敖德萨州西北近郊 2,156㎡宅基地法拍
离市中心 14 公里、每平方米约 $3.3，最后一轮起拍约 $7,200

位置	敖德萨州敖德萨区（原比利亚伊夫卡区）涅鲁拜斯克村，村北住宅街区的南缘。到敖德萨市中心公路约 14 公里、23 分钟，到敖德萨火车总站约 16 公里；村东边就是 M-05（敖德萨—基辅）公路
面积 / 用途	0.2156 公顷（2,156㎡），接近正方形，每边约 46 米；用途代码 02.01 宅基地（住宅、附属建筑），地类"住宅和公共建筑用地"
现状	空地，长满杂草和灌木，没有建筑（物权登记里也没有登记任何房屋）；公告标注没有水电气接入
产权	原业主 2008 年公证买入，2013 年在国家物权登记系统登记所有权，份额 1/1；没有抵押、没有共有人
拍卖性质	法院判决的强制执行拍卖（银行贷款纠纷），敖德萨州私人执行员组织，英式竞价
评估价	₴462,159（约 $10,259，约 $4.8/㎡），第 1、2 轮起拍价
本轮起拍价	₴323,511（约 $7,181），为评估价的 70%；约 $3.3/㎡
保证金 / 报名费 / 步长	₴97,053（30%，约 $2,154）/ ₴864.70 / ₴3,235
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
本轮	第 4 轮、最后一轮（公告标题："4 торги. Останні торги. Уцінка 30%"）；报名 2026-11-23 20:00 截止，11-24 11:15 开拍（基辅时间）
查封	3 项：本案执行员 2026-06 所设；2018 年国家执行局所设；2021 年另一位私人执行员所设。三项都标注"成交后可解除"
规范估值（计税用）	₴1,196,893（约 $26,568），这是计税估值，不是市场价

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告及按地籍号检索的全部 4 轮记录，附件：执行文书、物权登记信息、国家土地地籍摘录、规范估值摘录、卫星图与地块边界图、买卖合同草案和拍卖结果文书草案（2026-10-23 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-23 官方汇率 1 美元 = 45.05 格里夫纳折算。地籍号、门牌和拍卖编号向会员和委托人提供；原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。

标记为执行员在卫星图上标注的坐标（图上写明经纬度），和地籍边界图对过，位置一致。

涅鲁拜斯克是敖德萨西北边上的大村，和市区几乎连成一片。村子北半部是这些年新划的宅基地，街道成网格，已经盖满了独栋住宅；村东沿 M-05 公路是一条仓储物流带（仓库、加油站等）。地块在网格街区的南缘：东北边紧挨着已经建好的住宅，西南边是一片没有开发的绿地和坡地。

• 离城近。市中心 14 公里、23 分钟，是这次在拍宅基地里离城最近的一批之一。
• 周边已成熟。北面整片街区已经建满，电网和道路已经通到周边；地块本身还没有接入。
• 进出靠一条小巷。按 OpenStreetMap，地块东北角有一条小巷通往村里的道路；地籍图上地块不直接临街。小巷宽度、路面、能否通车要现场确认。
• 长期荒着。杂草和灌木长满，建房前要清场。

场次	起拍价	约合美元	报名人数	结果
第 1 轮（2026-07/08）	₴462,159	约 $10,259	0	流拍
第 2 轮（2026-08/09）	₴462,159	约 $10,259	0	流拍
第 3 轮（2026-09/10，降 15%）	₴392,835	约 $8,720	0	流拍
第 4 轮（本轮，降 30%）	₴323,511	约 $7,181	报名中	11-23 截止

按地籍号检索，这块地此前没有进过拍卖，2026 年这一轮是第一次。降价按法拍的固定节奏走（第 3 轮 −15%、第 4 轮 −30%），不是重新评估。

同村拍卖：小块便宜的地有人买，大块的一直没人

我们拉了 2023 年以来涅鲁拜斯克村全部 42 场土地拍卖，和这块地可以比的几块：

地块	结果	每平方米
同一地籍街区的 456㎡宅基地（2024 年第 2 轮）	2 人报名，₴53,555 成交（起拍价的 1.04 倍）	₴117（约 $2.8）
128㎡别墅地（2026 年第 4 轮、最后一轮）	3 人报名，₴30,400 成交	₴238（约 $5.3）
561㎡园艺地（2025 年）	4 轮全部 0 人，退出拍卖	—
575㎡个人农用地（2024 年）	4 轮全部 0 人，退出拍卖	—
351㎡宅基地（2026 年，在拍）	前 2 轮 0 人，现为第 3 轮	起拍 ₴185
本地块 2,156㎡（第 4 轮）	前 3 轮 0 人	起拍 ₴150（约 $3.3）

另外，资产库里收录的一条 OLX 挂牌（2026-04）：涅鲁拜斯克村 800㎡地块挂 $9,500，约 $11.9/㎡。这是卖家开价、不是成交价，房源现在是否还在、具体位置和接入条件我们没有核实，只能作为"市场开价"的参考。

• 按单价看，本轮起拍价便宜但不离谱。每平方米约 $3.3，比 2024 年同一街区成交的那块（约 $2.8）高一点，远低于挂牌价（约 $11.9）。
• 没人报名，主要是总价和条件，不是单价。同村能成交的都是总价 $1,000 左右的小块；这块地总价 $7,000 以上，又没有接入、要清场、只靠一条小巷进出。
• 放到全州看：敖德萨州 2025 年以来进入法拍的 74 块宅基地里，约 26% 最终成交，整体分析见一览页。

问题	答案
出价最高就能拿到吗？	前提是至少 2 人报名。只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。前三轮都是 0 人，本轮只有你一家报名的可能性不小。
个人能参加吗？外国人呢？	都能。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册，保证金从本人账户支付。地籍登记的地类是"住宅和公共建筑用地"、用途 02.01，在村界内，外国人可以持有；签约前由律师再确认一次。
能不能找亲友报名凑两家？	不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。
出多少合适？	如果真的有第二个人来，起拍价就是起点。参考同村成交和评估价，报名前定好上限，比如不超过评估价（约 $10,259）。
这一轮不成立会怎样？	不会再拍。按《执行程序法》第 61 条，最后一轮流拍后，债权人可在 10 个工作日内决定按本轮起拍价把地块"留归自己"抵债；不表态的话查封解除、地块退回原业主。之后只能和债权人或原业主私下谈，旧查封要逐项解除，难度大得多。

现在的债权人是一家债务催收公司（ТОВ «Консалт Солюшенс»，从原债权银行受让债权），判决债务约 $18.75 万，远高于地价。催收公司会不会在流拍后把地"留归自己"，公开文件看不出来。

能做的、合法的事：

• 按时报名、材料一次备齐。报名 11-23 20:00（基辅时间）截止，外国个人先办好税号。
• 公开推荐，吸引真实买家。这块地适合自住或分割开发，在本地和华人圈公开介绍，让真正有兴趣的人自己报名，这是合法的。
• 拍卖成交最干净。执行员在拍卖结果文件出具后解除本案查封；另外两项旧查封也标注为可解除，报名前由律师书面确认解除路径（见第 7 节）。

值多少：评估价约 $10,259（约 $4.8/㎡），本轮起拍约 $7,181；2024 年同一街区小块成交约 $2.8/㎡，同村挂牌价约 $11.9/㎡。按法拍成交价看，本轮价格在合理区间的偏低一端。

升值空间来自开发：一是自己建一栋带大院子的住宅；二是面积够大，理论上可以分成两块宅基地分别建房或出售——这要做土地测量文件、在国家地籍登记分割，并且分割后每一块都要能通路（现在只有东北角一条小巷），要先问村里和测量师能不能做。地价本身会不会涨，我们不做承诺。

投资人类型	合不合适	理由
想在敖德萨近郊建自住房、要大院子的家庭	最合适	离城近、面积大、产权清楚
做小型住宅开发（分割建房出售）的	合适，先核实	面积够分两块，但要先确认分割和通路
小额持有、等以后出手的	一般	价格不高，但同村大块地流动性差
想马上入住的	不合适	要清场、接水电、做地质勘察再建房，1–2 年

适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰），见《模式三详解》。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。

我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地和园艺地放在一张表里，并附上 2025 年以来全州法拍宅基地的成交统计：《敖德萨州在拍宅基地一览与整体分析》。离城同样近、有过报名记录的，可以看《新多菲尼夫卡 883㎡宅基地》。