哈尔科夫州克拉斯诺帕夫利夫卡镇消防站旧办公生产楼 881㎡
半价轮约 $9,544，便宜，但楼体受损、地在消防站院里

拍卖方式	国有资产小私有化，半价轮（"降低起拍价的拍卖"），1 人报名即可成交
卖方 / 持有方	国家财产基金会哈尔科夫州分部出售；账面持有方是国家紧急情况局哈尔科夫州总局（消防系统）
位置	哈尔科夫州洛佐瓦区克拉斯诺帕夫利夫卡镇（Краснопавлівка），镇中心小区内
标的	消防站办公生产楼（图纸编号"А-2"），两层带地下室，共 881.2㎡：一层 295.7㎡、二层 288.9㎡、地下室 296.6㎡；1974 年建成；混凝土基础、砖墙、钢筋混凝土楼板、油毡屋面
官方状况	"技术状况不合格，继续使用须进行修复工程；供电系统需要恢复"
起拍价	本轮 ₴432,550，不含增值税（成交价另加 20%）；约 $9,544，含税约 $11,453（按 1 美元＝45.32 格里夫纳）。原价 ₴865,100
保证金 / 报名费	₴86,510（约 $1,909）/ ₴1,729.40（约 $38）
出售条件	只有一条：过户后 30 天内补偿国家财产基金会支付的评估费
报名截止 / 开拍	2026-11-12 约 20:00（基辅时间）/ 2026-11-13
租约	截至 2026-10-05 没有出租
土地	不在出售范围（见第 4 节）

附件有两组照片：一组是冬天拍的（有雪），一组是早春拍的，没有拍摄日期信息。能看出来的情况：

• 主体结构：砖墙和预制楼板大体还在，但二层外墙有几个大洞，屋顶边缘的砖塌落，屋面防水情况看不清；
• 室内：多间隔墙倒塌、满地瓦砾，一间有明显烟熏；部分窗户是后来换的塑钢窗，说明不久前还有人维护；
• 地下室：相对完整，有旧桌椅；
• 原因：公告没有说明破损原因（遭袭、火灾，还是被拆取材料），要问持有方，因为这关系到结构安全和保险。

我们的判断：这不是"刷刷墙就能用"的旧楼。要先做结构检测，二层局部墙体和屋面很可能要重砌重做，再接电（官方写供电需恢复，公告没提水和暖气）。一层和地下室可能先用起来。

到哪里	距离	意味着什么
洛佐瓦市	直线约 28 公里	区中心、重要铁路枢纽，是最近的城市市场
哈尔科夫市	公路约 116 公里	州府，离得较远
巴拉克利亚 / 伊久姆	直线约 51 / 70 公里	2022 年被占领后收复、受损严重的城镇，有重建需求
东部前线	直线大约 90–110 公里（🟡 前线会变动）	不在前线，但哈尔科夫州全境经常遭袭

克拉斯诺帕夫利夫卡在第聂伯—顿巴斯运河的克拉斯诺帕夫利夫卡水库边，是一个以农业为主的小镇。资产库的城市写"哈尔科夫"，容易让人以为在哈尔科夫市，我们已改正。

公告列出了楼下地块的信息：

面积	0.7636 公顷（已登记，有地籍号）
用途	"用于安置紧急情况局机构和单位并保障其日常运行"
所有人 / 使用人	国有，所有人洛佐瓦区国家行政机关；使用人哈尔科夫州紧急情况局
是否出售	不出售，买方过户后自行办理

这意味着：买下的只是楼，地是整个消防站院子的一部分，用途是"消防机构专用"。按《土地法》第 120、134 条，买方可以不经土地拍卖申请楼下土地，但这里要先从 0.76 公顷里分出一块、改用途，还要紧急情况局同意让出，并解决进出通道——每天和消防车共用一个院子也是现实问题。这是 8 轮 0 人的主要原因之一。详见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。

挂牌记录（沿上一轮编号逐轮追溯）：2026 年 5 月首次上拍，此后按"原价 → 半价 → 逐步降价"循环了三次，全部 0 人；本轮是第 3 次半价轮。价格从来没有低于半价，这是小私有化的固定循环，不是重新评估。

时间	方式	起拍价（不含税）	结果
2026-05 至 06	原价 → 半价 → 逐步降价	₴865,100 → ₴432,550	0 人；逐步降价轮被撤销
2026-07 至 08	原价 → 半价 → 逐步降价	₴865,100 → ₴432,550	全部 0 人
2026-10	原价	₴865,100	0 人
2026-11（本轮）	半价	₴432,550	11-12 截止

同一持有方在哈尔科夫州卖掉的消防站房产：

地点	面积	成交价	报名人数	每㎡
洛佐瓦市消防站楼（2025-10）	507.3㎡	₴450,001	2 人	约 ₴887
兹米伊夫市（2026-04）	198.7㎡	₴1,250,009	5 人	约 ₴6,291
扎切皮利夫卡镇，半价轮（2026-06）	200.3㎡	₴320,111	3 人	约 ₴1,598
本标的半价轮	881.2㎡	₴432,550 起	8 轮 0 人	约 ₴491（约 $10.8）

同类房产在州里是有人买的，城市里、楼况好的还会竞价。这一栋每㎡最便宜却没人要，说明买家在意的是楼体损坏、和消防站共用院子、土地办不下来、镇子小这几点，不是价格本身。

哈尔科夫州不在我们常推荐的西部和南部，但它是乌克兰的工业和教育大州（以下为公开资料概括，🟡 未逐条核对官方统计）：

产业	情况	和这个小镇的关系
机械制造	哈尔科夫市有汽轮机、拖拉机、运输机械等大型老厂，配套企业多	离市区 116 公里，关系不大
农业	黑土区，粮食、向日葵、甜菜为主，大农场多	关系最大：镇子周边都是农田，农机修理、农资仓储、粮食服务有本地需求
天然气	州内有谢别林卡等大气田	间接相关，气田在巴拉克利亚一带
铁路物流	洛佐瓦是哈尔科夫通往第聂伯和南方的铁路枢纽	28 公里外，适合以洛佐瓦为中心的小型仓储配送
高校和 IT	哈尔科夫是全国第二大教育中心	与小镇无关
重建	巴拉克利亚、伊久姆等收复城镇损毁严重，需要建材和施工	可以做建材堆场或施工队驻点，但 50–70 公里外，要看实际订单

总体判断：哈尔科夫州工业和人才底子强，但离俄罗斯和前线近、经常遭袭，更适合已经在当地经营的企业扩张，或战后重建阶段再关注。新进入的外国投资者不宜从一个小镇的受损旧楼开始。

用途	判断	理由
本地农业服务企业的办公＋小库房	相对可行	楼层平面是办公和小间，地下室可存放；镇子周边是农田
农机配件、建材的小型仓储门店	可以看	要先解决院子通道和装卸；镇子市场小
重建施工队的驻点和工人宿舍	谨慎	原用途是非住宅，改作宿舍要办用途变更和消防验收；要有长期订单
小型加工车间	谨慎	楼板承重、层高和电力都要先查；和消防站共用院子会受限制
旅馆、商业零售	不合适	小镇客流少，楼况差
低价买入等升值、转卖	不推荐	8 轮 0 人，转卖很难；闲置还要看管和交土地费

"重新改造"要算的账：房价本身很低（约 $11,453 含税），真正的钱在后面——结构加固、二层局部重砌、屋面、门窗、接电和供暖，加上分地和改用途的测绘审批。修缮费用必须现场勘测后才能估，很可能是房价的好几倍，这里不写数字。

谁	合不合适	理由
洛佐瓦一带的农业服务、建材、小加工企业	相对可以考虑	有本地需求和施工能力，便宜的面积对他们有用
想在哈尔科夫州起步的中国或华人企业	不建议从这里开始	位置偏、楼况差、土地复杂；先看洛佐瓦或哈尔科夫市里楼况好的标的
海外小额投资者，想低价持有	不推荐	人不在当地，修缮、看管和土地都难推进
想要马上能用的房子	不合适	要先结构检测和大修

除房价外还要算：20% 增值税（约 $1,909）、评估费补偿（金额在合同里写明）、报名费约 $38、公证与登记、结构检测、修缮、接电、分地和改用途的测绘审批、以后每年的土地租金或土地税，以及看管费用。

我们的建议：只适合本地已有业务、能自己修缮的企业；报名前一定要拿到三个答复，否则不报名：

1. 看现场、问原因。工作日约持有方代表看楼，问清破损原因，并请结构工程师判断哪些部分要拆。
2. 问土地和院子。书面问紧急情况局和洛佐瓦市议会：能否从 0.76 公顷里分出楼下地块、改成什么用途、怎么进出。
3. 问电。问配电公司恢复供电的条件和费用。

时间很紧（11-12 截止），来不及就等下一轮：按过去的节奏，流拍后还会出现逐步降价轮或重新从原价挂牌。

用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）。评估价在 $5,000–$100,000 之间，尽调费 $500；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议走模式三（代拍代持）：价值全在后续修缮、分地和经营，单纯代持没有意义。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

哈尔科夫州位于乌克兰东北部，北接俄罗斯，州府哈尔科夫是全国第二大城市。想了解全州的产业和位置，可以看我们的《乌克兰各州投资地图：哈尔科夫州》，也可以查维基百科（英文）。

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