敖德萨州近郊巴拉博伊村 0.15 公顷宅基地法拍
村里现成街区、离公路 300 米，起拍约 $4,800

位置	敖德萨州敖德萨区（原奥维迪奥波尔区）巴拉博伊村（с. Барабой），学校街 42 号地块。离 H-33 公路约 300 米；到敖德萨市中心约 33 公里、40 分钟
面积 / 用途	0.15 公顷（地籍 0.1499 公顷）；用途代码 02.01 宅基地
现状	空地，公告注明地上没有任何建筑；没有水电气接入
产权来源	2009 年划出并登记，私人所有
拍卖性质	法院强制执行拍卖，基辅市私人执行员组织，英式竞价
起拍价	₴215,000（约 $4,778），按债权人申请确定的价值；不含增值税
保证金 / 报名费 / 步长	₴64,500（30%，约 $1,433）/ ₴864.70 / ₴2,150
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
本轮	报名 2026-11-08 20:00 截止，11-09 开拍
查封	1 项，本案执行员 2026-08 所设，标注"成交后可解除"

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告 LAE001-UA-20261005-66386 及按地籍号检索的全部历史场次，附件：拍卖说明书（Паспорт торгів）、评估报告结论、国家土地地籍摘录、物权登记信息、合同草案、现场照片（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。

标记为官方公告坐标，位于巴拉博伊村街区内。

巴拉博伊是敖德萨西南的老村子，沿巴拉博伊河分布，H-33 公路从村北经过。执行员上传的是地籍图截图：地块在村子的规整街区里，前后左右都是已经划好的宅基地，旁边是学校。

• 街区成熟。周边是现成的住宅街道，接电接水比新片区容易（以管网公司答复为准）。
• 交通方便。离 H-33 公路约 300 米。
• 没有现场照片。执行员只上传了地籍图，实际地面情况要现场看。

场次	起拍价	约合美元	报名截止	结果
2026-02	₴215,000	约 $4,778	2026-02	0 人
2026-03	₴215,000	约 $4,778	2026-03	0 人
2026-04（降 15%）	₴182,750	约 $4,061	2026-04	0 人
2026-06（降 30%）	₴150,500	约 $3,344	—	撤销
2026-06	₴215,000	约 $4,778	—	撤销
2026-07	₴215,000	约 $4,778	2026-07	0 人
2026-08	₴215,000	约 $4,778	—	撤销
2026-08/09	₴215,000	约 $4,778	2026-09	0 人
2026-10（本轮）	₴215,000	约 $4,778	2026-11-08	进行中

• 上半年一度降到 ₴150,500（−30%），那一场被撤销，之后又从 ₴215,000 重新开始。2026-08 有新的查封记录，说明程序重新启动过。
• 所以不能指望"等它一路降下去"：价格可能被重置。

执行依据为什么要专门看

按公告附件，这次执行的依据是一份公证执行文书（виконавчий напис нотаріуса），对应一笔 2025 年 9 月在个人之间签订、金额约 35 万欧元、签约 3 天后就到期的借款；地块的价值由债权人提出申请确定。2026 年同一地块的拍卖还出现了 3 次撤销。

• 可能的正当解释：个人借款到期未还，债权人走公证执行文书这一合法的快速程序；撤销可能是执行程序中的正常调整（例如换执行员、重新评估）。
• 需要警惕的地方：公证执行文书可以被债务人起诉、由法院宣告"不得执行"；一旦被宣告，拍卖结果也可能被起诉撤销。超短期大额个人借款、多次撤拍，都是需要律师核查的信号。
• 我们的判断：公开文件不能据此认定任何违法；但这块地的法律风险高于同批其他地块。报名前要请律师查：执行文书是否被起诉、法院有无相关案件、撤销原因。

问题	答案
出价最高就能拿到吗？	不一定。公告写明至少 2 名合格竞买人才能开拍。只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。之前几轮都是 0 人报名，问题不在价格，而在"有没有第二个真实买家"。
个人能参加吗？外国人呢？	都能。乌克兰公民、外国个人、乌克兰公司、外国公司都可以报名。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册，保证金从本人银行账户支付。宅基地属于村镇范围内的非农用地，外国人可以持有，签约前由律师核对地块在村界内。
能不能找亲友报名凑两家？	不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。如果你的亲友自己真心想买，各自独立报名、公开竞价是合法的——但那就是真实竞争，价格可能被抬高。
这一轮不成立会怎样？	进入下一轮；按以往记录，价格可能下调，也可能被撤销后从原价重新开始。

能做的、合法的事：

• 让更多真实买家看到。我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地整理成《敖德萨州在拍宅基地一览》公开推荐，有第二个独立买家报名，拍卖就能开。委托前定好你的最高出价。
• 尽早报名、材料一次备齐。报名在开拍前一天 20:00（基辅时间）截止。外国个人先办好乌克兰税号。
• 拍卖成交最干净。在拍卖中成交，执行员会解除公告列出的查封；私下向原业主或债权人购买，要等查封逐项解除才能过户，难度大得多。

这块地的位置在这批里最好，价值主要在"现成街区"带来的接入便利和建房条件。前提是执行依据没有问题，否则价格再低也不值得。

投资人类型	合不合适	理由
想在敖德萨近郊村里建房、能接受较高法律风险并愿意先做律师核查的人	可以考虑	位置好、价格低
第一次参与乌克兰拍卖、想要稳妥标的的人	不建议	执行依据特殊，有被撤销的风险
想马上入住的	不合适	空地，需建房

适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰）——小额出售类标的正是模式三的典型场景，见《模式三详解》。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。

这一块不合适？我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地放在一张表里，按距离、面积、价格、截止日比较：《敖德萨州在拍宅基地一览》。