利沃夫州西南部 0.65 公顷工业用地 20 年租赁权
年租约 $1,029 的法定最低价，但它是一条 400 多米长的进厂道路

位置	利沃夫州利沃夫区，科马尔诺市镇区内的一个村，离科马尔诺镇约 6 公里、离利沃夫市中心公路约 41 公里（约 50 分钟）
出租方	科马尔诺市议会（市有土地）
面积 / 形状	0.6529 公顷；地籍平面图显示为一条弯曲的带状地块，长 400 多米，宽约 10–26 米（见第 3 节）
类别与用途	工业、交通、通信、能源、国防等用地（大类）；用途代码 11.02——"加工、机械制造及其他工业企业的主要、附属和辅助建筑与构筑物"
租期	20 年，期满承租人有优先续租权
规范估值（НГО）	₴1,543,915.11（2026-02-06 摘录；计税估值，不是市场价）
起拍年租	₴46,317.45（约 $1,029/年，不含增值税）＝规范估值的 3%；折合每㎡每年约 ₴7.1
保证金 / 报名费 / 步长	₴13,895.24（约 $309）/ ₴864.70（约 $19）/ ₴463.17（约 $10）
中标人额外费用	补偿地块准备费用 ₴11,784.22（约 $262，含增值税）
开拍条件	至少 2 名合格报名人；只有一家报名会流拍
本轮	报名 2026-11-15 20:00 截止，11-16 开拍（基辅时间）
限制与设施	国家地籍未登记使用限制；公告标"无公用设施接入"；合同草案提到同时拆出的另一块地有 10 kV 电力设施保护带

数据来自 Prozorro.Sale 本轮公告（2026-10-16 发布）及按地籍号检索到的 2023 年以来全部 22 场拍卖；附件：市议会决定三份（2022-01、2022-12、2025-02）、土地分割测量技术文件（68 页）、国家地籍摘录、物权登记摘录、规范估值摘录、合同草案、现场照片 4 张（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳。因有客户正在关注，本文不公开地籍号、门牌和拍卖编号，会员可向我们索取。

地图只标出科马尔诺镇一带的大致范围，不标具体地块。

从测量文件和照片能看出：

• 这条路是旧厂区和周边住户的通道。原地块 2022 年的名称就是"为服务街道上的构筑物"划定的，之后被拆成三块：本块 0.6529 公顷、另一块 0.3038 公顷对外出租，还有 0.0954 公顷由社区保留、不出租。
• 租下来也不能把路封掉。合同草案第 25 条写明"出租不终止第三方对该地块的权利"。旧厂区、住户、电力设施维护都可能需要继续通行。
• 没有接入公用设施（公告原文），旁边有 10 kV 线路和变电设施，接电要另外申请。

时间	轮次	规范估值（₴）	起拍年租（₴）	占估值	结果
2023-04 / 05	2	1,020,835	122,500	12%	均 0 人
2023-09 / 10 / 11	3	1,020,835	81,667	8%	均 0 人
2024-05 / 07 / 11	3	1,276,994	76,620	6%（2024-03 议会决定）	均 0 人
2025-02 至 2025-11	8	1,429,658	42,890	3%（2025-02 议会决定）	均 0 人
2026-02 至 2026-09	5	1,543,915	46,317	3%	均 0 人
2026-10（本轮）	第 22 场	1,543,915	46,317	3%	11-15 截止

• 议会一路降价：12% → 8% → 6% → 3%。2025 年 2 月的决定原文写明"之前的拍卖因无人参加未能举行"。3% 是《税法》规定的市有土地年租下限，不能再降了。
• 2025→2026 年租金涨了 8%，原因是规范估值按指数上调，不是议会提价。以后每年还会随指数上调，合同规定租金不得下调。
• 同时拆出的 0.3038 公顷那块，2023–2024 年挂了 8 轮也都是 0 人，2024 年 11 月后不再挂牌。
• 同一出租方（科马尔诺市议会）的另一块镇中心商业用地，我们分析过：2022 年起 29 场 0 人。这个市镇区的土地租赁整体冷清。

解释	支持的证据	判断
① 形状决定了它只能当路用	平均宽度不到 20 米、长 400 多米，地块上就是现有道路；不能封路	主要原因
② 真正需要它的只有邻近旧厂区	道路沿厂区南墙；厂区的人现在照样走这条路，不需要花钱租	主要原因
③ 至少 2 人报名的门槛	即使邻厂想租，也要有第二个合格报名人才能开拍	放大了①②
④ 价格太高	已降到法定最低 3%，22 轮还是 0 人	不是原因

• 第 8 条：20 年，期满有优先续租权；到期不续又不交还，要按规范估值赔偿租金损失。
• 第 11 条：第一年租金签约后 5 个工作日内付清，保证金（扣除平台佣金）抵作首年租金。
• 第 14 条：每年可因指数、规范估值、法定税率变化调整租金，只能涨不能降。
• 第 15 条：逾期付租，10 天内要交相当于一整年租金的罚金，另加每天 0.1% 滞纳金。
• 第 20–21 条：未经出租方同意的改良不补偿；改良须书面同意。
• 第 25 条：出租不终止第三方对地块的权利——这条对"一条路"尤其关键。
• 第 26 条："因公共需要改变用途"时，出租方可要求提前终止。

价值：年租约 $1,029、20 年合计约 $2.1 万（未计每年指数上调），绝对金额很低。但对外来投资人，这块地能用来做的事很少：它既不是一块方整的场地，又要保持通行。它的价值几乎只对邻近旧厂区的业主成立——把自家门口的路纳入租赁，可以合法地铺路、装照明、设门卫、在边角建小型附属设施。

机会：如果你同时在谈、或已经买下/租下旁边的旧厂区，这条路可以作为厂区的配套通道一起拿下，成本很低；此外没有看到独立的升值路径。

投资人类型	合不合适	理由
邻近旧厂区的业主或将要接手的人	合适	这是自家通道，租下来便于管理和改造；但仍需第二个合格报名人才能开拍
想做口岸物流、车辆周转、停车场的投资人	不合适	形状细长、要保持通行、离口岸 60 多公里、用途代码不对
想建厂、建仓库的制造企业	不合适	宽度不足以布置像样的建筑
只想低价锁定土地等升值的	不合适	租赁权不升值，租金只涨不降，22 轮无人问津说明没有转租市场

客户的思路本身没有问题：波兰—乌克兰口岸后方的车辆暂停、货物周转、报关仓储场地是长期需求，口岸排队动辄几十小时。关键是选址要贴着口岸和国际公路。按这个标准，我们在利沃夫州当前在拍的非农土地租赁里筛了一遍，离口岸最近的是拉瓦-鲁斯卡（拉瓦-鲁斯卡—赫雷本内口岸，连接波兰卢布林省，通往华沙方向）：

地块	面积 / 用途	租期	起拍年租	历史	截止
拉瓦-鲁斯卡市辖区工业用地 A	0.7617 公顷 / 11.02	15 年	₴67,347（约 $1,497）＝规范估值 3%	2026-04 一轮 0 人	11-12
拉瓦-鲁斯卡市辖区工业用地 B（与 A 同一地址）	0.60 公顷 / 11.02	15 年	₴53,050（约 $1,179）＝规范估值 3%	2026-04 一轮 0 人	11-09
拉瓦-鲁斯卡市区路边服务用地	0.1242 公顷 / 12.11（加油站、汽车服务、路边餐饮等）	10 年	₴59,243（约 $1,316）	2024-10 一轮 0 人	11-09

• A、B 两块在镇外同一新工业片区，合计约 1.36 公顷；到乌波边境线公路约 7.5–8 公里（约 12 分钟），2.6 公里接 M-09。用途是 11.02，合同规定租期内不得改用途。
• 路边服务用地面积小，但用途 12.11 直接对应"路边服务"，适合做货车司机服务点、小型停车与餐饮。
• 三块都要求至少 2 人报名。完整分析已上线：《利沃夫州波兰口岸边三块租地》（形状、道路、片区规划、同类成交、合同限制）。

如果你确实是邻近旧厂区的业主或接手方，适合模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV）。外国人和外资公司可以租非农用地。土地租赁标的额 ＝ 成交年租 × 20 年；按起拍价约 $20,585，属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500；中标后竞拍协助费、签约服务费各按标的额 × 1%。会员 ¥1,200 / 季、¥3,600 / 年，不抵扣服务费。代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台不经手交易资金。

对想做口岸物流的客户，我们的建议是不参加这一块，把精力放在第 8 节的口岸地块上。