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📋 敖德萨州其他在拍宅基地见《敖德萨州在拍宅基地一览》。因有客户正在关注，本文不公开村名、门牌、地籍号和拍卖编号，会员可向我们索取。
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两块地速览（官方数据）
| A 地块（城南） | B 地块（西南） | |
|---|---|---|
| 位置 | 敖德萨区，城南一个村的新住宅片区；到阿尔卡迪亚约 13 公里 / 18 分钟，到市中心约 18 公里 / 24 分钟 | 敖德萨区（原奥维迪奥波尔区）一个老村；到奥维迪奥波尔约 10 公里，到切尔诺莫尔斯克约 18 公里，到市中心约 40 公里 / 50 分钟 |
| 面积 | 0.1 公顷（1,000㎡） | 0.1603 公顷（1,603㎡） |
| 用途 | 建造和使用住宅、附属建筑（宅基地），可建独栋住宅 | |
| 地籍类别 | 住宅和公共建筑用地 | 公告写"住宅和公共建筑用地"；但 2024 年国家地籍摘录写"农业用地"（见第 6 节） |
| 拍卖性质 | 法院执行中拍卖个人财产（私人执行员主持），产权人为个人 | |
| 起拍价 | ₴470,144（约 $10,447）＝评估价；每百平方米约 $1,045 | ₴147,953（约 $3,288）＝评估价 ₴211,362 降 30%；每百平方米约 $205 |
| 规范估值 | 无（法院 2026-05 撤销了当地议会的估值文件，地籍局拒绝出具） | ₴928,809（计税估值，不是市场价） |
| 保证金（起拍价 30%） | ₴141,043（约 $3,134） | ₴44,386（约 $986） |
| 报名费 / 步长 | ₴864.70 / ₴4,701 | ₴864.70 / ₴1,480 |
| 中标人补偿准备费 | ₴4,000（约 $89） | 无 |
| 轮次 | 第 2 轮（9 月第 1 轮同价，0 人报名） | 第 4 轮，公告写明"最后一轮"（前三轮均 0 人） |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格报名人 | |
| 报名截止（基辅时间） | 11-19 20:00，11-20 开拍 | |
| 查封 | 3 项（2 项为本案、1 项为 2013 年区执行处），均标"可解除" | 1 项（本案），标"可解除" |
数据来自 Prozorro.Sale 两场本轮公告（2026-10-16 / 10-18 发布）及按地籍号检索到的全部轮次；附件：地块文件表、地籍信息、规范估值摘录或拒绝函、物权登记信息、查封决定、执行令、买卖合同与成交文书草案、现场照片和卫星截图（2026-10-20 查询）。市场挂牌价来自 rieltor.ua 搜索结果。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳。
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A 地块：城南新片区的 1,000㎡
- 位置：敖德萨城南，离阿尔卡迪亚约 13 公里，离城南海边度假区约 9 公里（约 14 分钟车程）。不是海边地，但去海边、进城都方便。
- 片区：老村外扩出来的新住宅区，几排地块已经陆续建起独栋住宅，说明路、电已经通到片区；具体到这块地门口有没有电、水、燃气接口，要现场核实。
- 现状：空地，没有建筑；只需清理杂草和碎石。
- 门牌不一致：公告写"1 号地块"，地籍信息和查封决定写"15 号地块"，签约时以国家地籍为准。
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B 地块：西南老村里的 1,603㎡
- 位置：敖德萨西南约 40 公里的老村，离奥维迪奥波尔约 10 公里，离德涅斯特湖、黑海沿岸的度假村也不远。注意它不是敖德萨城边那个同名的大村，按公路实测离市中心约 40 公里，比 A 地块远得多。
- 现状：卫星图上是空地，周围是村里的独栋住宅；紧挨铁路一侧要注意噪音。
- 面积大、价格低：1,603㎡，最后一轮约 $3,288，是敖德萨州在拍宅基地里单价最低的一档。
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价值：拍卖价 vs 市场价
| 参照 | 每百平方米（$） | 说明 |
|---|---|---|
| A 所在村，宅基地挂牌 | 约 2,000–2,200 | 1,000㎡挂 $24,000、1,200㎡挂 $26,000（卖方报价） |
| A 地块起拍 | 约 1,045 | 约为挂牌价的一半 |
| B 所在村，宅基地挂牌 | 约 1,136 | 1,100㎡挂 $12,500（卖方报价，样本少） |
| B 地块本轮 | 约 205 | 约为挂牌价的两成 |
| 附近法拍成交：罗克索拉尼村 0.11 公顷 | 约 309 | 2026-07，3 人竞价，起拍价 1.14 倍成交 |
| 附近法拍流拍：塔伊罗韦 0.05 公顷 | 约 1,670（降价后） | 3 轮无人或只有 1 人报名 |
| 附近法拍流拍：大多林斯克 0.068 公顷、巴拉博伊 0.15 公顷 | 约 795 / 318 | 多轮 0 人报名 |
怎么读：
- A 地块的折价是真的，但要打折看。挂牌价是卖方期望价，成交通常再低一些；而法拍地的折价还对应着查封、执行文书和交割手续的麻烦（第 5 节）。按挂牌价的六七成估，A 仍有一定安全边际。
- B 地块便宜得多，但便宜有原因：远、在老村、紧挨铁路，地籍类别有疑问，前三轮都没人要。它适合当作"自住或度假的大院子"，不适合当投资品等转手。
- 法拍宅基地的成交关键不是价格，而是有没有第二个合格报名人（第 7 节）。
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执行依据、查封与产权
A 地块
- 执行依据是法院判决，比较扎实：区法院 2013 年判决债务人连带偿还一笔汽车贷款约 ₴60 万，2021 年法院裁定把债权人变更为一家收债公司。欠款超过地价，拍卖所得全部用于还债。
- 要律师核对执行令期限：上传的执行令副本写明"提交执行期限至 2024-08-12"，而 2026 年 6 月的查封决定引用的是另一份 2023-12-07 的执行令。执行程序是否在有效期内开立，关系到拍卖结果会不会被债务人挑战。
- 还有一项 2013 年的旧查封（区执行处），公告标"可解除"。报名前请执行员书面确认三项查封都会随成交解除。
- 产权：2013 年登记的个人所有权，在国家登记簿里有记录；土地类别为住宅用地。
- 规范估值缺失：法院撤销了当地议会的估值文件，以后过户、计税可能需要新的估值，费用不高但要预留时间。
B 地块
- 执行依据：公告只上传了查封记录，没有上传执行令或判决，执行依据是什么要向执行员索取。
- 产权登记在旧系统里：所有权 2008 年登记在旧的土地簿，现行物权登记簿里没有所有权记录，只有本案查封。过户时需要原始的国家土地证书等文件，执行员能否提供要先确认。
- 最后一轮之后：按《执行程序法》第 61 条，这轮再流拍，债权人可以选择按最后价格留下这块地，否则查封解除、地退回原业主。之后还能找原业主私下买，但要逐项清理查封，不如拍卖成交干净。
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外国人能不能买
- A 地块：可以。村镇范围内的非农用地（住宅类），外国个人可以买；需要乌克兰税号，按法拍规则参加竞买。
- B 地块：先查清类别再说。公告写"住宅和公共建筑用地"，但 2024 年的国家地籍摘录把类别写成"农业用地"（用途写的是宅基地）。老地块常有这种历史遗留写法。如果国家地籍里的类别确实是农业用地，外国人和外资公司都不能买。报名前务必让执行员或地籍局出一份最新摘录，确认类别。
- 不方便自己报名的，可以用自己控股的乌克兰公司（外资公司同样受农业用地限制），或者走模式三由陆侨服务有限公司代持（见第 10 节）。
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怎样拿下：至少 2 人报名
规则：两块都要求至少 2 名合格报名人。只有你一家，拍卖照样流拍，保证金退回。
我们不安排陪拍。找关联方或亲友凑数属于串标，成交结果可能被撤销。
合法的做法：这类地在敖德萨本地人里有需求（A 所在村挂牌价高一倍），公开推荐就可能出现第二个真实买家。代价是会形成竞价，成交价高于起拍价。附近罗克索拉尼那块 3 人竞价，最终只比起拍价高 14%。
A 地块流拍会怎样：第 3 轮一般降 15%，第 4 轮降 30%。但降价节奏可能被撤拍、新查封重置，不能指望"等它降到底"。
B 地块流拍会怎样：这是最后一轮。流拍后要么债权人留下，要么退回原业主，可以再尝试私下买。
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机会与适合什么人
① A 地块：城南新片区、约半价。离阿尔卡迪亚 18 分钟车程，邻居已经在盖房，配套在跟上。适合在敖德萨长住、想要自己独栋小院的人。
② B 地块：1,603㎡、三千多美元。面积大，适合做度假院子、种菜养花、建一栋带大院子的住宅。
③ 法拍成交产权干净。按法定程序成交后，查封随之解除，执行员出具文书办理过户。
升值空间来自"盖起房子"：在 A 这样的新片区，建成的独栋住宅和空地价差明显。空地本身会不会涨，取决于战后敖德萨的人口和需求，不能作为依据。
| 买家类型 | A 地块 | B 地块 |
|---|---|---|
| 在敖德萨长住、想自建独栋的（含外国人） | 合适 | 远，通勤不便 |
| 想要度假院子、大面积、预算很少的 | 可以 | 合适（乌克兰公民；外国人先确认类别） |
| 想买了等升值转手的 | 谨慎 | 不合适 |
| 想要海边别墅地的 | 不是海边 | 不是海边 |
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风险
① 没有第二个报名人就流拍。前几轮都是 0 人报名。
② 执行文书瑕疵。A 的执行令期限、B 的执行依据未公开，都可能被债务人起诉，拍卖结果随之被撤销。报名前请律师书面核查。
③ B 的土地类别。如果确是农业用地，外国人不能买；乌克兰人买了也可能在建房审批上遇到麻烦。
④ 保证金和费用。保证金是起拍价的 30%；中标后不付款，保证金不退。另有平台佣金、公证和登记费用。
⑤ 配套。门口的电、水、燃气接口要现场确认，接入费用自己负担。
⑥ 战时风险。敖德萨地区多次遭导弹和无人机袭击，停电和保险问题要考虑。
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怎么参与、联系我们
三种方式：本人报名（需要乌克兰税号）；模式一（自己的乌克兰公司报名）；不方便赴乌的，可以考虑模式三（陆侨服务有限公司代拍代持，见《模式三详解》）。B 地块如确认为农业用地，外国人相关的方式都不适用。
费用按评估价 / 成交价计算
A 地块约 $10,447，属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500；B 地块约 $3,288，属于 ≤$5,000 档，尽调费定额 $200–300。模式一 / 二中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%；模式三不收现金服务费。会员 ¥1,200 / 季、¥3,600 / 年，不抵扣服务费。代拍与代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台不经手交易资金。
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现场核实（11 月初前）
视频连线看现场；确认门口的电、水、燃气；A 核对门牌，B 取一份最新地籍摘录确认类别。
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律师核查执行文书
A：执行令期限、三项查封能否全部解除；B：执行依据、原始产权证书。
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准备身份和资金
乌克兰税号、可汇入格里夫纳保证金的账户（A 约 $3,134，B 约 $986）。
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报名、竞拍、过户
11-19 20:00 前报名，11-20 开拍。成交后按合同期限付清余款，执行员出具文书，公证、登记过户。
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