乌克兰开发用地合作
我们为开发商找地、拿地、报批，一直协助到开工

本方案面向有开发意愿和开发能力的房地产开发商、施工企业，包括已在乌克兰经营的本地开发商，以及准备进入乌克兰的中国开发企业。没有开发能力的纯财务投资者，目前不在服务范围内。

我们负责（到开工为止）	开发商负责
按开发商的标准（城市、用途、面积、层数、预算）每周扫描 Prozorro 在拍地块，提出入围清单	项目决策与全部资金
逐块尽调：地籍、用途代码、规划条件、合同条款、价格历史、流拍原因	设计、施工（含施工资质）
报名、保证金、竞拍、签订租约、登记租赁权	融资、预售与销售
协助取得城市规划条件和限制（МУО）、准备施工许可材料、申请管网接入	竣工验收、交房、物业移交
翻译、陪同、对接议会及各部门	项目公司的日常经营和纳税

审批结果由政府部门决定，我们协助办理，不承诺审批结果。

	方式一：顾问式	方式二：成果绑定
竞拍人、承租人	开发商自己的乌克兰公司	开发商自己的乌克兰公司
我们的服务费	按节点收现金服务费	不收服务费，按项目利润分成
项目实际费用	开发商支付	开发商支付
适合	希望费用确定、完全自主的开发商	希望我们和项目利益绑在一起的开发商

两种方式都可以使用"公司代设与代持"附加服务（见第 6 节）。

选地与入围清单	按城市包月 $500–1,000 / 月
单块地尽调	按评估价（租赁按标的额＝年租×年数）分档：≤$5,000 收 $200–300；$5,000–100,000 收 $500；超过 $100,000 收 1%。尽调前预收，不退
竞拍协助	标的额 × 1%，最低 $2,000，中标后支付
签约与租赁权登记	标的额 × 1%，最低 $2,000，登记完成后支付
城市规划条件（МУО）	按规划总建筑面积 $0.5 / ㎡，保底 $3,000，取得后支付
施工许可材料与申报协调	按规划总建筑面积 $1.0 / ㎡，保底 $5,000，取得施工许可后支付

规划条件和施工许可两项按项目规模计费，取"保底"和"按面积计算"中较高的一个；规划总建筑面积以城市规划条件或设计任务书为准。

规划总建筑面积	城市规划条件	施工许可	两项合计
3,000㎡	$3,000（保底）	$5,000（保底）	$8,000
8,000㎡	$4,000	$8,000	$12,000
20,000㎡	$10,000	$20,000	$30,000

竞拍和签约设最低收费的原因：土地租赁的标的额往往很小，例如年租约 $9,500、租期 5 年的地块，标的额约 $4.7 万，只按比例收费覆盖不了拿地的工作量。第三方实际费用（律师、测绘、公证、规费、翻译）另计。

两步分配

第一步：超额阶梯。以项目总投资为基数，按项目周期计算年化收益率（单利）。年化 5% 以内的利润全部归开发商；超过 5% 的部分按下表分段给我们分成。

项目年化收益率	这一段我们分
0–5%	0
5–10%	2%
10–15%	4%
15–20%	6%
20% 以上	8%

第二步：基础分成。第一步分完后剩下的利润，我们再分 2%。我们没有出资，所以只分正利润，不承担项目亏损。

举例

以下数字只用来说明计算规则，不是收益测算。假设项目总投资 $300 万、周期 3 年，每 5% 年化收益对应 $45 万利润。

情形	项目利润	年化	第一步	第二步	我们合计
利润偏低	$300,000	3.3%	$0	$6,000	按保底
利润正常	$900,000	10.0%	$9,000	$17,820	$26,820（占利润 3.0%）
利润较好	$1,500,000	16.7%	$36,000	$29,280	$65,280（占利润 4.4%）

保底

我们的分成不低于方式一同等服务的节点费用合计（按实际完成的节点计算）。利润分成高于保底，按利润分成；低于保底，按保底。保底在项目竣工后从销售回款中支付，项目最终亏损时也支付——我们的服务已经完成，亏损属于开发和销售的风险。

按节点取得分成资格

节点	累计取得
租约签订、租赁权登记完成	40%
取得规划条件和施工许可	70%
开工	100%

• 开发商原因导致项目停止：已完成的节点按方式一节点费用 × 1.5 折现支付。
• 拍卖没拿到地，或审批未获批准而停止：我们不收费，开发商只承担已发生的实际费用。
• 从方式一转为方式二：已按方式一支付的尽调费，计入项目成本。

利润的计算口径

• 一个项目一家项目公司，单独记账。我们有权随时查账；竣工结算由独立会计师审计。
• 利润＝销售收入 − 土地租金及拿地费用 − 设计 − 规费 − 施工 − 合理融资利息 − 销售费用 − 项目公司税费。
• 关联交易按市场价：开发商关联的施工公司承包时，造价按市场价或经第三方审核。
• 开发商管理费不超过销售收入的 3%，超出部分不计入成本。
• 预算超支超过已批准总预算 10% 的部分，须经我们书面确认才计入成本。
• 未售房屋：竣工满 12 个月仍未售出的，按独立评估价计入收入结算，或按我们的分成比例分配房屋。
• 分配节奏：销售回款达到 50% 时预分一次，竣工结算时多退少补。

我们在项目中的权利

• 参与但不主导投资决策，享有知情权和建议权。
• 需经我们书面同意的事项：批准总预算、关联交易、低于成本价出售房屋、项目公司对外担保。
• 防绕开：我们推荐、开发商书面确认过的地块，开发商 24 个月内不得绕开我们自行竞拍。
• 逐块确认：每块地经双方书面确认后，才开始尽调和报名。

法律形式：不进入项目公司股东名册，签订《开发服务及利润分成协议》，我们提供服务、按上述公式收取成功费。协议文本与税务处理以合作律师、税务师意见为准。

• 做法：开发商还没选定地块时，由我们先注册一家乌克兰有限公司、开好银行账户，作为待用公司维护。选定地块后，在交保证金之前到公证处把全部股份转给开发商，同时更新最终受益人登记，再以这家公司报名竞拍、签订租约。
• 省的是时间：注册公司只需几天，外国股东开银行账户往往要几周，而拍卖报名期常常只有一个月。
• 为什么在交保证金前过户：竞拍时公司已经属于开发商，权利义务清楚，也符合最终受益人登记的要求。
• 例外：开发商坚持中标后再接手的，保证金须由开发商提供，没收风险在协议中写明由开发商承担。
• 费用：公司设立按实际费用；维护期参考 $100–250 / 月（记账、税务申报、法定代表人、注册地址）；股权过户按公证实际费用。

1. 初次沟通：开发商说明开发方向、城市、规模、预算，选择方式一或方式二。
2. 签订合作框架协议：写明方式、收费或分成规则、防绕开、逐块确认。
3. 选地：我们每周提供入围清单，开发商书面确认要深入的地块。
4. 尽调：我们出具尽调报告，开发商决定是否报名及最高出价。
5. 准备公司：开发商用自己的公司，或使用"公司代设与代持"服务。
6. 竞拍与签约：报名、竞拍、签订租约、登记租赁权。
7. 开工前报批：规划条件、设计任务、施工许可、管网接入。
8. 开工：我们的服务责任到此结束；方式二进入利润结算阶段，直到竣工审计和最终分配。

如需我们在中国为项目推荐买家，双方另签销售合作补充协议，比例另行约定。以上费用为现行标准（2026-10-29 起），每个项目的最终条件以双方签署的书面协议为准。