最合适：在比利亚伊夫卡周边种地或做农业服务、已有乌克兰公司的企业。需要一个低成本的当地办公室和接待点，不打算大规模装修。 看完整对比
不适合：想把这里改成员工宿舍、要长期投入装修、或用电需求大的企业。
标的速览（官方数据）
| 出租方 | 乌克兰电信股份公司（Укртелеком）。这是私营企业出租，不是政府出租 |
| 位置 | 敖德萨州敖德萨区比利亚伊夫卡市，公告写"市中心部分"；离敖德萨市约 47–50 公里 |
| 面积 | 两层楼，全楼 373.1㎡，本次出租 300.6㎡；一层一部分和二层全部（见下方图纸），层高约 2.8 米 |
| 配套 | 楼内有卫生间；燃气供暖；允许用电 10 kW |
| 起拍月租 | ₴9,018（约 $198），含增值税；₴30/㎡。房产税和地租已包含在租金内 |
| 涨租 | 第 13 个月起每年涨 10% |
| 优惠 | 前 3 个月租金减半（水电和维护费照付） |
| 租期 | 2 年 11 个月，期满重新拍卖 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴5,410.80（约 $119）/ ₴17 / ₴180（约 $4）；签约后还要交不少于 1 个月租金的押金 |
| 成交条件 | 最少 1 名合格竞买人即可成交；公司和个人都可以报名 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-11-09 约 20:00 / 11-10 12:30（基辅时间） |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、乌克兰电信《拍卖说明书》和合同范本，2026-11-02 查询。美元按乌克兰国家银行 11-03 官方汇率 45.53 折算（资产库原来的 $220 是旧汇率）。门牌和拍卖编号向会员和委托人提供。
真实成本
| 期间 | 按起拍价的租金 | 约合美元 |
|---|---|---|
| 第 1 年（前 3 个月减半） | ₴94,689 | $2,079 |
| 第 2 年（涨 10%） | ₴119,038 | $2,614 |
| 第 3 年 11 个月（再涨 10%） | ₴120,030 | $2,636 |
| 35 个月合计 | ₴333,757 | 约 $7,330 |
另外要算：水电按表（没有水表时有补偿）、按 79.9% 比例分摊的燃气供暖、保洁保安和垃圾另签合同。这些费用公告没有给数字，要向出租方要过去一年的实际账单。还有两项硬性要求：必须签乌克兰电信的宽带服务，自费安装其认可的分时电表。冬季燃气费可能是最大的未知项。
楼和位置
标记为公告坐标（街道级大致位置），不是精确界址。
- 城市：比利亚伊夫卡市约 1.2 万人，是所在村镇联合体（约 2.2 万人）的中心，在德涅斯特河三角洲旁、敖德萨以西约 50 公里。联合体公开资料也提到农业是当地经济的一部分。
- 周边：地图上镇内有市政府、医院、学校、药店和商店，日常办事方便。
- "人流车流大"：这是出租方说明书的说法，我们没有实测，要现场看。
- 照片已经旧了：照片拍摄于 2022 年 12 月，将近 4 年前。屋面、受潮和供暖现状必须看现场。
办公、住宿、商业：三种用法
| 用法 | 判断 | 为什么 |
|---|---|---|
| 农业企业办公 | 合适 | 房型就是办公室，二十多间、有卫生间和供暖。租金低，合同用途可以写明办公。管理、财务、农艺师和客户接待都够用 |
| 员工长期住宿 | 不合适 | 这是非住宅物业，住人与登记用途不符；合同把消防、卫生和安全责任全部交给承租人，并可因"不按用途使用"解约。走廊式办公室也不是按居住设计的；照片虽然有一处淋浴，但不能据此当宿舍。员工住宿建议另租镇上住宅 |
| 值班或短暂休息 | 要书面确认 | 值班室和正式住宿是两回事，能不能安排，签约前向出租方书面询问，并按消防要求配置 |
| 农资门店或小型商业 | 部分可行 | 一层临街可以设展示和销售点，但要写入用途；招牌和改门要出租方书面同意；不是真正的商铺门面 |
| 转租给其他公司 | 要同意 | 合同规定转租须取得书面同意；楼层大可以分租，但不要把差价当收入计划 |
| 仓库、农机存放、加工 | 不合适 | 楼内是小隔间，用电仅 10 kW。说明书写的 0.4775 公顷是整块地，院子和车库是否可用，合同没有写 |
价格历史：35 轮 0 人
| 时间 | 起拍月租 | 每㎡ | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2023-02 | ₴16,734 | ₴55.7 | 0 人 |
| 2023-03 至 05 | ₴15,030 → ₴12,024 → ₴10,521 | ₴50 → ₴35 | 每轮 0 人 |
| 2023-06 起 | ₴9,018，至今未变 | ₴30 | 每轮 0 人 |
| 本轮（第 35 轮） | ₴9,018 | ₴30 | 11-09 截止 |
- 三年多没人租，便宜是市场信号。对外来投资者，这说明当地对 300㎡ 办公室几乎没有需求，以后转租也难。
- 对真正要用的人是好事：很可能只有你一人报名，按起拍价成交，不用担心竞价。如果错过这轮，按过去的节奏大约一个多月后还会重挂。
- 同城对比：乌克兰电信在同城另有一处院子，一栋 140㎡ 需要修缮、没有供暖的小楼（42 轮 0 人）和一间 38.9㎡ 的车库（19 轮 0 人），都是 ₴37.1/㎡。同城一处 30.8㎡ 市政房屋（药店用途）2025 年以约 ₴59/㎡ 租出（1 人报名）。所以 ₴30/㎡ 确实低，部分原因是面积大；样本很少，只能作参考。
- 租金不算永远低：每年涨 10%，而且出租方曾经把价格从 ₴55.7 降到 ₴30，以后是否调整由它决定。
卖方是谁、合同怎么读
出租方是乌克兰电信，这是一家私营电信公司，在全国有大量闲置的旧通信楼，长期通过 Prozorro 招租。这栋楼是它的物业，全楼 373.1㎡ 里有 72.5㎡ 不出租，可能仍在自用。合同明确禁止承租人未经许可进入其部门和设备区。
- 为什么是 2 年 11 个月：这是乌克兰电信的默认模板，也正好不用走三年以上租约的公证和登记。详见《乌克兰电信园区雨棚分析》。
- 双方都可以 90 天无理由解约。这对你是灵活的退出办法，也意味着对方可以提前收回。
- 续租不是自动的：要提前 90 天通知，出租方可能重新拍卖。
- 装修不补偿：不可拆的改良归出租方，也不抵租金，大修和改造都要书面同意。
- 欠租 20 天可限制进入。付款要有人管。
- "用途"是合同空白栏：签约时要把办公，以及需要的展示或销售写清楚。
优点与机会
- 价值在使用，不在投资。这是一份租约，不是资产；不会升值，也不建议租来转手。我们不做收益测算。
- 合理的做法：先用一部分房间，少投入，等农业项目稳定、确定长期留在当地后，再考虑在当地买或建自己的办公和宿舍。
- 同城的小楼：只需要小办公室时，可以比较上面那栋 140㎡ 小楼，月租约 $114、有独立小院；但它要修缮、公告写没有供暖，水电等要自己和供应商签约。38.9㎡ 车库只适合修车或存放，用电仅 2 kW。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 周边已经种地或做农业服务的企业（含中资） | 最合适 | 就近办公，成本低，退出灵活 |
| 农资、农机、种子公司的当地办事处 | 合适 | 可办公兼展示，要写入用途 |
| 刚来考察、还没定项目的企业 | 可以考虑 | 可作试水基地，但总面积偏大；也要先有乌克兰公司或个人税号和账户 |
| 需要住宿基地的项目团队 | 只能解决办公 | 住宿要另租住宅 |
| 想租下转租赚差价的投资者 | 不合适 | 当地需求弱，转租要同意，随时可能被解约 |
| 仓储、加工企业 | 不合适 | 隔间小、10 kW、院子未包含 |
风险
怎么参与
时间：11 月 9 日约 20:00（基辅时间）截止，11 月 10 日开拍。来不及也不用急，这处已挂了 35 轮，大概率还会重挂（不保证）。
- 看现场：联系乌克兰电信招租热线 0-800-509-100，看屋面、供暖、卫生间，看哪些房间不出租。
- 要账单：过去一年的水电和燃气费，以及共用部分怎么分摊。
- 书面确认：用途写办公（及需要的展示或销售）、院子和停车、招牌、值班安排。
- 准备主体：最好用已有的乌克兰公司报名和签约，这样能把租约放进公司账目。
已经有乌克兰公司和会计团队的企业，可以自己在 Prozorro 平台报名，这个项目不复杂。需要我们协助的，走模式一/二（见《三种合作模式》）：租赁标的额按起拍价约 ₴315,630（约 $6,932），属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500；中标后竞拍协助 1%、签约服务 1%，合计约 $139。不推荐模式三：出租方可以 90 天解约，转租需求也弱。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。还没有公司的，可以先看公司注册和工作许可服务。
了解敖德萨州
想了解这个州的港口、农业和主要风险，可以看《敖德萨州投资概览》和《乌克兰各州投资地图》；英文资料见维基百科。
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