标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨州别列佐夫卡区劳希夫卡镇区，舍甫琴科韦村体育场街 4 号（с. Шевченкове, вул. Стадіонна, 4）。到敖德萨市中心公路约 107 公里、约 1 小时 50 分 |
| 卖方 | 乌克兰国家财产基金敖德萨和尼古拉耶夫州分部（国有财产，无资产持有单位） |
| 标的 | 单层门诊楼＋地下室，259.1㎡；用途登记为"诊所、医疗服务点"；1970 年建，条形基础、毛石墙、木梁吊顶、木地板、石棉瓦屋面。原属已注销的国企"别列佐夫卡农化"，私有化时未进入其注册资本 |
| 设施 | 电、自来水、本地排水；本地供暖，部分房间是火炉 |
| 产权 | 国家所有，国家财产基金 2026-04-07 登记 |
| 出租情况 | 截至 2026-10-01 没有出租；公告称"长期未使用" |
| 土地 | 地块尚未划定，不在出售范围，买方自行办理（第 5 节） |
| 保护区 | 所在区域属文物保护区：二战烈士合葬墓、17 名本村阵亡者纪念碑、"苏联第一个机器拖拉机站创建地"、舍甫琴科纪念像 |
| 起拍价 | ₴451,666.67，不含增值税；成交价另加 20% 增值税，按起拍价含税 ₴542,000（约 $12,044），折合每㎡约 $46 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴90,333.33（约 $2,007）/ ₴1,729.40（约 $38）/ ₴4,516.67 |
| 出售条件 | ① 产权转移后1 年内保持医疗用途；② 30 天内补偿评估费 ₴13,900（约 $309） |
| 开拍条件 | 1 名合格报名人即可 |
| 本轮 | 报名 2026-11-01 20:00 截止，11-02 开拍（基辅时间） |
| 流拍后 | 约 6 个工作日后第二轮，起拍价 降 50% 至 ₴225,833.34（含税 ₴271,000，约 $6,022），保证金 ₴45,166.67；再流拍转荷兰式逐步降价 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 SPE001-UA-20261015-18839、私有化公告 JAS001-UA-20261013-62523 及该资产（RAS001-UA-20241227-26182）2026 年全部拍卖记录，附件：信息公告（含出售条件）、国家财产基金分部关于出售条件的命令、现场照片 6 张（2026-10-20 查询）。官方另有数据室（privatization.gov.ua 项目页及其链接的云盘），可索取技术护照和评估报告。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。
位置与现状
标记为官方公告坐标，OpenStreetMap 反查落在舍甫琴科韦村体育场街，与公告地址一致。
舍甫琴科韦是敖德萨州中部平原上的农业村，属劳希夫卡镇区。这里在乌克兰农业史上小有名气：1927 年苏联第一个机器拖拉机站就建在这个村。门诊楼在村中心的纪念地附近，周围是平房和公共建筑。
- 房子有人照看。门前的花坛、地砖和室内的诊室说明这里并没有完全荒废，很可能村里的医疗点还在用部分房间。这和公告"长期未使用、没有出租"的说法不一致，要问清现在是谁在用、凭什么用。
- 墙体有裂缝。山墙和室内墙角都有明显裂缝，毛石墙＋木梁结构已经 56 年，买前要请工程师看是沉降还是表面开裂。
- 冬天要解决取暖。部分房间是火炉，长期使用要改造供暖。
价格历史：9 场，0 人报名
这栋楼 2024 年 12 月列入国家私有化清单，2026 年 4 月起开始拍卖。按资产编号查到的全部场次：
| 周期 | 英式（原价） | 英式（降 50%） | 荷兰式 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-05 | ₴451,667 | ₴225,833 | 撤销 | 全部 0 人 |
| 2026-06/07 | ₴451,667 | ₴225,833 | ₴225,833 起降 | 全部 0 人 |
| 2026-08/09 | ₴451,667 | ₴225,833 | ₴225,833 起降 | 全部 0 人 |
| 2026-10（本周期） | ₴451,667，11-01 截止 | ₴225,833（如流拍） | （如再流拍） | 进行中 |
- 每个周期都从原价重新开始。流拍后不会一直往下降，而是隔一段时间重新按原价挂出。
- 连荷兰式都没人报名。荷兰式开拍后价格会一步步往下降，但必须先有人报名；两次都是 0 人。
- 问题不在价格。约 $6,000 一栋 259㎡ 的楼依然没人要，原因是"第一年必须做医疗"＋"地块没划定"＋"村子小"。这三点决定了它只适合特定的人。
出售条件：第一年必须做医疗
原文：买方自产权转移之日起，"保持私有化对象的经营用途（профіль діяльності）1 年"。这栋楼登记的用途是"诊所、医疗服务点"。
实际意味着：第一年里，这栋楼要用于医疗服务。最现实的办法是把楼（或主要部分）租给当地的初级医疗中心或家庭医生，继续作为村医疗点——照片显示村里很可能仍需要这个点。也可以自己开药店、理疗或康复室，但都需要相应许可证。
违约后果：国家财产基金会检查合同条件的履行情况，不履行可能被罚款，严重时合同可被解除、房产收回。报名前要书面问清：部分房间做医疗、其余房间另作他用，算不算履行条件。
一年以后用途不再受这一条限制，但改为住宅或商业仍要按规划和建筑法规办手续（第 6 节）。
土地：地块还没划定
公告写明："私有化对象下的地块尚未形成，不是买卖标的，买方在取得房产所有权后自行依法解决土地使用问题。"也就是说，现在连地籍号都没有：
- 请有资质的测量机构做土地规划文件（землеустрій），划定边界、取得地籍号；
- 向土地所有人（通常是劳希夫卡镇议会）申请购买或租赁。私有化取得的建筑物所有人可以不经拍卖买其下的土地；外国人和外资公司可以买村镇范围内、用于自有房屋的非农用地；
- 因为在文物保护区内，规划和以后的改建要取得文物保护部门的意见。
土地测量、登记和买地的费用和时间要另算，我们可以在尽调时向镇议会和测量机构询价。
能不能住、能做什么
能不能住：这是非住宅（医疗）建筑，不能直接当住宅，也不能用来登记住址。第一年还受医疗用途限制。一年后可以申请改为住宅，但要符合住宅标准、取得镇议会和建设主管部门的许可，文物保护区内还要多一道审查，时间和结果都没有保证。想在村里住，更省事的做法是另买或另租一栋村里的民房；这一带的村舍价格通常不高，可以现场了解。
能做什么：第一年做医疗（出租给医疗点）。一年以后，在办好用途手续的前提下，可以考虑：村里的小卖部或日用品店（580 人的村子需求有限）；农户服务点（农资、农机配件、粮食收购代办）；乡村客栈或民宿（离敖德萨 2 小时，周边是平原农区，旅游需求需实地判断）；手工作坊或小仓库。地下室可以做储藏。
说实话，这栋楼在 580 人的村里做零售，生意规模很小；它更像是一个低成本的乡村据点，而不是一门能赚钱的生意。
价值、优点与升值空间
升值空间有限：小村子的房产没有活跃的买卖市场，买了不容易卖出去。它的价值主要在使用——用很少的钱在乌克兰农村拥有一个自己的据点。不要把它当成会自动升值的资产。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 医生、护士、理疗或康复从业者（有乌克兰执业资格或本地合伙人） | 最合适 | 第一年的医疗条件对你不是负担，反而是现成的诊所 |
| 在敖德萨州做农业、需要一个村里落脚点和仓库的人 | 合适 | 价格低，可做办公、仓储、农户服务点；第一年出租给医疗点 |
| 想在乌克兰农村有个低成本据点、愿意花时间办手续的小额投资人 | 可以考虑 | 总投入小，但要处理医疗条件、土地和改用途，需要本地帮手 |
| 想马上搬进去住的 | 不合适 | 非住宅，第一年受医疗用途限制（第 6 节） |
| 想做有规模的零售或餐饮生意的 | 不合适 | 村里只有约 580 人 |
| 想短期转手赚差价的 | 不合适 | 村里房产没有买家市场 |
必须看清的风险
怎么用最低价拿下
这个项目的关键不是"抢"，而是把条件谈清楚、选对轮次：
- 本轮（11-01 截止，含税约 $12,000）：如果你已经确认要用来做医疗、急着要，可以报名，一人即成交。
- 第二轮（价格减半，含税约 $6,000）：前 9 场的经验是第一轮没人报名。愿意承担"被别人先拿走"的小风险，可以等第二轮报名，省下约 $6,000。
- 荷兰式：第二轮再流拍才会进入，价格可能更低，但别人也可能在前面报名；荷兰式的规则以届时公告为准。
无论哪一轮，报名前都要先完成尽调：书面问清医疗条件怎么算履行、现在的使用人是谁、土地划定的费用和时间；请工程师看裂缝。适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV）。外国个人可以直接参加小私有化。第一年要经营医疗，不建议模式三代持。
本轮起拍价约 $10,037（不含税），属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500；如在第二轮以不超过 $5,000 的价格成交，尽调费按 $200–300 定额。中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%。另需偿还评估费 ₴13,900，土地测量和办地费用另计。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年，会员费不抵扣后续服务费。告诉我们你想怎么用这栋楼、第一年的医疗用途打算怎么安排。
现场看房（视频连线）；从官方数据室下载技术护照和评估报告；书面问国家财产基金分部和镇议会：医疗条件、现在的使用人、土地划定；工程师评估裂缝。尽调费预先支付，不论是否参拍、是否中标都不退。
本轮保证金约 $2,007，第二轮约 $1,004。外国个人提交护照及翻译即可报名；保证金须从非 FATF 黑名单国家的银行账户支付。
付清成交价＋增值税，签买卖合同、办产权登记，30 天内偿还评估费。
出租给当地医疗点或自营医疗服务；同步做土地测量、申请买地或租地，修缮屋面和墙体。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手房款、保证金等任何交易资金。
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