标的速览（官方数据）
| 卖方 | 本地农业企业"西布格"（Західний Буг，利沃夫州拉杰希夫区），2016 年买入这些建筑。私企挂牌，不是政府拍卖：没有国家评估、没有法定降价规则 |
| 位置 | 利沃夫州利沃夫区扎皮蒂夫镇铁路街。离 M-06（基辅—乔普）公路约 300 米；到利沃夫市中心 20 公里、29 分钟，到利沃夫机场 26 公里；到拉瓦-鲁斯卡（波兰）口岸约 62 公里 |
| 建筑 | 5 栋，合计 438.1㎡：材料和甜菜种子仓库 200.4㎡、机修间 108.7㎡、棚屋 111.8㎡、分拣间 9.8㎡、取样亭 7.4㎡ |
| 土地 | 1.3486 公顷租赁地（5 块，用途 11.02 工业）＋0.4072 公顷卖方自有地（一并出售）。租赁地的出租方、租期、租金公告未写 |
| 铁路 | 公告写"有铁路专用线"，照片可见场地边有一条铁轨；但专用线不在出售清单里，归谁、是否接通车站、能否使用未写明 |
| 挂牌价 | ₴30,000,000（约 $65.8 万）＋20% 增值税（含税约 $79 万） |
| 保证金 / 报名费 | ₴1,500,000（约 $3.29 万）/ ₴1,700 |
| 成交条件 | 至少 2 名合格竞买人；首次挂牌 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-11 20:00 / 11-12 11:25（基辅时间） |
| 看现场 | 电话预约卖方联系人 |
数据来自 Prozorro.Sale 挂牌公告、物权登记信息（2016 年版本）和照片，2026-10-28 查询。美元按乌克兰国家银行汇率 45.59 折算。门牌、地籍号和挂牌编号向会员和委托人提供。
卖的到底是什么
- 不是"综合体"，是一个旧甜菜种子收储点。最大的一栋只有 200㎡，其余是机修间、棚屋和两个十几平方米的小亭子。照片里主要是空地、碎石和旧地基，看不到像样的仓库。
- 大部分地是租的。1.76 公顷里 77% 是租赁地。你买下房子后，租赁权能否转到你名下、剩几年、租金多少，决定了这块场地以后能不能用。
- 铁路线是卖点，但没有写进出售清单。要确认：铁轨在谁的地上、归谁所有、和铁路公司（乌克兰铁路）是否还有接轨和服务合同。没有合同的专用线基本用不起来。
- 登记材料是 2016 年的。公告附的物权信息是 2016 年打印件，报名前要取最新登记摘录，确认没有抵押、查封。
位置与现场
标记为公告坐标，不是精确界址。
扎皮蒂夫在利沃夫东北，M-06 公路从镇边经过，往西 20 多分钟进利沃夫，往东通基辅方向。利沃夫周边是乌克兰西部仓储物流需求最集中的地方，这个区位是真优点。
价格：贵在哪里
| 参照 | 面积 | 价格 | 每㎡ |
|---|---|---|---|
| 本标的（438㎡ 建筑＋0.41 公顷自有地＋1.35 公顷租赁地） | 1.76 公顷 | 约 $65.8 万（不含税） | 约 $37/㎡（按全部土地） |
| 扎皮蒂夫镇议会正在拍卖的工业地（11.02，同一地籍街区） | 0.15 公顷 | 起拍约 $1.30 万 | 约 $8.7/㎡（产权） |
| 利沃夫市区北部工业地出售（11.02） | 2.01 公顷 | 起拍约 $53 万 | 约 $26/㎡（产权） |
| 利沃夫市区里亚斯内-2 工业区地块出售（11.02） | 2.56 公顷 | 起拍约 $65 万 | 约 $25/㎡（产权） |
- 按产权地价算：0.41 公顷自有地，按同镇 $8.7/㎡ 约 $3.5 万，按利沃夫市区 $26/㎡ 也只有约 $10.6 万。
- 租赁地不是产权：1.35 公顷只是使用权，价值取决于剩余租期和租金，不能按产权地价算。
- 建筑：438㎡ 的旧小房子，价值有限。
- 结论：挂牌价把一个"自有地 0.41 公顷＋租赁场地＋一条待确认的铁路线"的组合，定到了比利沃夫市区产权工业地还高的单价。差价只能用铁路线来解释——如果专用线不能用，这个价格没有依据。至少 2 人报名的门槛下，按这个价格流拍的可能性很大；私企挂牌可以先找卖方谈价，或等它降价重挂。
优点与机会
价值在哪：真正值钱的是"铁路线能用＋租赁地能长期续用"这两件事。两件都确认了，它是一个靠铁路、靠干线公路的小型物流场地；确认不了，它就是 0.41 公顷自有工业地加几间旧房子。
结合投资永居：投资 10 万美元以上可申请
乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，之后办理永久居留证。这个项目即使谈价后成交，金额也很可能在 10 万美元以上。通行做法是：设立本人控股的乌克兰公司 → 从境外以外币汇入不少于 10 万美元作为注册资本并取得银行证明 → 以公司名义买下场地并投入经营 → 凭投资证明向国家移民局申请。
必须说清楚：移民许可有年度配额，不保证获批；资金须为外币、从境外汇入、能说明来源；个人直接买房一般不算"对经济的投资"，要走公司注资。身份不能成为接受高价的理由——投资额按实际支付算，多付的钱不会让申请更容易。只想合法长住经营的，用公司办工作许可＋临时居留更便宜更快。详见《乌克兰投资永居全攻略》。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 需要铁路到货的粮食、化肥、建材贸易企业 | 值得谈 | 前提是专用线能用；先谈价、先看合同 |
| 想在利沃夫周边建小型仓库或加工点的企业 | 可以比较 | 同镇镇议会正在拍卖的产权工业地便宜得多，可以两边比 |
| 想要现成大仓库的人 | 不合适 | 建筑只有 438㎡，多为小房子 |
| 想按挂牌价买入等升值的人 | 不推荐 | 价格已高于利沃夫市区产权工业地 |
风险与要问清的事
怎么参与
我们的建议：不建议按挂牌价报名。真有需求的企业：① 先联系卖方看现场，要租赁合同、铁路线文件和最新登记摘录；② 按"自有地＋租赁权剩余价值＋铁路线"重新估价；③ 和卖方谈价，谈妥后可以请卖方按新价重新挂牌，或在法律允许范围内直接交易（私企资产可以这样做）。同时可以比较同镇镇议会正在拍卖的产权工业地。
用乌克兰公司参与适用模式一/二（见《三种合作模式》），尽调费按成交价分档（超过 $100,000 按 1%），中标或成交后竞拍协助 1%、过户交割 1%。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
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