先说结论
- 在伊尔平，不在基辅市区。伊尔平是基辅西北紧邻的卫星城，通勤方便、绿化好，是基辅人买独栋住宅的热门地段。
- 用途是宅基地（02.01），只能建独栋住宅（一般为独户或双户）及附属建筑。评估报告也明确写了：建公寓楼不符合法定用途，不作为最佳用途。
- 建公寓要先改用途（改为多层住宅用地 02.03），要有市议会批准的详细规划，且地块紧邻大片绿地。对初次试水的人，这条路时间长、成功率低，不建议作为买入理由。
- 适合的试水方式：建一栋住宅出售，或者先确认能否把地分成两块再分别开发。投入和周期都可控。
- 价格不便宜：约 $9,400/分，处于评估报告列出的伊尔平挂牌价 $8,500–12,500/分的区间内；地块现在长满树木灌木，未接水电气，前期清理和接入还要花钱。
标的速览（官方数据）
| 位置 | 基辅州布恰区伊尔平市，谢韦里尼夫斯卡街 108е（вул. Северинівська, земельна ділянка 108е）。资产库地址栏写成"105-Б"，以地籍登记的 108е 为准 |
| 地籍号 | 3210900000:01:115:0071 |
| 面积 | 0.1000 公顷（1,000㎡），形状接近矩形，地势平坦 |
| 法定用途 | 02.01 建造和维护住宅、附属建筑和构筑物（宅基地），住宅及公共建筑用地 |
| 所有权 | 私有，个人所有，2012 年买入、2016 年登记；无抵押 |
| 拍卖性质 | 法院强制执行拍卖（landArrested-english），私人执行员为执行一笔个人借款判决组织 |
| 起拍价 | 4,218,600 格里夫纳（约 $93,800，约 $9,400/分），即评估价，不含增值税 |
| 保证金 | 1,265,580 格里夫纳（30%，约 $28,200） |
| 报名费 / 加价步长 | 864.70 格里夫纳 / 42,186 格里夫纳（1%） |
| 查封 | 私人执行员查封 1 项，官方标注可解除（成交后解除） |
| 公用设施 | 公告标注"无"；评估报告：周边有水电气网络，地块本身未接入 |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格竞买人 |
| 时间 | 报名截止 2026-10-18 20:00，开拍 2026-10-19 11:20（基辅时间） |
| 拍卖记录 | 2026-08 首次挂出（LAE001-UA-20260821-18635），因公告技术错误撤销；本轮 LAE001-UA-20260915-72646 为实际第一轮，价格未变 |
来源：Prozorro.Sale 公告及附件（不动产登记信息、国家地籍局复函、2026-08 评估报告、现场照片），2026-10-12 查询。美元按乌克兰国家银行 10 月 13 日汇率 1 美元 = 44.9567 格里夫纳折算。附件中涉及债务人个人信息的文件不收入资料包。
位置与现状
地块在伊尔平北部，谢韦里尼夫斯卡街东侧，挨着一大片绿地。评估报告记载附近有公园、住宅区和公交站，门前是沥青路。伊尔平紧贴基辅西北边界，距地铁红线终点站"科学院城"（Академмістечко）直线约 10 公里，有公路和市郊铁路通基辅。2022 年 3 月伊尔平遭到严重破坏，之后大规模重建，现在是基辅近郊买独栋住宅的热门地段之一。
标记为公告坐标，落在谢韦里尼夫斯卡街旁，与评估报告的地籍图一致。
现状：没有围墙、没有建筑，长满落叶树、松树、灌木和杂草，未接入水电气。开发前要清理场地；移除树木在乌克兰需要办手续，并可能按规定缴纳绿化补偿费。
能不能建公寓
直接回答：按现在的用途，不能。
- 用途写死了。02.01 宅基地只能建住宅及附属建筑（独户或双户住宅为主）。公寓楼对应的是 02.03 多层住宅用地。
- 改用途要过规划这一关。城镇土地改用途，一般要有经市议会批准的详细规划（ДПТ）支持，再由所有人申请。规划要考虑地块周边是独栋住宅还是多层住宅区、日照、消防、停车，以及旁边的绿地。
- 地块太小，又挨着绿地。1,000㎡ 扣掉退界、消防间距和停车，能放的公寓楼体量很有限；紧邻绿地，改规划很可能遭到居民反对。伊尔平战后重建期间，"在独栋住宅区插建公寓"的争议很多。
- "宅基地上盖小公寓、按份额卖"这种做法本地确实有，但属于违规开发，买房人拿不到正规公寓产权，开发商面临罚款和停工。我们不建议，也不协助。
所以，如果目标是"开发公寓"，这块地不是好的起点。想做公寓开发的，应该直接找用途已经是多层住宅的地块（例如我们分析过的敖德萨阿尔卡迪亚地块），而不是买宅基地去赌改用途。
适合怎样的小型开发
对第一次试水的人，这块地合理的玩法是"小而合规"：
伊尔平对独栋住宅的需求一直存在。1,000㎡可以容纳一栋带院子的住宅，按宅基地用途报建，流程相对简单，完工后可以整体出售。能建多大、几层，以伊尔平市规划部门的规划条件为准。
评估报告的可比样本里有 500㎡左右的宅基地。如果伊尔平允许把这块地分成两块 500㎡，就可以建两栋小住宅分别出售。能不能分、最小面积多少，要在报名前问清楚。
买入后清理、围墙、申请接入条件，提升"可开发程度"后再转让。评估报告指出，已围墙、已确认可接入的地块挂牌价更高；但这不是确定的增值，要承担持有期间的风险。
我们不提供售价和回报测算：建造成本、工期、伊尔平新房成交价都需要按你的具体方案找本地建筑商报价后再算。
价格怎么看
- 起拍价就是评估价。评估报告（2026-08）采集了伊尔平谢韦里尼夫斯卡街、卢霍瓦街等地 500–2,100㎡宅基地的挂牌价，约 $8,500–12,500/分，对挂牌价打 9 折并按位置、道路、现状、设施逐项修正后得出本价格。
- 本地块的扣分项：没有围墙、长满树、没接设施。加分项：城市范围内、沥青路、靠公园和公交站。
- 第一轮，没有流拍历史。法拍土地流拍后，第 3 轮一般降 15%、第 4 轮降 30%。但需要至少 2 人报名才开拍，有人报名就是真实竞价，成交价可能高于起拍价。
风险
怎么参与
时间较紧（10 月 18 日截止）。准备开发的，建议按模式二：由陆侨服务有限公司（乌克兰主体 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ»）代设 SPV 报名竞拍，中标后先把 SPV 股权变更给你，再付余款、办过户。之后用这家公司报建、建房、出售，比较顺手。已有乌克兰公司的可以按模式一自己参拍。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年。请尽快联系，留出尽调和缴保证金的时间。
核查执行程序、查封和登记；向伊尔平市了解片区规划和分割的可能性；现场看地界、树木和接入点。评估价约 $94,000，属 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500。
保证金为起拍价 30%（约 $28,200），需在截止前到账。未中标或流拍按规则退还。
中标后竞拍协助费、过户服务费各按成交额 × 1%，共 2%。之后我们可以协助对接本地建筑师和施工方。
费用说明见《三种合作模式》。这块地的价值在于开发，代持（模式三）不适合。
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