写的。

轮次	报名截止	起拍价	约合美元	保证金	报名	说明
第 1 次	2026-07-28	₴5,202,049	$114,703	10%	0 人	公告正文未写损坏，只在附件文件名里写了
第 2 次	2026-09-20	₴5,202,049	$114,703	10%	0 人	债权人 8-21 重新批准，价格不变；标的说明加上「已损坏」
第 3 次	2026-10-21	₴4,161,639.20	$91,762	20%	0 人	决议规定的重复拍卖，比首轮降 20%

2026-08-21 债权人委员会决议只写了这两档价格，没有写第二档流拍之后怎么办。所以下一步价格和时间由清算人和债权人委员会决定，不能假设一定继续降价。法院 2025-12-23 开启的清算程序期限为 12 个月。

卖方是破产清算中的第聂伯企业 ТОВ «Монтана-Естейт»，由法院指定的清算人组织出售。这次是同一破产案批量处置房产，不是针对这一处定价。2026 年以来案内已挂出约 300 场全国房产。

• 2022 年：ПриватБанк 起诉，要求认定涉及债务人的交易无效，并把财产返还破产财产。当时登记业主是另一家公司 ТОВ «Цукорпром»，法院禁止处分这处房产。
• 2026-02-19：银行、Монтана-Естейт 和 Цукорпром 达成和解。
• 2026-03-12：第聂伯罗彼得罗夫斯克州商事法院批准和解并解除保全措施。
• 2026-05-03：依该裁定，产权登记到 Монтана-Естейт 名下。2026-05-21 的产权摘录没有列出抵押或查封。

现有文件显示产权已经理顺，但摘录已经过去 5 个多月，报名前要取最新的。主要债权人是两家公司和 ПриватБанк；8 月决议显示，两家公司曾联合要求撤回旧条件，重新制定出售条件。这只说明出售条件有过调整，不代表存在问题。

可以用这些数字比较，但都不是修复后的市场价承诺：

参照	每㎡	怎么看
评估报告的 5 个比价（完好房产的挂牌价）	₴29,389–42,669	挂牌价，不是成交价
本标的评估价	₴31,934	按「满意」状态，没有扣除损毁
本标的最近一轮	₴25,547（约 $563）	三次 0 人，这个价仍没有买家
同案敖德萨市郊另一处 74.8㎡ 办公室，2026-07 成交	₴44,570	完好状态，9 人报名，成交价约为起拍价 2 倍；地段不同

这组数字说明的是：同一破产案里，状态好的小面积房产有人抢；这一处在相同卖方、相同规则下三次无人报名，主要原因很可能是损毁和不确定性，而不是地段。

判断价格时要用这个算法：修复后的可比价 − 业主要承担的修复费用 − 修复期间没有收入的成本 − 风险折扣。修复费用现在没人能给出数字，所以我们不说它便宜，也不做回报测算。

• 地段不会因损毁改变：如果大楼完成修复，这里仍是市中心临街房产。价值要靠修复完成后的经营或出租实现。
• 可能继续调价：三次 0 人后，下一轮是否降价要看债权人决定。价格调整要先和修复费用一起算，不要因为低价就报名。
• 竞争少：前三次无人报名。但一旦楼体修复方案明确，或价格进一步降低，可能出现竞争，不能假定只有一人。
• 升值不靠地价自动上涨：它取决于楼体修复进度、本地需求和经营能力，也取决于安全形势。

投资人类型	合适吗	理由
敖德萨本地、熟悉施工的商户或房产投资人	可以研究	能到现场看，能找工程师算修复费用，也能等
想买来很快开店的人	不合适	大修完工时间未知，开业时间定不下来
只想买了收租的远程投资人	不合适	要长期处理修复、业主协调和施工，难以远程把控
资金紧张、要靠贷款的人	不合适	保证金和价款都要先出，修复费用不确定，受损房产融资也难
想做模式三代持的小额投资人	不建议	持有期内风险和后续投入都不确定

乌克兰《移民法》规定，外币投资不少于 10 万美元可在年度配额内申请移民许可，再办永久居留。通行做法是：本人控股乌克兰公司，境外外币注资并取得银行证明，再由公司买入资产并实际经营。个人直接买房一般不算投资。

这处价格约 $9.2 万，如果公司还投入修复和经营，总投资可能超过 10 万美元，但要以实际注资和经营为准，不是买下就够。

1. 下一轮什么时候、什么价格？债权人委员会有没有新决议？
2. 能否由工程师进入室内？一、二层现状怎样，楼板、承重墙和楼梯是否受损？
3. 技术检查报告能否提供？这部分是否列入拆除范围？
4. 大修由谁组织，资金来源是什么？市政府或援助资金是否覆盖非住宅业主？
5. 新业主要分摊多少，何时支付？施工期间能否进入？
6. 大楼是否属于文物，或受历史保护区限制？修复外立面、门窗和招牌要哪些批准？
7. 水、电、暖何时恢复？接入要多少费用？
8. 最新产权摘录是否仍无查封？有无欠费、在用人或正在进行的诉讼？

下一轮公布后，一人报名即可成交的规则是否继续，要看新公告。外国个人可以买非住宅房产的条件和税务安排要先确认，通常用乌克兰公司持有更便于后续经营和修复。我们不安排陪拍。

代拍与尽调由陆侨服务有限公司（乌克兰主体 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ»）承办。这个项目要自己修复、经营，建议模式一或模式二：

项目	费用	本项目估算
尽调（按评估价，>$10 万为 1%，预收不退）	1%	约 $1,147
中标后竞拍协助	成交额 1%	按 $91,762 约 $918
过户交割	成交额 1%	按 $91,762 约 $918
工程师结构检查、公证、税费、平台报酬	按实际发生	报名前确认

详细规则见《三种合作模式》。同一破产案敖德萨市内还有一处 93.8㎡ 非住宅房产，第二轮约 $86,047、11-05 截止；我们还没有对它做尽调，只作为可以一起比较的线索。

资料来源：Prozorro 公告及附件（评估报告、技术护照、产权摘录、法院裁定、债权人委员会决议）；敖德萨市议会经 048.ua 发布的通报（2026-06-24）。