敖德萨州在拍宅基地一览
17 块宅基地＋21 块园艺地，附全州成交统计

整体分析：敖德萨州法拍宅基地，到底卖掉了多少？

我们把 Prozorro 上 2025 年 1 月以来敖德萨州全部法拍土地（1,483 场）逐场拉下来，按地籍号归并成"一块地一条记录"，看每块地拍了几轮、来过几个人、最后有没有卖掉（2026-10-23 统计）。

五个结论

1. 四块里只卖掉一块。敖德萨州法拍宅基地拍完全部轮次后，约四分之三没有卖掉，地块退回原业主或由债权人留下。便宜是真的，但"便宜"很大程度上是没人报名的结果。
2. 卡住的不是价格，是"至少 2 人"。74 块里 55 块从来没有一个报名人；而一旦凑齐两个人，成交价多数只比起拍价高一点（中位数 1.05 倍）。所以对买家来说，关键是选"有人要"的地，而不是一味等降价。
3. 看"历史报名"这一列。历史上出现过报名人的 7 块宅基地里，3 块已经成交、3 块还在拍。目前在拍的宅基地里，新多菲尼夫卡（第 2、3 轮各 1 人）、塔伊罗韦（第 3 轮 1 人）、利曼卡（第 1 轮 1 人）属于这一类：你报名就有机会开拍，但要准备竞价。
4. 长期 0 人的地，一个人报名几乎必然流拍。红村（11 轮）、比尔霍罗德同街区那块（14 轮）、巴拉博伊（9 轮）都属于这一类。可以报名试一次，但要同时准备"拍不成"的预案——向原业主或债权人直接买，或在当地按普通买卖找同类地块（参见比尔霍罗德地块分析）。
5. 最后一轮值得盯。有 3 块宅基地是在最后一轮按评估价七折成交的。表里标"最后"的，就是这一类机会——也是最后的机会，之后不会再拍。

园艺地成交率高一倍，主要因为总价低、本地乌克兰买家多；但园艺地属于农业用地，外国人和外资公司不能买。10-20 之后已结束的：谢尔吉伊夫卡镇宅基地（10-21，0 人流拍）、芳坦卡两块破产园艺地（10-22，一人即可成交，仍 0 人流拍）。统计口径：按地籍号归并、剔除被撤销的场次；同一地块跨年重新挂牌算同一块地。

怎么挑

• 要成交机会大：先看"历史报名"——新多菲尼夫卡（离海约 1 公里，两轮都有人出价）、塔伊罗韦（紧贴市区南缘）。
• 要进城方便（25 公里内）：利曼卡（海边，价格高）、涅鲁拜斯克两块（一块 351㎡、一块 2,156㎡）、城南新片区、红村、大巴尔卡（只卖 1/2 份额）、塔伊罗韦、普罗托波皮夫卡、大多林斯克、新多菲尼夫卡。
• 在城南：利曼卡、城南新片区、塔伊罗韦、大多林斯克、巴拉博伊、西南老村，以及园艺地里的莫洛季日内"浪花"合作社（近海，只限乌克兰籍）。
• 要面积大：库丘尔汉（2,500㎡）、涅鲁拜斯克韦塞拉街一带（2,156㎡，离城约 15 公里）、红村（1,650㎡）、西南老村（1,603㎡）、巴拉博伊和莫洛哈（1,500㎡）。
• 要靠水：新多菲尼夫卡（离海约 1 公里）、普罗托波皮夫卡（哈吉别伊湖）、莫洛哈和比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基（德涅斯特湖）、利曼卡（海边）。
• 注意份额：大巴尔卡、比利亚伊夫卡两块卖的是地块的一部分份额，买下后和其他共有人共有，盖房要对方同意，一般不建议。
• 要稳妥：查封简单、执行依据为法院判决的优先（大多林斯克、莫洛哈、新多菲尼夫卡、比尔霍罗德）；巴拉博伊先做律师核查。
• 在比尔霍罗德：城区两块 700㎡都在拍，但同街区那块 14 轮 0 人，详见《比尔霍罗德地块分析》。

参与方式

个人或自己的乌克兰公司可以直接报名（模式一）；也可以由陆侨服务有限公司代设 SPV（模式二）或代拍代持（模式三，宅基地适用，园艺地不适用）。费用：尽调费按起拍价分档（≤$5,000 定额 $200–300，$5,000–$100,000 收 $500，>$100,000 收 1%），中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%。详见《三种合作模式》。AU139 平台本身不经手任何交易资金。