标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨州比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基区莫洛哈村（с. Молога），草原街 53 号。到比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基市约 12 公里、20 分钟；到敖德萨市中心约 85 公里、1 小时 20 分；离德涅斯特湖约 2 公里 |
| 面积 / 用途 | 0.15 公顷（1,500㎡），长方形；用途代码 02.01 宅基地 |
| 现状 | 空地，没有建筑、没有水电气接入 |
| 产权来源 | 2020 年莫洛哈村议会决定转为私有（地籍 2019 年登记） |
| 拍卖性质 | 法院强制执行拍卖，敖德萨州私人执行员组织，英式竞价 |
| 评估价 / 本轮起拍价 | ₴296,370（约 $6,586），评估日 2026-07-03；第 2 轮不降价 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴88,911（30%，约 $1,976）/ ₴864.70 / ₴2,963.70 |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格竞买人 |
| 本轮 | 第 2 轮，报名 2026-11-12 20:00 截止，11-13 开拍 |
| 查封 | 1 项，本案执行员 2025-10 所设，标注"成交后可解除" |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告 LAE001-UA-20261012-36032 及按地籍号检索的全部历史场次，附件：拍卖说明书（Паспорт торгів）、评估报告结论、国家土地地籍摘录、物权登记信息、合同草案、现场照片（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。
位置与现状
标记为官方公告坐标；南面是德涅斯特湖。
莫洛哈是德涅斯特湖北岸的农业村，周边以葡萄园和果园为主（附近的沙博村是乌克兰知名的葡萄酒产区）。地块所在的草原街在村子边上，照片里是一片平地，路边留着旧水泥桩（像是原来葡萄园或果园的架桩），旁边有土路和架空电线。
- 电线就在附近。照片里能看到架空线路，接电相对容易，但要向电网公司申请。
- 土路进出。没有硬化道路，雨天通行要看。
- 周边是果园和葡萄园。环境安静，适合田园住宅或度假屋。
价格历史
| 场次 | 起拍价 | 约合美元 | 报名截止 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 轮（2026-09） | ₴296,370 | 约 $6,586 | 2026-10-05 | 0 人报名 |
| 第 2 轮（本轮） | ₴296,370 | 约 $6,586 | 2026-11-12 | 进行中 |
| 第 3 轮（如本轮流拍） | 约 ₴251,915（−15%） | 约 $5,598 | 另行公告 | 最后一轮 |
- 法拍规则：第 2 轮价格不变，第 3 轮降 15%，第 3 轮是最后一轮。
- 愿意等的人可以等第 3 轮，但只要本轮有两个人报名，地就卖出去了。
怎样通过拍卖拿下
| 问题 | 答案 |
|---|---|
| 出价最高就能拿到吗？ | 不一定。公告写明至少 2 名合格竞买人才能开拍。只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。之前几轮都是 0 人报名，问题不在价格，而在"有没有第二个真实买家"。 |
| 个人能参加吗？外国人呢？ | 都能。乌克兰公民、外国个人、乌克兰公司、外国公司都可以报名。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册，保证金从本人银行账户支付。宅基地属于村镇范围内的非农用地，外国人可以持有，签约前由律师核对地块在村界内。 |
| 能不能找亲友报名凑两家？ | 不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。如果你的亲友自己真心想买，各自独立报名、公开竞价是合法的——但那就是真实竞争，价格可能被抬高。 |
| 这一轮不成立会怎样？ | 进入第 3 轮，起拍价降 15%（约 $5,598），仍要求至少 2 人。第 3 轮再流拍，按《执行程序法》第 61 条由债权人决定是否留归自己，否则查封解除、地块退回原业主。 |
能做的、合法的事：
- 让更多真实买家看到。我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地整理成《敖德萨州在拍宅基地一览》公开推荐，有第二个独立买家报名，拍卖就能开。委托前定好你的最高出价。
- 尽早报名、材料一次备齐。报名在开拍前一天 20:00（基辅时间）截止。外国个人先办好乌克兰税号。
- 拍卖成交最干净。在拍卖中成交，执行员会解除公告列出的查封；私下向原业主或债权人购买，要等查封逐项解除才能过户，难度大得多。
价值、优点与升值空间
这里离敖德萨较远，地价主要由本地需求决定。价值在于以很低的价格拥有一块安静的乡村宅基地；升值要靠片区发展和旅游，没有保证。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 想在德涅斯特湖一带建田园住宅、度假屋的人 | 最合适 | 地大、环境安静、价格低 |
| 想以后做小民宿、酒庄游配套的人 | 可以考虑 | 有旅游资源，但要实地看客源 |
| 想通勤进敖德萨上班的 | 不合适 | 单程约 1 小时 20 分 |
| 想做商业开发的 | 不合适 | 用途是宅基地 |
必须看清的风险
怎么参与与费用
适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰）——小额出售类标的正是模式三的典型场景，见《模式三详解》。
按起拍价约 $6,586，属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500（如第 3 轮以不超过 $5,000 成交，按 $200–300 定额）。 中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%。公证、国家登记等费用由买方承担，按实际发生。保证金为起拍价的 30%（约 $1,976），未中标或拍卖不成立按规则退回；中标后不付款则不退。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年，会员费不抵扣后续服务费。告诉我们你的最高出价和用途（自建 / 持有）。
现场看地（视频连线）；核对地籍边界、道路和接电接水条件、查封解除路径；向村镇了解规划。尽调费预先支付，不论是否参拍、是否中标都不退。
报名截止 2026-11-12 20:00（基辅时间）。需另有至少一名独立竞买人才能开拍。
按平台规则付清成交价，执行员出具拍卖结果文件、解除查封，公证员办理买卖合同和产权登记。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。
其他在拍宅基地
这一块不合适？我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地放在一张表里，按距离、面积、价格、截止日比较：《敖德萨州在拍宅基地一览》。
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