标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨州波季利斯克区柳巴希夫卡镇社博布里克第一村（Бобрик Перший），中央大街 57 号；OSM 地图上该坐标即这栋学校 |
| 出租方 | 柳巴希夫卡镇议会（Любашівська селищна рада），市有（村镇所有）房产 |
| 出租标的 | 旧学校建筑群，总面积 734.2㎡：A 主楼（一层，层高 4.5 米，砖墙、混凝土基础、石棉瓦屋面、木地板）、Б 车间、В 杂物房、Г 地窖、Д 室外厕所、Е 锅炉房（1990 年建）、1 号围墙 |
| 所在地块 | 地籍号 5123380600:02:001:0129，1.4066 公顷，镇议会所有；2021 年技术护照：建筑占地约 1,120㎡，其余约 1.37 公顷是院子，临街面宽约 119 米 |
| 设施 | 技术护照标注主楼有电、自来水、水暖（锅炉房供热）；电力容量、锅炉燃料类型未注明 |
| 允许用途 | 不限（"承租人可从事任何法律不禁止的经营活动"） |
| 租期 | 5 年 |
| 起拍月租 | ₴8,971.92 / 月，不含增值税（约 $199 / 月，约 $0.27/㎡·月），为评估市值的 1% |
| 评估市值 | ₴897,192（约 $19,900），2026-08-20 评估 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴17,943.84（约 $398）/ ₴864.70 / ₴89.72 |
| 开拍条件 | 1 人报名即可开拍（只有一人时按起拍价成交） |
| 转租 | 出租方没有事先同意转租，转租须另行书面同意 |
| 时间 | 报名截止 2026-10-25 20:00，10-26 12:40 开拍（基辅时间，10-25 起为冬令时）。第一次挂牌 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 LLE001-UA-20260925-83385、出租对象登记 RGL001-UA-20260702-46584 及附件（合同范本、16 页技术护照含产权和地块登记摘录、10 张现场照片），2026-10-13 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-10-14 官方汇率 1 美元 = 45.08 格里夫纳折算；资产库原先显示的 $219 是按旧汇率折算的。
真实成本
| 项目 | 金额（按起拍价） | 说明 |
|---|---|---|
| 月租 | ₴8,972（约 $199） | 第 3 年起每年按上一年通胀指数上调（合同第 3.2 条） |
| 签约时预付 | 约 ₴17,944（约 $398） | 1 个月预付租金＋1 个月押金（战时规定） |
| 评估费补偿 | ₴9,000（约 $200） | 付给出租方 |
| 财产保险 | 按保险公司报价 | 签约后 10 天内按 ₴897,192 的保额投保，每年续保（第 7.1 条） |
| 水电、供暖、维修 | 自理 | 旧校舍冬季供暖可能是最大的一笔，开拍前要问清锅炉燃料 |
| 5 年租金合计 | 约 ₴54 万（约 $1.2 万） | 未计第 3 年起的通胀调整 |
租金确实低：5 年租金合计约 $1.2 万，而整栋房子的评估市值也只有约 $2 万。真正的成本在修缮和运营：屋面、外墙、供暖、门窗。
位置与现状
| 目的地 | 公路距离 | 车程 |
|---|---|---|
| 柳巴希夫卡（镇中心，在 M-05 基辅—敖德萨公路上） | 约 26 公里 | 约 25 分钟 |
| 波季利斯克（区中心） | 约 32 公里 | 约 1 小时 |
| 敖德萨市区 | 约 187 公里 | 约 2 小时 20 分 |
| 基辅 | 约 311 公里 | 约 4 小时 |
距离按 OSRM 公路路线计算，仅供参考。
这里是敖德萨州北部的粮食、葵花籽产区，和敖德萨港口、黑海沿岸的城市经济基本没有关系。从照片看：主楼是一层长条形校舍，结构完整，部分外墙抹灰脱落，一部分窗户已换成新塑钢窗；教室、走廊是木地板，较空；院子很大，长了杂草，有独立的锅炉房和附属小屋。
土地：1.4 公顷，但合同没写
你注意到土地面积是对的，这块地是这个项目真正值钱的部分：
- 地块 1.4066 公顷，2023 年由镇议会登记所有权，同时决定交给某一单位"永久使用"（登记摘录写明依据是 2023-05-25 第 5768 号决定，没写使用单位是谁）。
- 建筑只占约 1,120㎡，院子约 1.37 公顷，临街面宽约 119 米、纵深 120–130 米。
- 但这次出租的只有建筑，合同范本里没有一个字提到土地：没写院子能不能用、能不能在院子里堆放、停车、搭棚，也没写土地税由谁负担。
参与前要书面问清三件事：① 院子是否随建筑一起交付使用、范围多大；② 地块的"永久使用人"是谁，会不会有其他单位使用；③ 在院子里搭建临时设施要走什么手续。如果你的用途主要靠院子（停农机、堆粮、晒场），这三条比房子本身更重要。
适合做什么、不适合做什么
判断标准很简单：这里的优势是便宜、地方大、用途不限、周围是农田；劣势是离城市远、人口少、设施老旧。
| 方向 | 可行性 | 说明 |
|---|---|---|
| 农业服务点：农机停放与维修、种子化肥中转、粮食和葵花籽小型收储 | ✅ 较适合 | 有车间、大院子，在产区中间；需确认院子使用权、地面承重、进出道路 |
| 小型农产品加工：葵花籽榨油、蜂蜜、坚果和干果分拣包装、饲料 | ✅ 可以考虑 | 层高 4.5 米、教室多可分区；食品加工要办卫生许可，电力容量须先确认 |
| 农业企业的员工宿舍、项目基地 | ✅ 可以考虑 | 适合已在附近有农场或项目的企业 |
| 养老、康复、乡村营地 | ⚠️ 门槛高 | 需要大量改造和许可，客源和运营都在本地 |
| 面向城市客户的零售、餐饮、酒店、展厅 | ❌ 不适合 | 离敖德萨 187 公里，村里人口少 |
| 大型仓储物流、用电大的工厂 | ❌ 不适合 | 不在主干道旁（离 M-05 公路约 26 公里），电力容量未知 |
一句话：适合已经在这一带做农业、或者明确要在乌克兰产区设点的人；不适合"先租下来再想做什么"。对不在乌克兰的中国投资者，远程运营一栋乡村旧校舍很难，我们不推荐用模式三代持去做。
以后能不能买
分房子和土地两件事说。结论先写在前面：有可能，但主动权在镇议会，承租人没有"租满就能买"的权利。
房子
- 市有房产只能通过私有化出售：先由镇议会决定把它列入私有化清单，再公开拍卖（小私有化）。承租人可以报名竞拍，但不能要求对方卖。
- 以前的规则是：承租人经出租方同意做了改良、改良金额达到评估市值 25% 以上的，可以按评估价直接买断。2025 年乌克兰修改了《私有化法》（2025-04-16 议会通过第 12230 号法案），取消了直接买断，改为公开拍卖，符合条件的承租人在拍卖中享有按最高价优先购买的权利，或者由买方补偿其改良投入。具体适用条件要以届时的条文为准。
- 所以：如果打算长期使用并投钱修缮，每一笔改良都要先拿到出租方的书面同意（合同第 5.3 条：未经同意的改良不补偿、归镇议会所有），这是将来争取优先购买或补偿的前提。
土地
- 现在不能单独买这块地：村镇所有的土地出售必须走土地拍卖，而且这块地已登记交给别的单位"永久使用"。
- 如果将来通过私有化买下了房子，《土地法》第 134 条允许建筑物所有人不经拍卖购买或租用房子所在的土地，这是最现实的路径。
- 外国人和外国公司在乌克兰可以拥有非农用地，但只限于其拥有建筑物的地块；用外资控股的乌克兰有限公司来持有更方便。这块地是学校（公共建筑）用地，不是农用地，原则上不受"外资不得持有农地"的限制。
同类房产的拍卖结果
这是第一次挂牌，没有往轮价格。我们查了敖德萨州 2024 年以来 1,377 场市有、国有房产出租拍卖，同在波季利斯克区的乡村房产结果如下：
| 标的 | 面积 | 第一轮 | 第二轮（降 50%） |
|---|---|---|---|
| 奥列克西伊夫卡村学校街 4 号一栋非住宅楼 | 833㎡ | ₴2,692/月，无人报名 | ₴1,346/月，无人报名 |
| 哈维诺西村非住宅房 | 396㎡ | ₴9,831/月，无人报名 | ₴4,916/月，无人报名 |
| 萨夫兰斯柳萨列韦村国有木材加工厂 | 1,100㎡ | ₴33,445/月，无人报名 | ₴16,722/月，无人报名；第三轮逐步降价拍卖仍无人报名 |
| 拉布什涅村小学校舍（科德马市议会） | 69㎡ | ₴1,657/月，无人报名 | ₴829/月，1 人报名成交 |
乡村大面积房产需求很弱，第一轮流拍很常见；按国有、市有房产出租规则，第二轮起拍价降 50%（本项目约 ₴4,486/月，约 $100）。反过来说，如果你真有用途，只要一个人报名就成交，竞争压力很小。
合同要点
- 采用乌克兰内阁统一的市有房产租赁合同范本；用途不限（第 7.1 条）。
- 租金第 3 年起按通胀调整（第 3.2 条），每月 15 日前付当月租金。
- 必须投保：签约后 10 天内按 ₴897,192 投保并每年续保（第 7.1 条）。
- 改良：可自费修缮和改良；可拆走的归承租人，不可分离的归镇议会；未经同意的改良不补偿（第 5 条）。
- 转租须书面同意（第 8 条），擅自转租可被提前解约（第 12.6 条）。
- 续租：到期前 3 个月申请，现承租人有优先续租权（第 12.4 条）。
- 提前解约：欠租超过 3 个月、擅自转租等情形，出租方可提前解约（第 12.6 条）。
- 没有土地条款：见第 4 节。
风险与建议
我们的建议：有明确农业用途、在附近已有业务的，可以参与：先去现场看房、问清院子和供暖，再报名；只有你一人报名就按起拍价成交，5 年租金合计约 $1.2 万。没有具体用途的，不建议为了"便宜"去租。也可以先观望：如果 10-26 无人报名，下一轮起拍价通常降 50%，但届时也可能有别人报名或出租方调整条件。参与方式和费用见《三种合作模式》；租赁项目标的额 ＝ 成交月租 × 租期月数，本项目按起拍价约 ₴54 万（约 $1.2 万）。
代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。资产市场条目：博布里克第一村旧学校。
联系我们
告诉我们你要做的业务、需要的面积和院子、用电和预算，我们帮你去现场核实这栋房子，或者在敖德萨州、尼古拉耶夫州产区筛选更合适的房产和土地。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录），消息会直接送达平台管理员，并自动附上本文链接。