标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市滨海区，小阿尔瑙茨卡街 105/1 号（вул. Мала Арнаутська, 105/1），与亚历山大大道交叉口附近。离普里沃斯市场约 300 米，离中央火车站约 600 米 |
| 出售标的 | 非住宅房屋 1、2、3 层，合计 2,146.0㎡（技术护照：一层约 788㎡、二层约 679㎡、三层约 676㎡），"嵌入并附建在多层住宅楼中的商业用房"，2009 年建成，钢筋混凝土、砖、玻璃幕墙 |
| 卖方 | 破产公司 ТОВ «УКРБУДСПЕЦТЕХ»（原名"黑海地产集团"），由破产管理人出售；敖德萨州经济法院第 916/1950/16 号案，2024-02-27 宣告破产 |
| 拍卖方式 | 破产财产英式拍卖，不降价；第 8 号标的 |
| 起拍价 | ₴64,538,000（约 $1,434,136），不另加增值税；每㎡约 $668 |
| 保证金 / 步长 | ₴6,453,800（约 $143,414，起拍价 10%）/ ₴645,380（约 $14,341） |
| 电子平台佣金 | 成交价的 4%（按起拍价约 ₴258 万、约 $57,365），按内阁第 865 号决议由中标人负担 |
| 开拍条件 | 1 名合格报名人即可，只有你一家时按起拍价成交 |
| 本轮 | 报名 2026-11-04 20:00 截止，11-05 12:15 开拍（基辅时间，10 月 25 日起冬令时 UTC+2）；10-30 前管理人可修改公告 |
| 入口 | 没有独立入口和楼梯。只能通过一层的 5 个入口、各层之间的通道和楼梯进出，而这些入口和楼梯属于另一处不在本次出售的房屋（公告原文） |
| 抵押 | 抵押给乌克兰国家银行（为已破产的伊梅克斯银行 2009 年再融资贷款作担保），国家银行作为有担保债权人同意出售并定了起拍价 |
| 占用与租约 | ТОВ «НОВА-ХВИЛЯ» 依 2014-12-30 管理合同实际管理和使用；其 2014 年把房屋租给 ТОВ «ГРУПА УПРАВЛІННЯ БІЗНЕСОМ»，十年租约登记到 2024-12-30（详见第 5 节） |
| 土地 | 楼下地块为市有公共建筑用地，地籍号见公告；买的是房屋，不含土地所有权 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 BRE001-UA-20261016-90888（2026-10-16 发布）、上一轮 BRE001-UA-20260827-94832，以及附件：国家物权登记信息（2026-04-27）、技术护照（2009）、管理合同与租约（2014）、税务局复函两份、评估报告（评估基准日 2025-11-18）、国家银行同意函（2026-09-24）、成交文书草案（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。
先纠正：不是"整栋商铺"
资产库原标题写的是"1–3 层整栋商铺"，按官方文件要纠正三点：
- 不是整栋楼。它是一栋多层住宅塔楼底部的 1–3 层非住宅部分（登记为"非住宅房屋"，不是独立建筑）。上面是住户，楼下土地是市有地。
- 临街那一圈不在里面。公告和国家银行抵押范围示意图都写明：沿小阿尔瑙茨卡街和亚历山大大道一侧，另有一处"加建"房屋贴在外面，和本标的连成一体，但那是另一个门牌、另一处不动产，不出售。照片里带玻璃幕墙和台阶入口的临街立面，很可能大部分就是这处加建；本标的是它后面的 L 形空间。
- 进出要借道别人的房子。公告原文："出售标的没有独立的入口，只能通过一层的五个入口以及 1–3 层之间的通道进出，这些都属于另一处不出售的房产；也没有自己的楼梯，只能用另一处房屋的楼梯间。"
位置与现状
标记为小阿尔瑙茨卡街 105/1 号（OpenStreetMap 门牌检索与公告坐标一致）。南面约 300 米是普里沃斯市场，西南是"新普里沃斯"商场和中央火车站。
这一带是敖德萨人流最密的商业区之一：普里沃斯市场、火车站、长途汽车站和几十条公交线路都在步行范围内。人流以本地中低收入顾客和外地来的批发、零售客为主，适合大众消费，不是高端街区。
从照片和平面图能看出：
- 空间本身不错。2009 年建，三层都是柱网大开间，有吊顶、照明、空调外机，商场形态完整，可直接用于大卖场、折扣店、批发展厅。
- 正在营业。一家二手服装卖场在用三层。经营者和管理公司是什么关系、付多少钱，公告没写。
- 和外侧加建是一体的。卖场跨越本标的和加建部分，买下后如果和加建业主谈不拢，就要自己开门、修楼梯，这在住宅楼底部、历史街区需要规划许可，不一定办得下来。
价格从哪来、历史怎样
- 起拍价＝评估价。评估公司 ТОВ «Реноме Груп» 以 2025-11-18 为基准日，用比较法算出 ₴64,538,000（当时约 $153.4 万、$714.9/㎡）。国家银行作为有担保债权人，在 2026-09-24 的同意函里把起拍价定为这个数，并要求"不降价拍卖；流拍后不再举行第一、第二次重复拍卖，后续条件由管理人和国家银行另定"。
- 美元价比评估时低约 6.5%，原因只是格里夫纳从 42.07 贬到 45.00，不是降价。上一轮（8 月）按当日汇率约 $144.8 万。
- 这是同一价格的第二轮。2026-08-27 第一次挂牌，起拍价完全相同，0 人报名。随后国家银行重新同意，10-16 原价再挂。
| 发布 | 起拍价（₴） | 当日折合（$） | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2026-08-27 | 64,538,000 | 约 1,448,000 | 0 人报名，流拍 |
| 2026-10-16（本轮） | 64,538,000 | 约 1,434,000 | 11-04 截止 |
同一破产案的另外两处大商场——"新普里沃斯"商场 1–5 层（23,361.7㎡，₴7.79 亿）和 ЦУМ 百货（12,477.8㎡，₴3.99 亿）——也都按评估价、不降价挂了两轮，每轮 0 人报名。国家银行目前的策略是按评估价卖，不打折。如果本轮再流拍，下一步可能降价，也可能原价重挂，没有法定降价规则可以等。
2014 年的管理合同和租约
这是本项目最需要看懂的部分。按附件里的国家登记信息、合同原件和管理人说明：
| 文件 | 主要内容 |
|---|---|
| 管理合同（2014-12-30，公证） | 业主（当时名为"黑海地产集团"）把房屋交给 ТОВ «НОВА-ХВИЛЯ» 管理，期限 10 年，登记到 2024-12-30 |
| 租约（同日，公证） | НОВА-ХВИЛЯ 作为管理人把全部 2,146㎡ 租给 ТОВ «ГРУПА УПРАВЛІННЯ БІЗНЕСОМ»，10 年，登记到 2024-12-30 |
| 租金（第 5.1、5.5 条） | 每月 ₴21,500（含增值税），整个合同期不做指数化调整。折合每㎡每月约 ₴10；按 2014 年底汇率约 $0.6/㎡，按今天约 $0.22/㎡ |
| 可转租（第 1.4 条） | 承租人可不经同意整体或部分转租 |
| 出租方提前解约（第 8.3、8.3.1 条） | 出租方或业主导致提前解约的，要赔承租人全部损失（含预期利润）另加 ₴500 万罚金，付清前承租人有权扣留房屋继续使用 |
| 易主不影响（第 10.6 条） | 房屋所有权转给新业主，租约继续有效，新业主承接出租方全部权利义务 |
| 管理合同终止不影响（第 10.7 条） | 管理合同无论因何终止，租约继续有效 |
| 优先购买权（第 10.8 条） | 业主出售时承租人有优先购买权，不按约定通知可起诉要求把买方权利转给自己 |
| 优先续租（第 2.2 条） | 期满时承租人有优先续租权 |
| 管理人现在的说法 | 管理合同没有续签；但税务局复函显示，该管理合同在税务系统里登记到 2034-12-30，管理人认为这"只是记账性质"；НОВА-ХВИЛЯ 目前"实际管理和使用"房屋，"为了保管、维护、防止技术状况恶化" |
怎么理解：
- 这组合同对房东极其不利。2,146㎡ 市中心商场每月 ₴21,500、十年不涨，还附带 ₴500 万罚金和扣留权、易主不终止、优先购买权。同一天、同一位公证员、同样的条款，破产公司名下"新普里沃斯"商场（月租 ₴233,600 / 23,361.7㎡）和 ЦУМ 百货（月租 ₴97,800 / 12,477.8㎡）也签了。三处每㎡月租都在 ₴8–10。
- 登记期限已过，但不等于自动清场。乌克兰《民法典》第 764 条规定：租期届满后承租人继续使用、出租方一个月内没有提出异议的，租约视为按原期限续展。税务系统里出现"2034"这个日期，正好是再续十年。现在房屋仍在被使用。租约到底有没有续展、出租方当时有没有书面异议，公告没说，必须向管理人要书面材料。
- 破产拍卖能清掉什么、清不掉什么。破产程序中出售的财产，抵押按《破产程序法典》随出售解除；但第三方的租赁权、占用状态是否一并消灭，需要乌克兰律师根据法院实践书面确认。最坏情况是：你买下房子，现使用者主张租约续展到 2034 年、每月付 ₴21,500，你要打官司才能收回。
本节只陈述公开文件中的事实，不对任何一方的意图作判断。
价值：市场价、租金和"便宜"的原因
市场价：挂牌价 vs 成交价
| 参照 | 每㎡（$） | 说明 |
|---|---|---|
| 评估报告选用的 4 个挂牌（同区域，305–1,620㎡） | 1,000–1,404 | 小阿尔瑙茨卡街 95 号 505㎡ $1,089；黎塞留街 1,620㎡ $1,000；大阿尔瑙茨卡/普希金街 306㎡ $1,404 等，均为挂牌价，都有独立入口 |
| AU139 资产库敖德萨临街商铺挂牌（29 条，30–820㎡） | 中位数约 1,400 | 小面积为主；820㎡ 一条约 $549、430㎡ 约 $1,163，面积越大单价越低 |
| Prozorro 上私企挂牌的两处市区商用房 | 1,273–1,422 | 大阿尔瑙茨卡街 675.7㎡ 一层、米亚索耶多夫斯卡街 595.8㎡ 宅院，2024 年以来出售各挂十几轮，全部 0 人报名 |
| 评估师对本标的的结论 | 714.9（评估日） | 挂牌价先扣 15% 议价、再扣 15% "无独立入口"、按状况和面积调整后得出 |
| 本轮起拍价 | 668 | ＝评估价按今日汇率折算 |
所以，"比旁边便宜一半"是拿小面积、有独立门脸的挂牌价来比。评估师已经把议价、没有入口、面积大这些折扣扣过一遍，起拍价就是评估意义上的市场价，不是折扣价。而且同一价格已经流拍过一次。
租金：三个数字差几十倍
| 租金水平 | 每㎡每月 | 全部 2,146㎡ 每月 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 2014 年租约 | 约 ₴10（$0.22） | ₴21,500（$478） | 第 5 节租约第 5.1 条 |
| 敖德萨市区国有/市有房产出租拍卖成交中位数 | 约 ₴72（$1.6） | 约 ₴15.5 万（$3,400） | 2025–2026 年 313 场已成交，多为办公、库房；300㎡ 以上的中位数只有 ₴27 |
| 私企在 Prozorro 挂出的市区商铺出租要价 | ₴191–260（$4.2–5.8） | 约 ₴41–56 万（$9,100–12,400） | 大阿尔瑙茨卡街一层、米亚索耶多夫斯卡街，均 0 人报名 |
| 评估报告的"市场租金" | $10.2（约 ₴459） | 约 $21,900 | 市中心顶级临街商铺出租挂牌 $11–15，扣议价和无入口后得出 |
评估报告用收益法算出：按 $10.2/㎡、空置损失 17%、管理费 5%，年净收入约 $20.7 万，资本化率 13.69%，价值约 $151.3 万，与比较法接近。但 $10.2 是德里巴索夫斯卡街、叶卡捷琳娜街顶级临街店的挂牌租金推算出来的。对于二三层、没有自己入口、面向普里沃斯大众客流的大面积卖场，实际能租到多少，要看能不能和加建业主一起打通门脸、找到大型折扣或批发租户。按上表的中间水平（₴100–250/㎡）估算，满租年毛租金约 ₴258–644 万（约 $5.7–14.3 万），还要扣空置、物业、税费，而且前提是房屋已经收回。
便宜的原因，逐条对应
| 原因 | 影响 | 能不能解决 |
|---|---|---|
| 没有独立入口和楼梯 | 评估已扣 15%；实际影响可能更大：外侧加建业主可以决定你的客流 | 和加建业主签通行协议、合并经营，或一起买下加建；自己开门需规划许可，不确定 |
| 占用与旧租约 | 收回前没有正常租金收入，可能要诉讼 | 先查清租约是否续展、现使用者是谁；和现经营者谈新租约或腾退 |
| 面积大、二三层 | 买家少、单价低 | 做大卖场、批发展厅，或分割出租 |
| 国家银行抵押 | 破产出售时解除，影响有限 | 律师确认注销流程 |
| 战时敖德萨零售需求 | 评估报告提到 2025 年 12 月敖德萨零售空置率升到 5–12% | 外部因素 |
结论：能不能赚钱，不在于"买得便宜"，而在于你能不能解决"入口"和"占用"这两件事。谁能解决，谁就能把一个打了折的商场空间变回正常商场。
优点、机会与升值空间
升值空间来自"解决问题"，不来自地价自然上涨：一是和外侧加建业主达成长期通行或合并经营，让本标的变成有门脸的商场；二是收回房屋、重签市场化租约，把每月 ₴21,500 变成正常租金；三是做成有主力租户的折扣卖场或批发展厅。每一步都需要本地律师、谈判和管理投入。战后重建是否让这一带涨价，不能作为依据。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 外侧加建房屋的业主，或现在在这里经营的商家 | 最合适 | 入口问题对他们不存在；买下后马上形成完整商场。他们是这个标的的"自然买家" |
| 在普里沃斯一带做批发、零售的大商户（服装、日用品、小商品） | 合适，但要先谈 | 需要大面积卖场、熟悉这片客流；必须先和加建业主、现经营者谈妥 |
| 有乌克兰律师团队、做不良资产的机构投资人 | 合适 | 能处理占用、租约诉讼和产权清理，赚的是"把问题资产变正常"的钱 |
| 想买了收租、不常驻乌克兰的个人投资人 | 不合适 | 收回前没有正常租金，可能要打官司、谈判，需要长期本地管理 |
| 想要独立门脸、品牌店形象的零售品牌 | 不合适 | 没有自己的入口和临街立面 |
| 想走模式三小额代持的客户 | 不合适 | 金额大、法律问题复杂，不适合代持 |
报名前必须问清的 8 件事
必须看清的风险
怎么参与
适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你）。不建议模式三。
建议的顺序是先谈后拍：先联系外侧加建业主和现经营者，弄清入口和占用两件事，再决定是否报名。本轮报名 11-04 截止，时间只有两周。来不及谈清楚的，宁可等下一轮：代价是可能被别人先买走，好处是不用拿约 $14.3 万保证金去赌没有核实的问题。
起拍价约 $1,434,136，属于 >$100,000 档，尽调费按 1% 约 $14,341；中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%（各约 $14,341）。平台佣金 4%、公证登记费、诉讼或谈判的律师费另按实际发生。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年，会员费不抵扣后续服务费。告诉我们你打算自营还是出租、能不能承受诉讼周期。
现场看房（视频连线）；向破产管理人索取第 9 节材料；律师查加建部分产权、租约续展与诉讼记录；和加建业主、现经营者初步接触。尽调费预先支付，不论是否参拍、是否成交都不退。
模式一：自己的乌克兰公司，没有的可通过 AU139「商务落地」注册（起步 $1,500，5–10 个工作日）；模式二：陆侨代设 SPV，按实际报价单独收费。
保证金约 $143,414。只有你一家报名时按起拍价成交。
付清余款，与破产管理人签"拍卖购得财产文书"，国家登记；注销抵押；按尽调方案收回或重签租约。竞拍协助费、过户交割服务费各 = 成交价 × 1%。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手房款、保证金等任何交易资金。
联系我们
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