标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨州敖德萨区（原比利亚伊夫卡区）比利亚伊夫卡市市区内一条小巷，地块是两条路之间的三角形转角地。到敖德萨市中心公路约 46 公里、45 分钟 |
| 整块地 | 0.06 公顷（600㎡），用途 02.01 宅基地（建造和维护住宅、附属建筑），地类"住宅和公共建筑用地"，私有；登记上没有房屋，评估报告写现状为耕地（рілля），卫星图为空地 |
| 本次出售 | 整块地的 1/3 份额（"спільна часткова"按份共有）。国家物权登记显示三位共有人各 1/3：两份 2021 年因继承登记，一份 2025 年因继承登记；被执行的是其中一份 |
| 起拍价 | ₴30,563（约 $676）＝独立评估公司 2026-09-11 评估的 1/3 份额市场价，第 1 轮 |
| 规范估值（НГО） | 整块 ₴379,038.90（约 $8,385，计税用，不是市场价） |
| 保证金 / 报名费 / 加价步长 | ₴9,168.90（约 $203）/ ₴864.70（约 $19）/ ₴305.63（约 $7） |
| 成交条件 | 最少 2 名合格竞买人，1 人报名即流拍 |
| 查封与抵押 | 执行员 2026-10-02 查封（拍卖成交可解除）；登记上无抵押、无其他禁止处分 |
| 拍卖原因 | 共有人之一的消费贷欠款被保理公司起诉，法院判决连诉讼费共 ₴48,084（约 $1,064），私人执行员强制执行 |
| 费用承担 | 合同草案第 7 条：公证、登记的全部费用和税费由买方承担 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-01 20:00 / 11-02 11:00（基辅时间） |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、执行员附件（物权登记信息、国家地籍信息、规范估值摘录、评估报告、执行文书、合同草案），2026-10-26 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-10-26 汇率 45.20 折算（资产库原标的 $745 是按旧汇率算的，已更正）。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。
"1/3 份额"到底是什么
它不是"一块 200㎡ 的地"。按份共有是"三个人一起拥有整块 600㎡，每人占三分之一的权利"，地上没有划出哪一块归谁。买下后你和另外两位继承人共同拥有整块地：
- 怎么用要三方商量。《民法典》第 358 条：共有物的占有和使用按全体共有人的协议进行；谈不拢只能上法院。单独圈地、单独盖房都需要另两位同意。
- 想变成自己的一块地，要"实物分割"。《民法典》第 364 条、《土地法》第 88 条：经共有人协议或法院判决，做土地测量分割、登记新地籍号。600㎡ 的三角形三等分，每块约 200㎡、有的是尖角，能不能满足当地建房规定、能不能各自临路，都要测量师判断——很可能不现实。
- 另两位不能阻止你在拍卖中买。《民法典》第 362 条规定共有人有优先购买权，但明确排除公开拍卖；他们可以自己来报名竞拍。
- 你以后转卖时他们有优先权。同一条：你出售份额要先书面通知另两位，一个月内他们可按同等条件买。也就是说，这份额最自然的买家就是另外两位共有人。
所以"便宜"这件事要换个角度看：$676 买的不是一块能用的地，而是"进入这块地的共有关系"。它值不值，取决于你能不能和另外两位谈成一个用法——或者把另两份也买下来。
现场与位置
地图只标比利亚伊夫卡市大致位置，不标具体地块。
比利亚伊夫卡是敖德萨区的一座小城，在敖德萨以西、德涅斯特河下游一侧，开车到敖德萨市中心约 45 分钟。这块地在市区边缘的独栋住宅区里，两条路夹出一个三角形，周围是已建的私宅院子。三角形的尖角一端很窄，实际能放房子的范围比 600㎡ 这个数字小；没有登记的水、电、燃气接入（公告"公用设施：无"）。
价值：这份额值多少
| 口径 | 金额 | 折合每㎡ | 说明 |
|---|---|---|---|
| 本次起拍（1/3 份额） | ₴30,563（$676） | 按名义 200㎡ 约 $3.4 | 评估报告用比较法，直接评 1/3 份额 |
| 按此推算整块 | 约 ₴91,700（约 $2,030） | 约 $3.4 | 仅为推算，不是任何人的报价 |
| 同市 2026-06 法拍成交 | ₴53,225（约 $1,180） | 约 $9.4 | 同市另一块 1,249㎡ 整块私人农用地（01.03），第 4 轮降价后 2 人竞拍成交 |
| 规范估值（整块） | ₴379,039（$8,385） | 约 $14 | 计税估值，常远高于小城成交价 |
按每㎡看，这份额比同市那块整块成交的地便宜一大截——差价就是"共有、不能单独用"的折扣。整块的独立宅基地才有居住和建房价值；1/3 份额单独拿在手里，几乎只有"卖给另两位共有人"或"凑齐整块"这两种出路。评估报告也有笔误：摘要表把地址写成另一个村镇联合体，公告把评估价写成"1/2 份额"，签约前要让执行员书面更正。
同类份额拍卖的结果
这块地是第一次上拍，没有历史轮次。我们拉了敖德萨州 2025 年 1 月以来全部 1,487 场法拍土地，挑出其中卖"份额"的 40 块地：
| 类别 | 地块数 | 结果 |
|---|---|---|
| 大块农地份额（几公顷，如 1/2、1/4、7/8） | 约 34 块 | 已结束的约 4 成成交，多在第 3、4 轮降价后 2–4 人竞拍——买家是种地的农业公司 |
| 小块住宅、园艺用地份额（≤0.2 公顷） | 6 块（含本块） | 没有一块成交：已走完的 3 块（0.05、0.063、0.1 公顷）各挂 4–5 轮全部 0 人；另一块有人报名但拍卖被撤销 |
原因很好理解：农地份额可以按份收租，农业公司愿意要；宅基地份额不能单独住、单独建，外人不想要，共有人往往也不急着买。同期全州法拍宅基地（整块）约 26% 成交，份额比整块更难。
本场如果流拍，按法拍惯例下一轮同价，第 3 轮降 15%（约 ₴25,980）、第 4 轮降 30%（约 ₴21,390），以公告为准；最后一轮仍无人买，债权人可以选择留归自己，否则查封解除、份额退回原共有人。欠款 ₴48,084 高于份额价值，债权人是保理公司，留下一份宅基地份额的意愿通常不大。
机会在哪里
- 真正的机会是"凑齐整块"。如果你能在拍卖前后和另两位继承人谈好，把他们的两份也买下，就能以很低的总价得到市区内一块完整的 600㎡ 宅基地。按本次评估口径，三份合计约 $2,000，私下买另两份价格要谈，但起点很低。
- 先谈、后拍。正确顺序是先通过执行员或当地联系另两位共有人，了解他们愿不愿卖、什么价；谈不成就不要报名。只买这一份、再去说服别人，主动权不在你手里。
- 升值靠"变成整块"，不靠地价。小城宅基地价格本身涨得慢；价值跃升只发生在份额整合成独立地块、能建房的那一刻。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 另两位共有人或其亲属 | 最合适 | 买下后持有 2/3 或整块，可直接使用、建房 |
| 已和另两位谈妥、准备凑齐整块的本地买家 | 合适 | 总价低，市区宅基地；但要至少 2 人报名才开拍 |
| 相邻地块业主 | 可以考虑 | 可作为扩院子的第一步，仍要和另两位谈 |
| 只因"便宜"想先占一块地的个人投资者 | 不合适 | 不能单独使用，转卖只能找共有人，同类份额全州无一成交 |
| 外国个人 | 不能直接买 | 《土地法》第 81 条：外国人只能买其建筑所在的非农地，空地需乌克兰公民或乌克兰公司（可外资）购买 |
风险与真实成本
怎么参与
我们的建议：不要单独为这 1/3 份额报名。如果你确实想要这块地，先让我们帮你核实另两位共有人的意向（经执行员或当地律师，不公开个人信息），谈得成再报名；谈不成，看《敖德萨州在拍宅基地一览》里的整块宅基地，同样几千美元能买到产权完整的地。
买受人须是乌克兰公民（有税号 РНОКПП）或乌克兰公司。有乌克兰公司的可走模式一/二（见《三种合作模式》）；起拍价低于 $5,000，尽调费定额 $200–300，中标后竞拍协助 1%＋过户交割 1%。这类共有份额我们不承接模式三代持——代持一份不能单独使用的份额，对委托人没有意义。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
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