标的速览（官方数据）
| 出售方 | 破产重整管理人，代表国有筑路企业「尼古拉耶夫州公路局」（ДП «Миколаївський облавтодор»，隶属国有的乌克兰公路股份公司 ДАК）；尼古拉耶夫州商事法院 2025-07-22 批准重整计划 |
| 位置 | 尼古拉耶夫州佩尔沃迈斯克区，地址写利萨戈拉村（Лиса Гора）。到佩尔沃迈斯克市约 22 公里；到克罗皮夫尼茨基约 119 公里、尼古拉耶夫市约 163 公里、敖德萨约 248 公里、基辅约 336 公里 |
| 卖什么 | 7 栋旧建筑合计 375.5㎡、5 立方米油罐、大门和围墙残段，加上一套沥青拌合设备 ДС-117-2Е。房和设备打包成一个标的，不分开卖 |
| 土地 | 3.14 公顷，已有地籍号，国家所有，用途 11.03（建筑企业的生产和辅助建筑）。债务人持永久使用权。地不是买卖标的，也不会自动转给你（见第 4 节） |
| 起拍价 | ₴1,019,460（约 $22,391），已含增值税；不含税 ₴849,550，其中房产 ₴603,550、设备 ₴246,000 |
| 保证金 / 步长 | ₴101,946（10%，约 $2,239）/ ₴10,194.60（1%，约 $224） |
| 另付 | 评估费补偿 ₴17,000（约 $373）；电子平台费用、过户登记费由买方承担 |
| 成交条件 | 最少 1 名合格竞买人即可成交 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-16 20:00 / 11-17 11:20（基辅时间，冬令时） |
| 付款与交接 | 公布结果后 10 个工作日内付清；付清后 3 个工作日内签「购买资产文书」，无需公证，凭它和拍卖记录办登记 |
| 看现场 | 工作日 9:00–17:00，提前与管理人一方预约 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告及附件（评估报告、登记信息、法院裁定、债权人委员会决议），2026-10-30 查询。美元按乌克兰国家银行当日汇率 45.53 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。
它到底是什么
资产库原标题是机翻，写成了"房产"，分类是"政府出售土地"，容易让人以为买的是仓库或一块地。实际上这是一座停产多年的沥青混凝土拌合站（АБЗ），原来给公路局供路面料。原标题还漏掉了设备。
| 建筑 | 面积 | 评估现状 |
|---|---|---|
| 生产楼（А） | 69.4㎡ | 砖墙、石棉瓦屋面、炉子供暖，部分在用，整体不合格 |
| 车库（Б） | 131.2㎡ | 长期不用；顶部砖砌体局部坍塌，楼板开裂、钢筋外露 |
| 变电所（В-2） | 47.4㎡ | 两层空壳，没有设备，门窗全无 |
| 化验室和锅炉房（Г） | 90.5㎡ | 长期不用，没有设备，屋面和墙顶要进一步检测 |
| 地磅房（Д） | 30.3㎡ | 长期不用，没有设备 |
| 小变电亭（Ж） | 4.3㎡ | 金属板房，严重锈蚀 |
| 厕所（У） | 2.4㎡ | 旱厕 |
这套设备不能开工。管理人的技术状况文书写明：无法生产沥青混合料，部分部件缺失，不能恢复。评估报告写明：2018 年起停用，罐体有穿孔，物理磨损 97.5%，技术状态为"不可流通（废品）"。它的价值在金属重量，不在产能。官方给它的评估价 ₴246,000（不含税）折合每吨约 $70–80。
文件里有几处不一致，签约前要书面确认：
- 车库面积：公告标题和决议写 113.2㎡，产权证、评估报告写 131.2㎡。只有 131.2㎡ 才加得出 375.5㎡，以 131.2㎡ 为准。
- 设备年份和重量：公告和评估写 1997 年、80 吨；技术状况文书写 1987 年、70 吨。如果按废钢算，重量要现场核。
- 土地归谁：一份评估复核写"市镇所有"；地籍图和物权摘录显示是国家所有，管理机关为尼古拉耶夫州行政当局。地籍图上的面积是 3.1376 公顷，其他文件写 3.14 公顷。
- 土地用途：2007 年国家证书写"交通需要（服务沥青混凝土厂）"，现在的地籍登记是 11.03。
位置与现场
标记为公告坐标，不是精确界址。它靠近班杜尔卡（Бандурка）村和车站，离利萨戈拉村中心约 10 公里路程，看现场时请先和管理人核对。
- 交通：院区紧邻 О151801 乡道，离班杜尔卡火车站约 1 公里。公告没有写铁路专用线，不要把"靠铁路"理解成能直接装卸。
- 电力：照片里有高压线和电线杆经过，但两处变电所都没有设备。设备额定功率约 210 kW，要重新向配电公司申请。
- 现场：围墙基本倒塌，只剩部分墩柱；院内杂树丛生；照片里还有别的小型机械，交付前要确认归谁、是否搬走。同一案件的推土机是单独一个标的。
土地：要另办，这是核心问题
- 现状：地是国家的，债务人依 2007 年国家证书持永久使用权，2026 年 3 月才在物权登记簿上登记。
- 买下房子不等于拿到地。《土地法》第 120 条第 1 款的自动转移不适用于国有土地；第 4 款只转移租赁权、永佃权和地上权，不包括永久使用权；第 5 款的永久使用权转移，只发生在国家财产的经营管理权转给另一家主体时。私营企业一般也不能持有永久使用权（第 92 条）。
- 正确路径：取得房产登记后，依第 134 条第 2 款和第 128 条，以建筑所有人身份向尼古拉耶夫州行政当局申请，不经土地拍卖租用或购买。这要由审批机关决定，不是自动的。
- 最大的不确定是面积。房子只有 375.5㎡，地有 3.14 公顷。审批机关可能只认建筑占地和必要服务范围。连评估报告也只按油罐、大门、围墙的占地算了土地使用权价值（合计约 ₴8,900），没有把 3.14 公顷计入价格。设备是动产，不能算作"地上建筑"。要全部拿下，要准备解释整块地的合理用途，也可能要分割。
- 费用：租用国有地，年租金是规范估值的 3%–12%；规范估值和地价公告没有写，要向州行政当局问清。
这正是我们《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》那篇讲的情况。这块地有两个优势：已经单独登记、用途已是工业类，不用像林场项目那样先划地再改用途。
卖方是谁、物业怎么来的
- 债务人：国有筑路企业，案号 915/1489/20，重整管理人是持证破产管理人。上级公路股份公司 2026-10-08 书面同意出售，并要求在专业平台做推广。
- 产权来源：2008 年村委会颁发的产权证，登记为国有形式，由公路局经营管理。评估报告写明这处物业在其佩尔沃迈斯克分公司账上。账面净值只有约 ₴6,779，说明账面价没有参考意义。
- 查封和抵押：2018 年全部不动产被执行机关查封，2020 年又设了税务抵押。公告写明，法院 2026-05-21 裁定解除这两项。但 2026-08-13 的登记信息仍显示税务抵押未注销，付款前要拿到最新摘录，确认能否过户。
- 债权人：债权人委员会总票数约 ₴913 万，出席的主要是两家花岗岩采石企业和一家公司，2026-10-19 一致通过本次出售。税务局有发言权但无表决权。
同一案件的拍卖记录（截至 10-30）：这位管理人共发起 169 场，其中这家企业 168 场。有人报名的只有 9 场，几乎都是车辆和机械，且多为 1 人报名；另有一处沥青站院区以出租方式 1 人成交。佩尔沃迈斯克区另一处 185.4㎡ 房产 3 轮都是 0 人。这家企业的不动产还没有一处拍出。
价格与流拍规则
这是第一次挂牌，按地籍号和管理人名下记录都没查到更早的轮次。起拍价就是 2026 年 6 月的独立评估价加增值税，房产约 $35/㎡。评估报告引用的州内同类工业房产挂牌价多在 $30–50/㎡，所以价格不算捡漏，也不算离谱。挂牌价不等于成交价。
| 轮次 | 债权人决议的规则 | 起拍价 | 约合美元 |
|---|---|---|---|
| 第 1 次（本轮） | 评估价，不降价 | ₴1,019,460 | $22,391 |
| 第 1 次重拍 | −20% | ₴815,568 | $17,913 |
| 第 2 次重拍 | 再 −25% | ₴611,676 | $13,435 |
| 第 3 次重拍 | 首轮的 50% | ₴509,730 | $11,196 |
| 第 4 次重拍 | 从首轮 50% 逐步降价，下限为评估价的 25% | ₴509,730 起，下限约 ₴21–25 万 | 下限约 $4,700–5,600 |
- 不要把这张表当成确定的降价表。同案件的 185.4㎡ 房产第 2、3 轮都是同一价格，没有再降 25%。决议还允许管理人根据潜在买家情况上调起拍价。
- 重拍保证金变高：决议写明，上一轮没有产生买方的，新一轮保证金为 20%。
- 车辆的先例：同案件几台机械在 9 月底发布的逐步降价轮中，出价只有起拍价的 51%–54%，目前在资格审查。说明这家企业确实会一路降下去。但那是机械，不是带土地问题的房产。
- 风险在另一边：只要 1 人报名就成交。如果废钢商算过账，这一轮或下一轮就可能拿走，等不到底价。
价值、优点与机会
- 行业视角：路桥和沥青拌合站企业怎么进入乌克兰，见《产业初判第 2 期》。
- 价值判断：它值不值，取决于三个问题：能拿到多少地、接电多少钱、设备是拆还是留。三个问题没答案之前，$2.2 万买到的只是几栋破房子和一堆废铁。
- 升值靠经营，不靠地价。这里离大城市远，周边多是农地，不要指望转手涨价。我们不做收益测算。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 本地筑路、路面料、碎石和混凝土企业 | 最合适 | 懂这类场地，能自己装新设备，也有条件和州行政当局谈地 |
| 废钢回收企业 | 可以算账 | 主要看设备重量和拆解成本；要处理沥青残留和石棉瓦，房和地不一定有用 |
| 建材堆场、重型机械场站 | 可以考虑 | 前提是能拿到足够的地，并确认用途 11.03 覆盖业务 |
| 想进入乌克兰重建工程的中国设备或工程企业 | 谨慎 | 可以作为选址备选，但要有本地伙伴、订单和设备方案，不要因为便宜先买 |
| 想要现成能开工的工厂 | 不合适 | 设备已是废品，建筑不合格，要重新接电 |
| 只想低价买地等升值的人 | 不合适 | 地不在拍卖范围内，面积不确定，转手困难 |
风险与真实成本
除房价外还要算：评估费补偿约 $373、平台费用、登记费、测绘和土地文件、土地租金或地价、结构检测、拆除清场、接电。如果委托我们办土地，服务费本身就不低：3.14 公顷办租约 $6,500、办购地 $8,000，批得小一些（0.5–2 公顷）则 $4,000、$5,000，和房价是同一量级，第三方费用另计。
怎么参与
时间：11 月 16 日 20:00（基辅时间）截止报名，11 月 17 日 11:20 开拍。
我们的建议：有明确用途的本地企业可以现在就做功课，没有用途的人不要报名。报名前先做五件事：
- 现场看院子，核对坐标、设备重量和院内的其他物品；
- 书面询问尼古拉耶夫州行政当局：买下建筑后能租或买多大面积、怎么定价、需要多久；
- 问配电公司接电的容量和费用；
- 让管理人给出最新物权摘录，确认税务抵押注销的安排；
- 请律师看破产案卷，并请废钢或拆解公司报一次价。
不急的话可以看下一轮是否降价，但要接受被别人先拿走的可能。我们不安排陪拍，这个项目也不需要。
参拍费用：标的额在 $5,000–$100,000 之间，尽调费 $500（预收不退）；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%（按起拍价各约 $224）。用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）；没有乌克兰银行账户的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。不建议走模式三（代拍代持）：价值全在后续谈地、拆解和经营，单纯代持没有意义。代拍服务由陆侨服务有限公司承办；楼下土地手续由乌克兰共生智能服务有限公司承办。AU139 平台本身不经手任何交易资金。
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