先说结论
- 不是公寓。官方登记为"非住宅建筑"（об'єкт житлової нерухомості: Ні），技术图纸上是 1 号楼（литера А）一层第 110 号非住宅用房，过去是银行营业厅。想在基辅买房自住的人，不建议买这个。
- 面积约 202㎡，单价约 $1,345/㎡，不是 $1,500/㎡。资产库里的 $298,610 是按旧汇率（约 41）折算的，按 10 月 13 日国家银行汇率 44.96，起拍价约 $272,300。
- 法律形式是份额。卖方登记的是一栋 4,995.8㎡ 非住宅建筑的 4/100 共有份额（4% × 4,995.8 ≈ 199.8㎡），不是一套单独登记的房产。买到后想单独处置，最好办理"份额实物分割"，把这 202㎡ 登记成独立房产。
- 适合找临街商业用房的投资人（药店、诊所、银行或快递网点、办公），要能接受份额登记、现有租约和战损修复这几件事。
- 评估报告本身显示价格不便宜：比较法 $1,404/㎡，收益法只有比较法的 53%。破产拍卖一人报名即可成交，不一定能拍到折扣价。
标的速览（官方数据）
| 位置 | 基辅市达尔尼察区（Дарницький р-н）波兹尼亚基，安娜·阿赫玛托娃街 5 号（вул. Анни Ахматової, 5），12 层住宅楼一层 |
| 拍卖性质 | 破产清算拍卖（bankRuptcy-english），第聂伯罗彼得罗夫斯克州商事法院第 904/4790/21 号破产案；卖方为破产企业 ТОВ «Монтана-Естейт»，由破产管理人（清算人）组织 |
| 登记标的 | 非住宅建筑 4/100 共有份额，建筑总面积 4,995.8㎡，不动产登记号 420297580000，2026-05-01 登记在卖方名下 |
| 实际对应 | 一层第 110 号非住宅用房，202.4㎡（含门廊 5.9㎡），独立出入口；水、电、暖已接通 |
| 起拍价 | 12,243,000 格里夫纳（约 $272,300，约 $1,345/㎡），不含增值税；卖方不开增值税发票 |
| 保证金 / 加价步长 | 1,224,300 格里夫纳（10%，约 $27,200）/ 122,430 格里夫纳（1%） |
| 开拍条件 | 1 名合格竞买人即可（minNumberOfQualifiedBids = 1） |
| 优先购买权 | 依《破产程序法典》第 68 条第 6 款，不适用（其他共有人不能主张优先购买） |
| 现有租约 | 租给 ТОВ «Рентал Поінт»，租期到 2028-07-31；补充协议约定出租方可书面通知单方解约。租金未公开 |
| 土地 | 住宅楼下土地由楼内共有人共同使用，本标的没有单独的土地租约 |
| 买方额外费用 | 买卖合同公证及相关费用由中标人承担；电子平台佣金按内阁 865 号决议 |
| 时间 | 报名截止 2026-10-12 20:00，开拍 2026-10-13 12:05（基辅时间） |
| 流拍后 | 债权人委员会已定：重复首轮起拍价降 20%，为 9,794,400 格里夫纳（约 $217,900，约 $1,076/㎡） |
| 看房 | 需提前与破产管理人预约（公告附电话） |
来源：Prozorro.Sale 公告 BRE001-UA-20260923-09978 及附件（登记摘录、2009 年技术图纸、2026-04-17 评估报告、法院裁定、2026-09-11 债权人委员会决议），2026-10-12 查询。美元按乌克兰国家银行 10 月 13 日汇率 1 美元 = 44.9567 格里夫纳折算。
买到的到底是什么
这个标的的来历比较复杂，但对买家很关键：
- 这间网点原本属于破产企业"蒙塔纳-地产"，后来转到了另一家公司"楚科尔普罗姆"（ТОВ «Цукорпром»）名下。最大债权人之一私人银行（ПриватБанк）起诉，要求认定这笔转让无效、把资产追回破产财产。
- 2026 年 3 月三方签了和解协议，4 月 2 日法院批准：资产退回破产企业，用于清偿债权；此前的查封随之撤销。5 月 1 日完成登记，所以登记形式沿用了原来的"4/100 份额"。
- 这家破产企业名下有约 60 处类似房产，大多是全乌克兰各地的原银行网点。本次是其中基辅这一处。
对买家意味着：
- 产权来源是法院裁定，链条清楚，但尽调时要确认裁定已生效、没有新的上诉或查封。
- 份额≠独立房产。登记簿上你是一栋大型非住宅建筑的共有人之一。要单独出售、抵押或改造，最好先办"份额实物分割"，把第 110 号用房登记为独立房产（需要技术测绘，可能需要其他共有人配合）。另外 96/100 归谁，目前公开文件里没有说明。
- 租约随房产转移。买下后你成为出租方。租金多少、怎么付，公告没写，必须找破产管理人要租约原件。
位置与现状
波兹尼亚基在基辅第聂伯河左岸，是 1990 年代以后建成的大型住宅区，人口密集，有地铁绿线。本楼距波兹尼亚基地铁站直线约 1.5 公里，四周都是高层住宅，网点正对小区道路。
标记为门牌检索位置，与公告坐标一致。
2026 年 8 月的照片显示：营业厅仍在使用，后部几间房已清空、有拆除痕迹，需要局部修复。评估报告还把技术状况写为"外立面和窗户在炮击后受损"，看房时要确认修好了没有。
价格怎么看
| 口径 | 总价 | 单价 |
|---|---|---|
| 本轮起拍价 | 12,243,000 格里夫纳（约 $272,300） | 约 $1,345/㎡（按 202.4㎡） |
| 评估报告·比较法（2026-04-17，被采用） | $280,564（当日汇率 43.64） | $1,404/㎡（按 199.8㎡） |
| 评估报告·收益法 | 6,490,300 格里夫纳（约 $144,400） | 约 $710/㎡ |
| 流拍后的下一轮起拍价（已定） | 9,794,400 格里夫纳（约 $217,900） | 约 $1,076/㎡ |
- 起拍价就是评估价。比较法用的 5 个可比样本是同区临街商业用房挂牌价，$1,005–1,484/㎡，取中位数 $1,404。也就是说起拍价对应的是挂牌中位水平，不是折扣价。
- 收益法只有一半。按租金算出的价值约为比较法的 53%，说明按当前租金水平，这个价格对纯收租投资人偏高。评估报告列的同区租金样本是每月 $7.35–12.28/㎡（不含增值税）。
- 格里夫纳计价。格里夫纳兑美元从评估日的 43.64 贬到 44.96，美元口径的起拍价已经比评估日便宜约 3%。
- 这是首轮。没有流拍降价历史。首轮流拍后，下一轮降 20%。破产拍卖一人报名就成交，第一个出手的人可能就以起拍价拿走。
适合谁、不适合谁
适合：想在基辅左岸找临街一层商业用房的投资人或经营者，例如药店、诊所、牙科、快递网点、银行网点、办公。独立出入口、营业厅已装修，位于人口密集的住宅区，这些是它的优点。
不适合：想买房自住的人。改成住宅（非住宅改住宅）在基辅需要走规划和登记程序，而且标的是共有份额，还要其他共有人配合，周期和结果都不确定。一层原银行网点也不是好的居住空间。想在基辅买公寓，应该去看住宅类标的。
风险
怎么参与下一轮
本轮报名在 10 月 12 日 20:00 截止，来不及参加。如果 10 月 13 日流拍，破产管理人会按已定条件挂出降价 20% 的下一轮（约 $217,900），通常间隔几周。想参加的话，建议现在就开始准备：
我们会跟踪本标的的拍卖结果，挂出下一轮后第一时间通知你。
向破产管理人要租约原件和租金；律师核查法院裁定、份额分割的可行性和其他共有人情况；现场看房，确认战损是否修复。尽调费按评估价 × 1%（约 $2,700）。
商业用房适合公司持有。有自己的乌克兰公司可以按模式一直接参拍；没有的，按模式二由陆侨服务有限公司（乌克兰主体 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ»）代设 SPV 参拍，中标后先把 SPV 股权变更给你，再付余款、办过户。
保证金为起拍价 10%。中标后竞拍协助费、过户服务费各按成交额 × 1%，共 2%。之后可以继续收租，或按租约条款解约后自用、重新招租。
费用说明见《三种合作模式》。这个项目金额较大、法律结构复杂，不建议采用模式三代持。
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