敖德萨州近郊普罗托波皮夫卡 0.1 公顷宅基地法拍
离哈吉别伊湖约 300 米、进城 30 分钟，起拍约 $7,000

位置	敖德萨州敖德萨区（原比利亚伊夫卡区），乌萨托韦村镇区普罗托波皮夫卡村（с. Протопопівка），密茨凯维奇街 30 号。到敖德萨市中心公路约 24 公里、30 分钟；离哈吉别伊湖岸直线约 330 米
面积 / 用途	0.1 公顷（1,000㎡），长方形；用途代码 02.01 宅基地（建住宅及附属建筑）
现状	空地，没有建筑、没有水电气接入（评估报告）
产权来源	2021 年乌萨托韦村议会决定划出并转为私有，同年完成地籍登记
拍卖性质	法院强制执行拍卖（查封资产），敖德萨州私人执行员组织，英式竞价
评估价	₴369,600（约 $8,213），评估日 2026-07-03，有效期 6 个月
本轮起拍价	₴314,160（约 $6,981），评估价的 85%；不含增值税
保证金 / 报名费 / 步长	₴94,248（30%，约 $2,094）/ ₴864.70 / ₴3,141.60
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
本轮	第 3 轮，报名 2026-11-12 20:00 截止，11-13 开拍（基辅时间）
查封	公告列出 2014–2025 年共 6 项查封记录，其中本案执行员的查封标注"成交后可解除"；其余是其他执行机构多年前对同一原业主的查封，需核实解除路径（见风险 ②）

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告 LAE001-UA-20261012-69787 及按地籍号检索的全部历史场次，附件：拍卖说明书（Паспорт торгів）、评估报告结论、国家土地地籍摘录、物权登记信息、合同草案、现场照片（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。

标记为官方公告坐标；西侧蓝色水面是哈吉别伊湖。

普罗托波皮夫卡在敖德萨市西北，属乌萨托韦村镇区，夹在哈吉别伊湖和通往敖德萨的公路之间。近些年敖德萨近郊的村子划出了大量 1,000㎡的宅基地，这块地就是 2021 年划出来的。现场照片是一片平坦的草地，远处有牛在吃草，周围还没有房子。

• 生地。没有路面、没有水电，所有接入都要自己申请、自己出钱。
• 湖景是加分项，但要看清。离湖岸约 330 米，照片里看不到湖。哈吉别伊湖是咸水湖，岸坡有滑坡和水位变化问题，地块与湖之间的地形要实地看。
• 一片新划的宅基地。周边地块大多还空着，以后会陆续有人建房；道路、电网通常要等片区成形。

场次	起拍价	约合美元	报名截止	结果
第 1 轮（2026-08）	₴369,600	约 $8,213	2026-08-31	0 人报名
第 2 轮（2026-09）	₴369,600	约 $8,213	2026-10-05	0 人报名
第 3 轮（本轮）	₴314,160	约 $6,981	2026-11-12	进行中

• 法拍规则：第 2 轮价格不变，第 3 轮降 15%。
• 两轮都是 0 人报名，不是价格问题——至少 2 人才能开拍，单个买家进不了场。

问题	答案
出价最高就能拿到吗？	不一定。公告写明至少 2 名合格竞买人才能开拍。只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。之前几轮都是 0 人报名，问题不在价格，而在"有没有第二个真实买家"。
个人能参加吗？外国人呢？	都能。乌克兰公民、外国个人、乌克兰公司、外国公司都可以报名。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册，保证金从本人银行账户支付。宅基地属于村镇范围内的非农用地，外国人可以持有，签约前由律师核对地块在村界内。
能不能找亲友报名凑两家？	不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。如果你的亲友自己真心想买，各自独立报名、公开竞价是合法的——但那就是真实竞争，价格可能被抬高。
这一轮不成立会怎样？	这是最后一轮。按《执行程序法》第 61 条，第三轮流拍后，执行员要问债权人是否把地块"留归自己"抵债；债权人 10 个工作日内不书面表态，查封解除、地块退回原业主。之后不会再有拍卖。如果债权人留下，可以向它提出购买；如果退回原业主，也可以和原业主谈——但要等其他多项旧查封解除才能过户（见风险 ②）。

能做的、合法的事：

• 让更多真实买家看到。我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地整理成《敖德萨州在拍宅基地一览》公开推荐，有第二个独立买家报名，拍卖就能开。委托前定好你的最高出价。
• 尽早报名、材料一次备齐。报名在开拍前一天 20:00（基辅时间）截止。外国个人先办好乌克兰税号。
• 拍卖成交最干净。在拍卖中成交，执行员会解除公告列出的查封；私下向原业主或债权人购买，要等查封逐项解除才能过户，难度大得多。

"升值"在这里靠两件事：片区建起来（路、电、邻居），以及你自己盖房。敖德萨近郊宅基地有需求，但没有保证的涨幅；不要把它当成放着就会涨的资产。

投资人类型	合不合适	理由
想在敖德萨近郊自建住宅或度假屋的家庭	最合适	近湖、近城、价格低
愿意持有几年、等片区成形的小额投资人	合适	总价小；但要承担空置和不确定
想马上入住的	不合适	生地，建房要 1–2 年
想做商业或多层住宅的	不合适	用途是宅基地

适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰）——小额出售类标的正是模式三的典型场景，见《模式三详解》。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。

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