敖德萨州东北近郊新多菲尼夫卡 883㎡宅基地法拍
离海约 1 公里、两轮都有人出价，最后一轮起拍约 $4,700

位置	敖德萨州敖德萨区（原科明捷尔诺夫斯克区，现属芳坦卡村镇联合体）新多菲尼夫卡村北部住宅片区。到敖德萨市中心公路约 23 公里、30 分钟；南距 M-28（敖德萨—尼古拉耶夫）公路不到 1 公里；离黑海海岸直线约 950 米（见第 2 节"离海边多远、能不能游泳"）
面积 / 用途	0.0883 公顷（883㎡）；用途代码 02.01 宅基地，地类"住宅和公共建筑用地"
现状	空地，没有建筑；公告标注没有水电气接入
产权来源	原业主 2007 年买入，持 2007 年国家土地证书；新的物权登记系统里没有所有权记录（只在旧土地簿）
拍卖性质	法院判决的强制执行拍卖（银行贷款纠纷），敖德萨州私人执行员组织，英式竞价
评估价	₴303,423（约 $6,735），第 1、2 轮起拍价
本轮起拍价	₴212,396（约 $4,715），为评估价的 70%；约 $5.3/㎡
保证金 / 报名费 / 步长	₴63,719（30%，约 $1,414）/ ₴864.70 / ₴2,124
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
本轮	第 4 轮、最后一轮（公告标题："4 торги. Останні торги. Уцінка 30%"）；报名 2026-11-19 20:00 截止，11-20 12:30 开拍（基辅时间）
查封	2 项：本案执行员 2026-06 所设；另一项是 2010 年国家执行局所设的旧查封。两项都标注"成交后可解除"
规范估值（计税用）	₴666,969（约 $14,805），这是计税估值，不是市场价

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告及按地籍号检索的全部 4 轮记录，附件：执行文书、物权登记信息、国家土地地籍摘录、规范估值摘录、卫星图与地块边界图、买卖合同草案（2026-10-23 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-23 官方汇率 1 美元 = 45.05 格里夫纳折算。地籍号、门牌和拍卖编号向会员和委托人提供；原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。

标记为执行员在卫星图上标注的精确坐标（图上写明经纬度），我们和地籍边界图逐一对过，位置一致——这块地的位置是确定的，不是只到村一级的大致位置。

新多菲尼夫卡是敖德萨东北沿海的老村，这些年随着城市往外扩，村北划出了一大片新宅基地。地块就在这片新区里：周围有几栋已经建好或在建的独栋住宅，更多地块还空着，道路是土路。北边是成片农田，其中一部分也已规划成宅基地；往南穿过 M-28 公路就是海边。

• 近海、近路。离海岸直线约 950 米，离 M-28 不到 1 公里，进城 30 分钟。
• 片区规整。地籍图上街区是成排划好的宅基地，地块形状方正，有街道通达。
• 还是生地。没有水电气，片区道路未硬化，周边多数地块还空着。

离海边多远、能不能游泳

问题	答案
离海边多远？	直线约 950 米，往东南方向；最近一段沙滩直线约 1 公里。开车约 1.6–2 公里、5 分钟。步行没那么近：中间要穿过 M-28 公路，按地图上现有的路走约 2.7–3.3 公里、35–45 分钟。（距离按 OpenStreetMap 海岸线和道路数据计算，2026-10-23。）
海滩是什么样的？	自然海滩，不是度假区沙滩。卫星图上看，最近的一段是窄长的沙滩（局部是砂砾），背后是土坡（黑海北岸常见的黄土陡岸，高度以现场为准），要从坡上的小路或东边的盘山路下到海边。沿岸没有成排的度假酒店和海滩设施；东边约 2 公里是邻镇的"恰班卡海滩"，再往东有几家民宿和露营地。
适合游泳吗？	平时可以，战时要看当年有没有官方开放的海滩。海水本身是开阔的黑海（敖德萨湾东段），卫星图上海水看起来清；水下坡度、有无礁石要现场看。但战争期间，敖德萨州只允许在经州军事行政当局检查后正式开放的海滩下水（要有救生站、浮标划定的游泳区、附近有防空掩体），空袭警报、浪高 2 级以上、发现可疑物体时禁止上海滩。2026 年夏季全州计划开放至少 36 处，正式名单主要在敖德萨市区和切尔诺莫尔斯克；我们没有查到新多菲尼夫卡附近的海滩在 2026 年正式名单上。所以现在下海，要以当年州军事行政当局公布的名单为准。
对这块地意味着什么？	它是"海边方向、开车 5 分钟到海"的宅基地，适合自住或度假屋；但不是"推门就是沙滩"的海景地，也不在成熟的海滨度假区里。战后海滩恢复正常开放，这个方位的优势才会完全体现。

场次	起拍价	约合美元	报名人数	结果
第 1 轮（2026-07/08）	₴303,423	约 $6,735	0	流拍
第 2 轮（2026-08/09）	₴303,423	约 $6,735	1 人，报价 ₴305,555（约 $6,782）	只 1 人，流拍
第 3 轮（2026-09/10，降 15%）	₴257,910	约 $5,725	1 人（另一个人），报价 ₴265,000（约 $5,882）	只 1 人，流拍
第 4 轮（本轮，降 30%）	₴212,396	约 $4,715	报名中	11-19 截止

• 这块地有真实需求。第 2、3 轮报名的是两个不同的个人，各自交了 30% 保证金，报价都高于当轮起拍价。只是两人没有在同一轮出现，所以每轮都只有 1 人、按规则流拍。
• 本轮他们还能报名吗？能。没有规定禁止上一轮的唯一报名人再参加；我们查了 Prozorro 上 2025 年以来的法拍土地，上一轮唯一报名人在下一轮再次报名、最终买下的情况很常见。
• 这对你意味着什么：你报名，只要这两位中任何一位也报名，拍卖就能开；但价格会有竞争——参考他们之前的报价，成交价可能在 ₴265,000–305,000（约 $5,900–6,800）甚至更高，而不是停在起拍价。
• 放到全州看：敖德萨州 2025 年以来进入法拍的 74 块宅基地里，只有 19 块出现过报名人，整体分析见一览页。这块地是目前在拍的 17 块宅基地里，唯一一块两轮都有人出价的。

问题	答案
出价最高就能拿到吗？	前提是至少 2 人报名。只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。这块地之前两次就是这样流拍的。
个人能参加吗？外国人呢？	都能。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册，保证金从本人账户支付。地籍登记的地类是"住宅和公共建筑用地"、用途 02.01，在村界内，外国人可以持有；签约前由律师再确认一次。
能不能找亲友报名凑两家？	不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。
出多少合适？	报名前定好最高价。之前两位买家的报价（约 $5,900 和 $6,800）是很实在的参考：想赢，大概率要出到这个区间；超过评估价（约 $6,735）太多就要想清楚。
这一轮不成立会怎样？	不会再拍。按《执行程序法》第 61 条，最后一轮流拍后，债权人可在 10 个工作日内决定把地块"留归自己"抵债；不表态的话查封解除、地块退回原业主。之后只能和债权人或原业主私下谈，旧查封要逐项解除，难度大得多。

能做的、合法的事：

• 按时报名、材料一次备齐。报名 11-19 20:00（基辅时间）截止，外国个人先办好税号。
• 拍卖成交最干净。执行员在拍卖结果文件出具后的下一个工作日解除本案查封；2010 年的旧查封也标注为可解除，报名前由律师书面确认解除路径（见第 7 节）。

值多少：评估价约 $6,735（约 $7.6/㎡），之前两位买家报价约 $5,900 和 $6,800；本轮起拍约 $4,715。这个价位在敖德萨近郊海边方向属于低位，但要算上接水电、修路的投入。升值空间主要来自片区成形和自己建房，不来自地价自然上涨，我们不做涨幅承诺。

投资人类型	合不合适	理由
想在敖德萨海边方向建自住房 / 度假屋的家庭	最合适	近海、近城、面积适中
小额持有、等片区成形的投资人	合适	总价小，有需求背书
只想按起拍价捡漏的	不太合适	大概率有人竞价，成交价会高于起拍价
想马上入住的	不合适	生地，接水电、建房要 1–2 年

适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰），见《模式三详解》。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。

我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地和园艺地放在一张表里，并附上 2025 年以来全州法拍宅基地的成交统计：《敖德萨州在拍宅基地一览与整体分析》。