基辅州 5.39 公顷能源用地 49 年租赁权
年租约 $13,800，49 年怎么看

位置	基辅州鲍里斯皮尔区迪维奇基村社（Дівичківська громада）斯托夫皮亚吉村片区（Стовп’яги），地块在佩列亚斯拉夫市（Переяслав）西郊、村庄和城区之间。距基辅市区约 85 公里，不是基辅市
地籍号	3211000000:01:015:0160
面积 / 形状	5.3894 公顷（约 81 亩）。西窄东宽的楔形长条，北侧沿村道与约 10 户村民宅院相邻，南侧是大片农田；中间有一小块不属于本地块的私人地
土地类别 / 用途	工业、交通、电子通信、能源、国防等用地；用途代码 14.01：发电企业、机构的建筑和构筑物。2026 年由"农业用地·储备地（01.17）"改为现用途
出租方	迪维奇基村议会（村社所有土地，2022 年登记）
拍卖标的	土地租赁权，按年租金竞价，价高者得；租期 49 年
起拍年租	₴566,597.55 / 年，不含增值税（约 $13,819 / 年）。按村议会 2026-08-20 第 3389-100-VIII 号决定，为规范估值的 5%；公告写明租金按法定指数化系数逐年调整
中标人另付	拍卖准备费用 ₴15,000（约 $366）
保证金	₴169,979.27（约 $4,146），中标后（扣除交易平台佣金）抵作首年租金
报名费 / 加价步长	₴864.70 / ₴5,665.98（约 $138）
开拍条件	至少 2 名合格报名人，只有 1 人报名则本轮流拍
报名截止	2026-10-25 20:00（基辅时间）
开拍时间	2026-10-26 12:20（基辅时间）
限制	两处电网保护区，合计 1.7196 公顷，约占地块的 32%（1.1541 + 0.5655），永久有效。公告只写了第一处，第二处见地籍摘录
市政设施	公告标注无现成工程管网；没有提供规划条件（МУО）
土地规范估值	₴11,331,950.91（约 $27.6 万，2026-08-03 评定）。这是计税用的规范估值（НГО），不是市场价

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告（LRE001-UA-20260925-98239）及其附件：拍卖决定及附件、租赁合同草案、地籍摘录、物权登记摘录、规范估值摘录、改变用途的土地测量项目（含区域规划摘图）和现场照片，2026-10-11 查询。美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算。基辅 10 月 25 日凌晨起改冬令时（UTC+2），上面的时间已按冬令时换算。

乌克兰《土地租赁法》规定租期最长 50 年，49 年基本就是上限。对需要长期回收的项目（电站、厂房）这是好事：不用担心几年后被收回。但"长"是双向的：

按起拍价计算	格里夫纳	约合美元
每年租金（规范估值 × 5%）	566,597.55	$13,819
10 年	5,665,976	$138,190
20 年（≈ 已付满整个规范估值）	11,331,951	$276,389
49 年合计（未计指数化上调）	27,763,280	$677,153
首年合计（租金 + 准备费用，不含平台佣金、登记、设计和建设）	≈ 581,598	≈ $14,185

• 租金只会涨：每年按规范估值的法定指数化系数调整；规范估值重新评定时承租人自行按新值计算；合同第 14 条明确，拍卖取得的租约租金不得下调。上表是不涨价的最低值。
• 5% 不算便宜：同类能源用地里，利沃夫州若夫克瓦那块 20 年的地按规范估值 3% 起拍。这里的 5% 叠加 49 年，相当于约 20 年就付满一整块地的规范估值。
• 合同没有承租人提前退租的条款：第 35 条写的是"双方协商一致"或"法院判决"才能解除。项目做不下去时，不能单方面"退租止损"，主要的退出办法是出售持有租约的公司（合同第 37 条：承租人重组不影响合同），或经村议会同意转让、转租。所以这块地一定要以公司（SPV）名义持有，不要以个人名义签。
• 到期续租（第 8 条）：守约的承租人有优先续租权，需在到期前至少 90 天书面通知。到期不续又不交还土地的，要按当时的规范估值继续赔付租金。

标记为官方公告坐标，与测量项目里《基辅州区域规划》摘图标出的位置一致（佩列亚斯拉夫西侧）。

佩列亚斯拉夫是基辅州东南部的历史名城，在第聂伯河（卡涅夫水库）左岸，人口约 2.6 万。从基辅市区开车约 1.5 小时，到鲍里斯皮尔国际机场约 55 公里。地块就在通往城区的公路旁、斯托夫皮亚吉村和城区之间。

出租方上传了 18 张 2026 年 8 月拍摄的现场照片（全部放在云盘资料包里）。能看出：

• 地上有人种庄稼：大豆、玉米清晰可见。地籍和物权登记显示没有登记在册的承租人，可能是村民或农户在没有合同的情况下耕种。签约前必须要求村议会确认并交付一块空地，包括作物收获、补偿谁出、何时清场。
• 电网线路穿过：多根中压电杆，保护区约占地块的三分之一。保护区内建设、种树要经电网公司同意，光伏板也要按规程退让。
• 紧邻住宅：北侧整条边是村民宅院。做光伏问题不大；燃气机组、生物质等有噪声、排放的项目，要按卫生防护距离评估，很可能做不了。
• 生地：没有建筑、没有管网、只有土路。

时间	事项	价格 / 结果
2021-11	土地清查后登记地籍，为农业储备地（耕地）；2022-01 登记为村社所有	—
2026-03-26	村议会第 3209-94-VIII 号决定：同意编制改变用途的测量项目	—
2026-04 ～ 06	第 3263-95-VIII、3342-98-VIII 号决定：批准项目，用途改为 14.01（发电企业）	—
2026-08-03	评定规范估值 ₴11,331,950.91	—
2026-08-20	第 3389-100-VIII 号决定：拍卖 49 年租赁权，起拍 = 规范估值 × 5%（第 4 号拍品）	₴566,597.55
2026-08-27 ～ 09-24	第 1 轮（LRE001-UA-20260825-77416）	起拍 ₴566,597.55，流拍（报名人数不足）
2026-09-29 起	第 2 轮（本轮）	起拍 ₴566,597.55，没有降价

按地籍号检索 Prozorro 全部记录，只有这两轮。村社土地租赁的起拍价由议会按规范估值百分比定死，流拍一般不降。决定附件写明这是村议会同批的"第 4 号拍品"，同一时期可能还有同类能源用地在拍。

用途 14.01 只允许建发电企业的建筑和构筑物。合同第 16、17 条重复写明了这一用途，第 36 条把"不按用途使用"列为单方解约理由。结合地块条件：

测量项目附带的规划资料里，这一片在 2021 年《基辅州区域规划》中标为"农业区"，社区层面的分区图摘页又标为"特殊区"。用途登记已经完成，但报建前申请规划条件时，规划部门怎么认定，要提前问清。

合同草案是村议会决定的附件 2，签约时以正式文本为准。和同类合同比，这份对承租人有宽有严：

• 较宽的地方：没有写"建房须经出租方书面同意"（第 28 条：承租人自主经营）；承租人公司重组、土地所有权转移都不影响合同（第 37 条）；出租方违约时承租人可索赔实际损失和可得利益（第 22 条）；逾期滞纳金为每天 0.1%（有的合同是 1%）。
• 租金：首年租金按政府规定期限支付，保证金抵扣；以后按税法逐年自算申报，不得下调（第 9–14 条）。
• 逾期罚则（第 15 条）：10 日内交一整年租金的罚款，另加每天 0.1% 的滞纳金。
• 村议会单方解约（第 36 条，由村议会决定）：连续 3 个月以上不付租金；未经同意转租；不按用途使用；以及"双方就第 14 条租金调整未能达成一致"。这一条在 49 年里分量很重：如果议会提出调整租金而你不同意，它可以据此解约。签约前应请律师争取把这一条限定为"法定调整事由"。
• 公共需要（第 26、34 条）：出租方可因公共需要改变用途而要求提前终止；土地被征收时合同终止。
• 改良不补偿（第 20、21 条）：无论是否经过同意，对土地的改良投入都不补偿。在租赁土地上合法建成并登记的建筑归建设方所有。
• 意外毁损风险由承租人承担（第 30、31 条），合同不强制投保。
• 没有承租人提前退租条款（见第 2 节）。

适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司直接报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你，再由 SPV 签约）。49 年、无退租条款的租约，用独立的 SPV 持有是最重要的风险隔离：将来要退出，可以整体出售 SPV。不建议采用模式三代持。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。

资产市场条目：佩列亚斯拉夫西郊 5.3894 公顷能源用地；同类能源用地可参考 利沃夫州若夫克瓦 9.46 公顷（20 年）。