标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市滨海区小喷泉（Малий Фонтан），舍甫琴科大街 31 号"敖德萨体育宫"大楼一层，楼内冰场以"全市最大冰场"做宣传；OSM 坐标核对一致 |
| 出租标的 | 一层 6 号房间的一部分及 7、98–103 号房间，合计 479㎡，在大楼右侧，部分位于看台下方；有独立入口 |
| 所有人 / 出租方 | 敖德萨州各社区共有财产，账面在"敖德萨体育宫"体育音乐会综合体；出租方为敖德萨州议会财产关系管理局 |
| 允许用途 | 仅限"组织和开展各类体育活动"，经济活动代码 93.11"体育设施运营"；不得转租 |
| 技术状态 | 不合格：内部装修和地面需大修，电气设备和线路须全部更换（出租公告原文） |
| 设施 | 有电（容量仅 5 kW）、自来水、排水；登记中未标注供暖、空调、通风、网络 |
| 租期 | 5 年 |
| 评估市值 | ₴6,333,221（约 $14.05 万），2026-07-15 评估 |
| 本轮起拍月租 | ₴31,666.11 / 月，不含增值税（约 $702 / 月，约 $1.47/㎡·月）；加 20% 增值税后约 $843 |
| 保证金 / 押金 | 投标保证金 ₴63,332（约 $1,405）；签约当天另付 3 个月租金作押金 |
| 开拍条件 | 1 人报名即可 |
| 时间 | 报名在 2026-10-19 晚 19:30–20:30 之间截止（系统随机定点，基辅时间），10-20 开拍 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 LLD001-UA-20261007-73180 及前两轮 LLE001-UA-20260908-65117、LLE001-UA-20260923-65085，出租对象登记 RGL001-UA-20260622-21385，附件（两份出租公告、合同草案、评估报告照片页、平面图），2026-10-13 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-10-14 官方汇率 1 美元 = 45.08 格里夫纳折算；资产库原先显示的 $772 是按旧汇率折算的。
拍卖经过
| 开拍日 | 方式 | 起拍月租 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2026-09-17 | 普通拍卖 | ₴63,332（评估市值 1%） | 无人报名 |
| 2026-10-02 | 降价 50% | ₴31,666 | 无人报名 |
| 2026-10-20 | 逐步降价拍卖 | ₴31,666 起，只设 1 步（再降 1%），之后可加价竞投 | 本轮 |
这是国有、市有房产出租的标准三轮流程。本轮只设 1 步降价，所以实际最低约 ₴31,349，不会再大幅下降。
优点：地段和价格
- 地段好：小喷泉区在敖德萨南部滨海一带，周边是新建高层住宅，离阿尔卡迪亚约 2.2 公里、开车 4 分钟，离德里巴索夫斯卡亚步行街约 6 公里，临舍甫琴科大街主干道。
- 自带客流：体育宫楼内有冰场（宣传为全市最大），常年有训练和比赛，做体育培训的天然有客源。
- 价格已降一半：约 $1.47/㎡·月（不含税），对这个地段是低价，代价是房子要大修、用途只能做体育。
- 面积和层高适合运动场馆：一层大开间，部分在看台下，原来就是一家健身房（照片里还有拳击沙袋和器械）。
能做商业或办公吗
不能。出租条件采用"只限所列用途"的写法，写明只能"组织和开展各类体育活动，经济活动代码 93.11 体育设施运营"。资产库里的分类"商业/办公租赁"是自动归类，不准确。
- ✅ 可以：拳击、格斗、摔跤、乒乓球、羽毛球、攀岩、体操、青少年运动学校、冰上项目的陆上训练等，以"运动场馆"形式经营。
- ⚠️ 需要书面确认：健身房、瑜伽、舞蹈工作室。健身中心通常登记为 93.13，舞蹈培训常登记为教育类代码，和 93.11 不完全一样。
- ❌ 不可以：零售、餐饮、办公室、仓库，以及任何与体育无关的用途；也不能转租给别人做。
违反用途是出租方提前解约的理由之一，所以签约前一定要把具体业务向出租方书面确认。
房屋现状：要先大修
出租方自己的评定是"技术状态不合格"。评估报告照片显示：吊顶龙骨和天花板大面积塌落、灯具脱落、墙面和天花板漆层剥落、外立面部分受损。文件没有说明受损原因。
另外两点同样影响用途：电力容量只有 5 kW，一个运动场馆的照明、通风、热水远不够，需要申请增容；登记里没有标注供暖，冬季供暖怎么解决要现场问清。
真实成本与 5 年租期够不够
| 项目 | 金额（按本轮起拍价） | 说明 |
|---|---|---|
| 月租 | ₴31,666（约 $702）＋20% 增值税 | 按通胀指数调整（合同第 3.2 条） |
| 押金 | 3 个月租金，约 ₴95,000（约 $2,100） | 签约当天支付 |
| 财产保险 | 按保险公司报价 | 须按 ₴633 万保额投保 |
| 水电、供暖、公摊、土地税分摊 | 按实际 | 签约后 10 个工作日内与体育宫另签费用补偿合同（第 5.1 条） |
| 大修 | 需专业估价 | 吊顶、地面、电气全部更换，加上增容和供暖 |
| 5 年租金合计 | 约 ₴190 万（约 $4.2 万），不含税 | 未计通胀调整 |
5 年够不够？对一个只需简单装修的运动场馆来说，5 年可以接受；但这里要先做大修，回收期会拉长，5 年偏紧。有三点可以缓和：
- 大修费用可申请冲抵：合同第 2.2 条规定，经出租方书面同意进行的大修和不可分离的改良，承租人有权依法获得补偿或把大修费用计入租金。前提是动工前拿到书面同意和预算批准。
- 到期可申请续租：按《国有和市有房产租赁法》，守约承租人到期可以申请续租，现承租人有优先权。
适合谁
适合已经在敖德萨经营体育俱乐部、运动学校，想要一个好地段大场地的运营者，尤其是能利用体育宫冰场客流的项目。对想找办公室、店铺或"先租下来再转租"的投资者，这个项目不合适：用途锁死、不能转租。
"在可接受范围内"这个判断，在价格和地段上成立；但只有在你确实要做体育场馆、并且愿意承担大修的前提下才成立。
风险与建议
我们的建议：做体育培训或场馆运营、能承担大修的，可以在 10-19 前去现场看（工作日 9:00–16:30，需提前预约），重点问清三件事：大修能否冲抵租金及审批流程、电力增容和供暖方案、具体业务是否符合 93.11。想做商业或办公的，请另找用途不受限的房源，我们可以帮你在小喷泉、阿尔卡迪亚一带筛选。参与方式和费用见《三种合作模式》；租赁项目标的额 ＝ 成交月租 × 租期月数，本项目按起拍价约 ₴190 万（约 $4.2 万）。
代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。资产市场条目：敖德萨体育宫一楼 479㎡。
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告诉我们业务类型、面积、预算和装修计划，我们帮你核实这处场地的大修冲抵和用途确认，或在敖德萨筛选用途不受限的房源。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录），消息会直接送达平台管理员，并自动附上本文链接。