标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨州波季利斯克区，巴尔塔市雅罗斯拉夫·穆德里街 40-д（вул. Ярослава Мудрого, 40-д），巴尔塔集市旁。到敖德萨市中心公路约 214 公里、约 3 小时 |
| 卖方 | 巴尔塔市议会（市有房产，小私有化） |
| 标的 | 非住宅房屋 125.2㎡，登记名称为"商店建筑"（A），附锅炉房、两个雨棚、门廊；单层，1991 年建，砖墙、石棉瓦屋面，建筑占地 143㎡；卖方自评状况"满意" |
| 房间 | 营业厅 4 间（17.6 / 21.5 / 24.7 / 25.7㎡，合计 89.5㎡），辅助间 4 间，门斗 1 间，锅炉房 3.3㎡（技术护照，2024-08） |
| 设施 | 通电、通水（出售条件原文）；接入功率登记为 220（单位未注明，应为 220 V 民用电，需核实） |
| 土地 | 房屋所在地块 0.0269 公顷（269㎡），市议会所有（2024-09 登记），不随房屋出售，见第 4 节 |
| 起拍价 | ₴3,010,873.05（约 $66,906），不含增值税；折合每㎡约 $534 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴602,174.61（起拍价的 20%，约 $13,381） / ₴1,729.40（约 $38）/ ₴30,108.73（约 $669） |
| 开拍条件 | 1 名合格报名人即可；"无条件拍卖"：不要求保留用途、保留员工或投资义务 |
| 本轮 | 报名 2026-10-26 20:00 截止（基辅时间），10-27 开拍 |
| 流拍后 | 第二轮（15 天后）起拍价 降 50% 至 ₴1,505,436.52（约 $33,453），保证金 ₴301,087.30；再流拍转荷兰式逐步降价 |
| 付款 | 拍卖结果生成后 20 个工作日内付清全款，付入巴尔塔市财政账户 |
| 买受人资格 | 外国个人可以直接参加（提交身份证件）；乌克兰公司、外国公司均可。《私有化法》第 8 条禁止与侵略国相关的人员参加；保证金须从非 FATF 黑名单国家的银行账户支付 |
| 看房 | 周一至周四 8:00–17:00，周五 8:00–15:45 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 SPE001-UA-20261015-41491 及其私有化公告 JAS001-UA-20261013-05528，附件：巴尔塔市议会 2026-10-09 第 3446-VIII 号决定（含出售条件）、技术护照（2024-08-30）、房屋与土地的国家物权登记摘录、巴尔塔区法院 2024-03-18 判决、现场照片（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。
位置与现状
标记为官方公告坐标，OpenStreetMap 反查落在"巴尔塔集市"，与公告地址一致。
巴尔塔是原巴尔塔区的中心城市，现属波季利斯克区，周边是成片的农田和村庄。集市是周边村民进城买卖的地方，这栋房子就在集市边上的一排小店里。
- 拿来就能开店。临街、有门有窗、通电通水，四间营业厅各有独立出入口，可以一家自用，也可以分租给几家小商户。
- 房子旧但不破。1991 年的砖房，外墙刷过、部分屋面换了彩钢瓦。石棉瓦屋面、木楼板、锅炉房要检查，预留装修费用。
- 现在有人在营业。照片拍于 2024 年 10 月，几家商户在用。他们和市里有没有租约、买下后是否需要搬走，必须先问清（见第 10 节）。
来历与价格：无主房产、第一次拍卖
这栋房子原来没有登记的业主。巴尔塔市议会 2023 年 2 月把它作为"无主不动产"登记入册，在报纸上公告，一年内无人认领；2024 年 3 月巴尔塔区法院判决将其转为市有财产，2024 年 4 月完成产权登记。2026 年 7 月市议会把它列入当年私有化清单，10 月作出出售决定。这是第一次拍卖，此前没有挂过牌，所以没有历史流拍记录。
- 产权来源清楚。法院判决已生效（2024-04-18），国家登记簿登记的所有人是巴尔塔市议会。
- 起拍价来自独立评估。市议会 2024 年 6 月的决定要求做技术护照和独立评估，起拍价按评估定（评估报告未上传，可向市议会索取）。
- 价格高不高：约 $534/㎡。对一座 1.9 万人的小城、1991 年的单层砖房来说并不便宜。如果第一轮没人报名，第二轮降到约 $267/㎡。愿意等的人可以等第二轮，但第一轮只要有一个人报名就按起拍价卖掉了。
土地：不随房卖，之后可以买或租
房子下面的地块 269㎡ 已在国家地籍登记，所有人是巴尔塔市议会。这次只卖房屋，土地不在出售范围内。买下后要办土地手续：
- 可以买地。乌克兰《土地法》规定，私有化取得的建筑物的所有人，可以不经拍卖向市议会申请购买其下的土地（按评估价）。外国人和外资公司可以购买城镇范围内、用于自有房屋的非农用地。
- 也可以租地。向市议会申请签土地租赁合同，年租按规范估值的一定比例计。
- 没办之前怎么办。房屋所有人有权使用楼下土地，但要尽快签约，否则市议会可以按"无合同使用"追缴费用。
- 技术护照的用地表写的是 364㎡（含院地），比地籍登记的 269㎡ 多，雨棚和门廊可能部分在地块外。办地时要按地籍边界核对。
买下后适合做什么生意
集市边、四间独立营业厅、125㎡，最适合做面向本地居民和进城村民的小零售和服务。我们的建议按投入从低到高：
| 做法 | 为什么适合这里 | 要注意 |
|---|---|---|
| 分租给 3–4 家小商户，自己当房东 | 现在就有商户在营业，说明有需求；四间各有门，分租方便 | 小城租金水平低，先向现有商户和市里了解行情；租约要书面签 |
| 中国小商品 / 日用百货 / 家居五金店 | 价格敏感的小城市场，物美价廉的中国商品有优势；可以从敖德萨批发市场（"七公里"市场）进货 | 需要本地店员；进货、报税要用乌克兰公司或个体户（ФОП） |
| 农资小店：种子、农膜、小农具、园艺用品 | 巴尔塔周边以种植业为主，门口就有"农产品"店，集市客流里农户多 | 季节性强，春季是旺季 |
| 手机配件与维修、小家电维修 | 面积小、投入少，小城普遍需要 | 需要懂技术的本地合伙人 |
| 快递自提点＋小店（如加盟本地快递网点） | 乌克兰网购发达，集市旁人流稳定 | 加盟条件以快递公司为准 |
| 咖啡、简餐、面包小店 | 集市客流有吃喝需求 | 餐饮需要卫生许可、排水和通风，改造投入更高 |
不适合的：需要大电量的加工、大面积仓储、对外地客流依赖强的生意。
能不能住
不能当住宅用。这是登记为"商店建筑"的非住宅房屋，不能登记为住所（乌克兰办居留需要登记住址）。在店里隔出值班休息间可以，但不能当家住，也不能用它办住址登记。
改成住宅要走手续：非住宅改住宅需要市议会和建设主管部门的许可，要符合住宅的卫生、采光、消防标准。集市边的商铺改住宅，审批难、也不划算。
更现实的做法：在巴尔塔租一套公寓或小房子住（小城住房成本低，具体价格请向本地了解），店铺专心做生意。想有自己的住处，可以另买小城二手房。
结合投资移民：再补一点就到 10 万美元
乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，之后办理永久居留证。按移民局和律所的通行做法，这笔投资通常要这样走：
- 在乌克兰设立（或已有）自己控股的公司；
- 公司在银行开设投资账户，你从境外以外币汇入不少于 10 万美元作为注册资本，取得银行证明；
- 以公司名义参加拍卖、买下这处商铺，并把余下资金用于装修、设备、进货和经营；
- 凭投资证明等材料向国家移民局申请移民许可，获批后办永久居留证。
这个项目和 10 万美元的关系：按起拍价约 $6.7 万（如另加 20% 增值税约 $8 万），加上装修、设备、首批货品和几个月的经营开支，总投入补到 10 万美元是比较自然的。如果第二轮半价成交（约 $3.3 万），补足的部分就更多地用在经营上。
这样安排的好处：钱没有"躺"在账上，而是变成了一个有房产、有生意的真实企业；房产在公司名下，以后转让公司股权就能整体转让。
必须说清楚：移民许可有年度配额，由移民局审核，不保证获批；资金必须是外币、从境外汇入，并能说明来源；个人直接买房一般不被当作"对经济的投资"，要走公司注资。战时程序可能变化。如果你的目标只是合法长住和经营，用自己的公司办工作许可＋临时居留更便宜、更快（AU139 商务落地服务：公司注册起步 $1,500、工作许可起步 $1,500）；投资移民（$10,000 起，3–9 个月）适合想一次拿到永居的人。
价值、优点与升值空间
"升值"在这里靠的是经营：把一栋半闲置的老商铺装修好、招满租户或做成自己的生意，再把楼下土地买下来，房子＋地＋生意的整体价值才会提高。小城房产本身不会因为时间自动涨价，也没有快速转手的买家市场。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 想来乌克兰生活、做小生意、并办身份的个人或夫妻（总预算约 10 万美元） | 最合适 | 房产＋生意＋身份一次规划；小城生活成本低 |
| 已在敖德萨做批发、想往州内小城开分店的华商 | 合适 | 集市旁的固定门店，可做分销网点 |
| 想当房东收租的小额投资人 | 可以考虑 | 需要本地人帮忙管理和收租；小城租金低，回报要现场算 |
| 想把店铺当住所的 | 不合适 | 非住宅，不能登记住址（第 6 节） |
| 要大空间、大电量的加工或仓储 | 不合适 | 125㎡ 长条房，民用电 |
| 只想短期转手赚差价的 | 不合适 | 小城二手商铺流动性差 |
必须看清的风险
怎么参与
要结合投资移民的，用自己的乌克兰公司报名（《三种合作模式》中的模式一）：公司注册、投资账户、注资、竞拍、过户、移民申请一条线办下来。只买房不办身份的，可以个人或公司报名。要自己经营的，不建议模式三代持。
时间很紧：本轮 10 月 26 日截止。新设公司、开投资账户、境外汇款通常赶不上这一轮。可以先以个人名义参加本轮，或者等第二轮（约 15 天后、价格减半）以公司参加。哪条路更合适，取决于你是否要办投资移民，报名前和我们确认。
按起拍价约 $66,906，属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500；中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%（各约 $669）。公司注册、工作许可、投资移民等商务落地服务另按标准收费。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年，会员费不抵扣后续服务费。告诉我们你的预算、想做的生意、是否要办身份。
现场看房（视频连线）；书面问市议会现有商户、增值税、评估报告、土地购买程序；了解集市客流和周边租金。尽调费预先支付，不论是否参拍、是否中标都不退。
个人报名：护照及翻译。公司报名：通过 AU139「商务落地」注册公司（起步 $1,500，5–10 个工作日）、开投资账户、境外汇入注册资本。
保证金为起拍价的 20%。只有你一家报名时按起拍价成交。
20 个工作日内付清全款，签买卖合同、办产权登记；随后向市议会申请买地或租地。
装修、招租或开店；以公司投资证明申请移民许可，或先办工作许可＋临时居留。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手房款、保证金等任何交易资金。
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