敖德萨州南部德涅斯特湖边带院独栋：144.8㎡ 住宅＋2,500㎡ 自有宅基地，法拍第 3 轮约 $2.6 万
房子在用、院子完整，但屋里仍登记 1 人居住

平台和性质	司法部下属 SETAM 电子拍卖平台，执行程序中的查封财产拍卖，由比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基区国家执行局出售。不是抵押物
位置	敖德萨州比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基区维帕斯内村（莫洛哈村镇联合体），比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基市北面
房子	单层住宅 144.8㎡（居住面积 77.9㎡），6 个房间
附属建筑	车库、夏季厨房、杂物棚、厕所、淋浴间，另有 5 处小型构筑物
土地	0.25 公顷（2,500㎡），用途：建住宅和附属建筑（宅基地），私有，有地籍号，与房子一起出售
起拍价	₴1,192,100（约 $26,100）
保证金 / 步长	5%，₴59,605（约 $1,305）/ ₴11,921（约 $261）
时间	申请截止 2026-11-23 08:00；竞价当天 09:00–18:00（平台时间）
目前报名	已有 2 人登记（10-26、10-27），状态为“待确认”
住户	公告写明：房内登记有 1 名成年人
公开附件	无（没有评估报告和技术护照）；有 39 张现场照片

数据来自 SETAM 拍卖页面，2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 11-04 官方汇率 45.666 折算。门牌、地籍号和拍品编号向会员和委托人提供。

标记是该街道所在的大致位置，不是界址。

到	距离（约）
比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基市（古城、医院、市场）	公路 9 公里，约 13 分钟
德涅斯特湖边最近的沙滩	直线约 4 公里
莫洛哈湖	直线约 3 公里
敖德萨市中心	公路约 87 公里，约 1 小时 25 分钟

• 不是海边度假区。维帕斯内是比尔霍罗德北面的农业村，没有成片的度假酒店。敖德萨州南部的海边度假带在扎托卡一带，离这里还有二十多公里。
• 但在一个旅游和葡萄酒区里：比尔霍罗德有阿克尔曼古堡，南面的沙博是乌克兰有名的葡萄酒产地，夏季有游客。这里更像“古城和葡萄酒区边上的乡村”。
• 水边有，但不是海：德涅斯特湖是河口湖（淡咸水），湖边有小沙滩。战时能否下水要看当地是否正式开放，我们没有查到这一带的开放名单。

照片看，这是一处维护良好、正在使用的乡村独栋：铁艺大门、铺装院子和葡萄架，房间里有家具、地毯、空调和暖气片，卫生间有浴缸和热水器，另有车库和地窖。院子后面是一长条菜园和果树。

• 照片是春天拍的（果树开花），很可能是第 1 轮挂牌时的，现在的状态要现场确认。
• 供暖方式、水源（自来水还是井）、排污、燃气公告都没写，照片里有暖气片和燃气灶，要现场核实并查欠费。
• 房子建成年代不明。看外观是老式砖房，屋顶和墙体要检查。

这是它最大的价值。2,500㎡、私有、有地籍号、和房子一起卖——不像很多拍卖房产那样“只卖房不卖地”。

想做什么	能不能做	说明
自住、扩建、加建附属房	可以	用途就是建住宅和附属建筑，按规定办许可
种菜、果树、小温室	可以	现在就是菜园
接待游客（乡村民宿）	有条件	乌克兰允许业主在自己的住宅里做“乡村绿色旅游”，规模有限、要本人经营；做成正式旅馆要改用途。具体以律师意见为准
分成两块、再建一栋	可能	2,500㎡ 面积够，但要做土地分割和规划核查，村里的规划和路的条件决定能不能分
建厂房、仓库、商铺	不能直接做	要改用途，须村镇议会决定，结果不确定

• 周边有什么产业：葡萄种植和葡萄酒（沙博一带）、果蔬种植和温室、粮食和油料种植；比尔霍罗德市北郊有一片工业区，地图上能看到聚合物厂、油脂厂、鱼罐头厂、仓库和油库。夏季有古城和湖边旅游。
• 人员能不能在这住：能。这是正式住宅，可以登记居住。6 个房间加夏季厨房，安排 4–6 名员工或一个管理家庭比较现实。按“员工宿舍”长期出租给公司也可以，但这仍是住宅，不能改成对外经营的旅馆。
• 对中国企业的用处：如果在比尔霍罗德一带做农业、葡萄酒、农产品加工或贸易，这样一处带院独栋可以作为落脚点和宿舍，比在城里租公寓稳定。单独为它来投资，意义不大。

• 出售人：比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基区国家执行局，依据 2025-11 立案的执行程序查封后出售。业主是个人债务人。
• 负担两项：① 执行局 2025-11 的查封；② 当地法院 2023-08 依一宗 2022 年民事案件下的禁售裁定。没有抵押。执行拍卖成交后，查封一般随之解除；法院禁售能否一并解除，要律师看裁定。
• 债务金额和债权人：公告未写。

轮次	开拍日	起拍价	登记人数	结果
第 1 轮	2026-09-02	₴1,703,000（约 $37,300）	2	未成交
第 2 轮（−15%）	2026-10-21	₴1,447,550（约 $31,700）	0	未成交
第 3 轮（−30%）	2026-11-23	₴1,192,100（约 $26,100）	2（截至 11-04）	报名中

谁	合不合适	理由
想在敖德萨州南部要一处乡村住所的个人	合适	房和地都在、价格已到最低档；接受处理住户的时间
在比尔霍罗德一带经营的企业（员工宿舍、管理人员住所）	合适	能住、能登记、离城 9 公里
想做小型民宿的人	可以考虑	有古城和葡萄酒游客，但不在海边、季节性强，规模受限
想要海边度假房的人	不合适	离海边度假带二十多公里
想短期转卖赚差价的投资者	不建议	乡村房产流动性低，住户纠纷会拖时间

1. 先看现场：联系保管人约时间（公告留有电话），确认住户情况、房屋和水电气暖。
2. 律师查物权摘录：确认两项负担、土地和房屋的登记一致、有无其他欠款。
3. 定最高价：按自己的用途和修缮费定上限，不跟着情绪加价。
4. 报名：11-23 08:00 前在 SETAM 注册、提交申请、缴 5% 保证金（保证金要在开拍前到账）。
5. 成交后：按协议付清价款，执行员出具文件，再办登记和住户迁出。

个人有乌克兰税号和银行账户可以自己报名（模式一）；没有账户的可以由陆侨服务有限公司代设公司参拍（模式二，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》），或代拍代持（模式三）。费用：尽调费按起拍价分档，$5,000–$100,000 档为 $500；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手交易资金。我们不安排凑数报名。

了解这个州，可以看《敖德萨州投资概览》和《乌克兰各州投资地图》；英文资料见维基百科。