标的速览（官方数据）
| 位置 | 利沃夫州舍普蒂茨基市（Шептицький，原切尔沃诺格勒 Червоноград，2024 年更名），普罗米斯洛瓦街（вул. Промислова），"兹米纳"（«Зміна»）工厂厂区后方；城市西北部工业区 |
| 地籍号 | 4611800000:01:011:0288 |
| 面积 | 16.34 公顷（约 245 亩） |
| 土地类别 / 用途 | 工业、交通、通信、能源、国防等用地；用途代码 11.02（加工业、机械制造业等企业的主要、附属建筑和构筑物）。合同草案写明：出租用于"建设淀粉制品生产企业" |
| 出租方 | 舍普蒂茨基市议会（市有土地，非私人业主） |
| 拍卖标的 | 土地租赁权，按年租金竞价，价高者得；租期 10 年 |
| 起拍年租 | ₴1,202,235.59 / 年，不含增值税（约 $29,323 / 年）。按市议会 2026-02-19 第 4322 号决定，为土地规范估值的 1.5% |
| 中标人另付 | 农业生产损失补偿 ₴8,806,177.94（约 $214,785），一次性付给市里；拍卖准备费用 ₴14,866.76（约 $363） |
| 保证金 | ₴360,670.68（约 $8,797），中标后抵作首年租金；未中标或拍卖不成立按规则退回 |
| 报名费 / 加价步长 | ₴864.70 / ₴12,022.36（约 $293） |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格报名人，只有 1 人报名则本轮流拍 |
| 报名截止 | 2026-10-29 20:00（基辅时间） |
| 开拍时间 | 2026-10-30 12:15（基辅时间） |
| 拍卖记录 | 本轮为第 5 次挂牌。2026 年 5 月、6 月、8 月、9 月四轮全部流拍，起拍年租一直是 ₴1,202,235.59，没有降价 |
| 市政设施 | 公告标注无现成工程管网；没有提供规划条件（МУО） |
| 土地规范估值 | ₴80,149,039.22（约 $195 万）。这是计税用的规范估值（НГО），用来算租金，不是市场价 |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告（LRE001-UA-20260925-06700）及其附件：拍卖公告、租赁合同草案、市议会第 1417、1474、1512、4322 号决定、地籍摘录、规范估值摘录、农业生产损失计算书、土地测量技术文件（2026-10-10 查询）。美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），上面的时间已按冬令时换算。
真正要花多少钱
只看"年租 $29,323"会严重低估成本。这块地 2022 年以前是耕地，市议会把它转为工业用地。按《乌克兰土地法典》第 207 条，农用地改作他用要补偿"农业生产损失"，这笔钱由中标人承担，金额按 2022 年测算是 ₴8,806,177.94，比 7 年的起拍租金还多。
| 项目 | 金额（格里夫纳） | 约合美元 | 何时付 |
|---|---|---|---|
| 首年租金（按起拍价，保证金抵扣其中一部分） | 1,202,235.59 | $29,323 | 签约后按政府规定期限 |
| 农业生产损失补偿 | 8,806,177.94 | $214,785 | 按法律规定期限，付给市财政 |
| 拍卖准备费用补偿 | 14,866.76 | $363 | 按出租方开具的账单 |
| 首年合计（不含平台佣金、公证登记、设计和建设） | ≈ 10,023,280 | ≈ $244,500 |
之后每年租金至少 ₴120 万（约 $2.9 万），合同规定每年复核、只升不降：土地规范估值重新评估或按法定系数指数化时，租金跟着涨。仅这块地的估值从 2022 年的 ₴2,966 万调到 2026 年的 ₴8,015 万，起拍租金也跟着涨了约 2.7 倍。10 年租金按起拍价不调整计算约 ₴1,202 万（约 $29.3 万），实际会更高。
再加上通电、通水、通气、排污的接入费用和工期，以及厂房本身的建设投资，这是一个只适合真要在这里建厂的企业的项目，不适合当作土地投资来"拿地等升值"或转手。
位置与现状
标记为官方公告坐标，与普罗米斯洛瓦街地址吻合。
舍普蒂茨基是利沃夫州北部的煤矿城市，在利沃夫以北直线约 60 公里。往西北直线约 20 公里是乌波边境的乌赫里尼夫—多乌霍比丘夫（Uhryniv–Dołhobyczów）口岸；乌克兰与波兰之间主要的货车口岸拉瓦鲁斯卡—赫雷本内（Rava-Ruska–Hrebenne）在西南方向，直线约 45 公里。口岸能走多大吨位的货车、排队时间多长，要以通关时的实际规定为准。
从图纸和照片能看出：
- 地块完整、规整：一整块约 16 公顷，没有被道路切开，足够布置一个中型工厂的厂房、仓库、堆场和内部道路。
- 挨着铁路和工业区：南边就是铁路线，东边是现有企业用地。能不能接铁路专用线，要单独向乌克兰铁路公司（Укрзалізниця）申请，文件里没有任何承诺。
- 是一块"生地"：现在是荒地，没有任何管网；高压线保护区和管线保护区里不能随意建设。
能做什么：用途与限制
用途：按淀粉制品厂划定
2022 年，当时的切尔沃诺格勒市议会通过第 1417、1474 号决定，把这块原本 19.7 公顷的储备耕地调整为 16.34 公顷，按"建设淀粉制品生产企业"批准了土地文件，并于同年第 1512 号决定列入拍卖清单。合同草案第 15 条照写："土地出租用于建设淀粉制品生产企业"。
用途代码 11.02 本身覆盖范围更宽（加工业、机械制造业等），但合同把出租目的写得很具体，而且合同第 34 条规定，"不按用途使用土地"是市议会单方解约的理由之一。所以：
最对口：玉米、马铃薯等原料的淀粉及其深加工（变性淀粉、糖浆等），以及相近的农产品加工。乌克兰西部是马铃薯和玉米产区，原料、加工、出口可以结合 AU139 农业站 的产业链一起看。
想做别的（其他加工、组装、仓储物流）：报名前务必先向市议会书面确认，能否在合同中把出租目的改为你的项目，或者需要走什么程序。确认不了，就不要报名。
土地上的四项限制（全部写进了公告和合同第 23 条）
- 集中式饮用水源二级卫生防护带，覆盖整块地 16.34 公顷：合同写明禁止储存和使用农药、农用化学品和矿物肥料。更广义的环保要求（排放、污水处理）要按项目向环保和卫生部门确认。淀粉厂耗水和排污都大，大概率需要做环境影响评估（ОВД）。
- 特殊建设制度区，覆盖整块地：城市位于利沃夫—沃伦煤田的井下采区之上，地表有沉降（文件写"沉降可达 0.1 米"），厂房基础和管线设计要考虑这一点，会增加建设成本。
- 110 千伏高压线保护区（0.1157 公顷）：在线路两侧 20 米内新建建筑、铺设管线、种树，要经利沃夫州电力公司（ПрАТ «Львівобленерго»）同意。
- 工程管线保护区（0.3333 公顷）：在此范围内施工要经管线权属单位同意。
合同草案要点与 10 年后怎么办
公告附的是 2022 年第 1512 号决定所附的合同草案（估值已由 2026 年第 4322 号决定更新）。以签约时的正式文本为准，下面这些条款最要紧：
- 租期 10 年，到期不自动续期（第 8 条）。
- 租金每年复核，不会下调（第 13 条）：税法规定的租金上下限变化、物价和指数化系数变化、土地规范估值变化时都会调整；规范估值变了，承租人要自行按新估值计算租金。
- 逾期付租的罚则很重（第 14 条）：罚款为一整年租金（10 日内缴纳），另加每天 0.1% 的滞纳金。
- 市议会可以单方解约（第 34 条）：连续 3 个月以上不付租金、未经同意转租、不按用途使用等情况。
- 公共需要时要腾地（第 28 条），土地被征收时合同终止（第 32 条）。
- 意外毁损风险由承租人承担（第 29 条）。合同不强制投保，是否投保自己决定。
- 改良投入的补偿写法不一致：第 26 条说出租方要补偿经其同意的改良支出，第 20 条又说承租人的改良不予补偿，第 19 条说未经同意、不能拆分的改良不补偿。签约前要请律师把这一点写清楚；建厂前务必取得出租方书面同意。
- 先登记，后使用：租赁权完成国家登记后才能开始使用土地（第 28 条）。
10 年后：续租和买地，现实一点看
网上常见的说法是"建了厂就享有法定续租权、可以续到 49 年、还能优先买断土地"。实际情况要分开看：
必须看清的风险
怎么参与
这是一个要以公司名义持有、自己建厂运营的项目，适合《三种合作模式》中的模式一（用你自己的乌克兰公司直接报名）或模式二（由陆侨服务有限公司代设 SPV 报名竞拍，中标后把 SPV 股权变更给你）。不建议采用模式三代持：金额大、要建厂，土地和厂房都应当在你自己控制的公司名下。
按起拍年租计算：$29,323 × 10 年 ≈ $293,230。尽调费（超过 $100,000 档，按 1%）、竞拍协助费和签约服务费都按这个标的额计算；农业生产损失补偿、每年的租金调整都不计入标的额。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年。请告诉我们准备建什么厂、用地和用电用水规模、预算。报名截止是 10 月 29 日，时间很紧；这一轮来不及，也可以为下一轮做准备。
向市议会确认你的项目能否作为出租目的；向电力、供水、燃气公司查询接入条件；就水源保护区和沉降区问清环保与建设要求；律师审阅合同草案和农业损失补偿的支付安排。尽调费 = 标的额 × 1%（按起拍价约 $2,932），预先支付，不论是否参拍、是否中标都不退。结论不理想，可以在报名前放弃。
模式一：用自己的乌克兰公司，没有的可通过 AU139「商务落地」注册（起步 $1,500，5–10 个工作日）。模式二：陆侨代设 SPV，按实际报价单独收费。
保证金约 $8,797。报名人数不足 2 人或未中标，保证金按官方规则退回。
模式二先完成 SPV 股权变更，再由 SPV 签约。竞拍协助费、签约服务费各 = 成交年租 × 10 × 1%（按起拍价各约 $2,932）。办理租赁权国家登记，并按规定支付首年租金和农业生产损失补偿。
申请规划条件与限制（МУО）、环评、设计和施工许可，申请各类管网接入。可以协助对接本地设计院、施工方和中国设备供应商。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金、补偿款等任何交易资金。
资产市场条目：舍普蒂茨基普罗米斯洛瓦街 16.34 公顷；更多可租标的见 资产市场 → 交易方式「🔑 租赁」。
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