最合适：在敖德萨做建材、日用品、配件贸易或城市配送的中小企业，需要城西出城口附近一处 1,000㎡ 左右、价格低的自用库房，能自己办土地手续。 看完整对比
不适合：要做集装箱堆场、保税仓、高货架现代物流仓的物流公司；想买下就收租、人不在乌克兰的投资者。
标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市西部（哈吉别伊区）新莫斯科夫斯卡路一带，离基辅公路（通往 M-05 方向）约 0.8 公里、蒂拉斯波尔公路约 1.7 公里；到敖德萨港直线约 8 公里 |
| 标的 | "单层仓库建筑及雨棚构筑物"，合计 1,224.1㎡（主要面积 1,158.2㎡）：库区 809.6㎡、库区 333.7㎡，另有办公室 14.9㎡、储藏间和走廊；雨棚面积公告未单列 |
| 产权 | 私有；2004 年经公证买卖取得 |
| 土地 | 公告地籍号一栏为空，没有写楼下土地 |
| 拍卖性质 | 执行程序中的强制拍卖（敖德萨州私人执行员组织）；"是否抵押物"为否 |
| 查封 | 2 项：2024-11 敖德萨滨海区国家执行处；2026-06 本次组织拍卖的私人执行员 |
| 起拍价 | ₴3,218,128（约 $70,666），约 ₴2,629/㎡（约 $58/㎡）；公告未写是否含增值税 |
| 保证金 / 步长 | 5%，₴160,906（约 $3,533）/ ₴32,181（约 $707） |
| 时间 | 申请截止 2026-12-02 08:00；竞价当天 09:00–18:00（平台时间） |
| 目前报名 | 暂无 |
| 公开附件 | 无；有 20 张现场照片 |
数据来自 SETAM 拍卖页面，2026-11-04 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-11-05 生效汇率 45.54 折算。门牌、物权登记号和拍品编号向会员和委托人提供。地图位置按街道定位，是大致位置。
位置与现场
周边：按 OpenStreetMap，这一带是城西老工业区：200–400 米内有农机、石油产品、旧工厂几家企业；约 0.6 公里是铁路动车段和新杰波夫斯卡站，0.9 公里有一个快递公司（新邮政）仓库；北侧 200 米有一片住宅。铁路线离院子不到 200 米，但公告和照片都没有铁路专用线。
从照片看现状：建筑是单层砌块库房，层高不高（从门洞看估计 4–5 米，需现场量）；屋面长草、彩钢锈蚀；院子大部分是土地面、没有围墙照片；空置，没有看到使用痕迹，这一点比波伊兹纳那处好。照片是晴天夏季拍的，没有拍摄日期。
港口物流还是城配仓：先把预期放对
敖德萨的港口物流需求是真的：敖德萨、皮夫登内、切尔诺莫尔斯克三个港口承担了乌克兰大部分海运出口，粮食、钢材、集装箱都要在港口周边倒运和仓储。但港口物流对仓库有几项硬要求，这处都达不到：
| 港口物流仓通常要 | 这处的情况 |
|---|---|
| 层高 8–12 米、可上高货架 | 单层老库，层高估计 4–5 米 |
| 装卸月台、硬化重载院子，能进 40 尺集装箱车 | 没有月台；院子是土地面；能否进挂车要现场看 |
| 靠近港区或有铁路专用线 | 到敖德萨港直线约 8 公里；铁路就在旁边但没有专用线 |
| 面积数千到上万平方米 | 1,224㎡ |
| 海关监管、保税资质 | 需要另外申请，场地条件可能不满足 |
它真正的优势是"城西出城口"：从这里上基辅公路、蒂拉斯波尔公路都很近，货车不用穿过市中心，适合城市配送、批发分拨、建材和配件仓——从港口或外地进货，在这里分装，再送到敖德萨市内和州内各地。这类需求不靠港口规模，靠的是本地消费和重建建材。
真要做港口相关的仓储物流，应该找港区和铁路站附近、面积更大、有专用线和月台的标的，或者租用现成的物流园。我们可以按货种和规模另行筛选（见《乌克兰工业选址》）。
卖方是谁、物业怎么来的
- 卖方：敖德萨州的一位私人执行员，按执行程序强制出售债务人的财产。
- 债务人：公告没写名字，也没写是否增值税纳税人（波伊兹纳那处写了）。
- 物业来源：2004 年经公证买入，是普通私有物业，不是国企改制资产。
- 为什么被卖：两项查封：2024 年 11 月滨海区国家执行处一项，2026 年 6 月私人执行员一项，至少两笔债务进入强制执行。
- 和波伊兹纳院区的关系：同一位执行员、同一位保管人，两天前后开拍；但物权来源、执行程序号、查封机构都不同，看不出是同一债务人。见《敖德萨市区 3,802㎡ 生产仓储院区法拍》。
价格历史与同城对比
| 场次 | 起拍价 | 约合美元 | 报名 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 轮（2026-09-30 发布，10-30 开拍） | ₴3,786,033 | $83,136 | 2 人登记 | 未成交 |
| 第 2 轮（11-02 发布，12-02 开拍） | ₴3,218,128（−15%） | $70,666 | 暂无 | 报名中 |
| 第 3 轮（如果本轮流拍） | 约 ₴2,650,223（比首轮 −30%） | 约 $58,195 | — | 最后一档降价 |
首轮有 2 人登记却没有成交，常见原因是保证金没有按时到账，或者开拍后没人出价；页面没有写原因。说明有人看过、有兴趣，但在原价上没下决心。
| 敖德萨市区仓库厂房（2025 年以来在拍） | 每㎡起拍价 |
|---|---|
| 北部多林斯卡街 1,893㎡ 工业院落（私企挂牌，多轮 0 人） | 约 $95–106 |
| 波伊兹纳站旁 3,802㎡ 院区（同一执行员，含办公楼） | 约 $70（含税） |
| 本仓库 | 约 $58 |
| 港口区旧青铜铸造车间（废墟、地不随房） | 约 $42 |
作为对照，敖德萨北郊乌克兰电信园区的仓库和雨棚出租，月租约 ₴60/㎡（见《北郊 200㎡ 雨棚出租》）。这只是说明租金水平，不作为收益测算：租不租得出去、要花多少修缮，要看现场和土地。
适合做什么
| 用途 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 建材、日用品、配件的批发分拨仓 | 最合适 | 出城口近、面积和价格适中；两个库区可以分开放货 |
| 城市配送、电商小件分拣 | 合适 | 靠近主干道；雨棚可做装卸区；要先硬化院子 |
| 工程队、设备和材料堆场 | 合适 | 雨棚＋院子可停放设备；适合在敖德萨做重建工程的施工队 |
| 小型加工（木作、金属件） | 可以考虑 | 北侧有住宅，噪声工序要先查 |
| 港口集装箱、保税仓、冷链 | 不合适 | 层高、月台、面积、资质都不够 |
| 买下出租 | 要谨慎 | 要先修缮、办土地；城西同类小库房供给不少 |
土地和交接
- 土地：地籍号一栏为空。要查清楼下是市有土地（有没有租约）、私有土地（是否另属他人），还是没有办过手续。买下房子后，市有土地要向市议会申请租约或购买，不是自动到你名下。见《拍卖买到房子，楼下土地手续怎么办》。
- 雨棚：公告写的是"仓库建筑及雨棚构筑物"，但面积明细只列了仓库房间。雨棚是否登记、是否在出售范围内，要向执行员确认。
- 进出路：照片里的道路是土路，旁边是别家的库房。是否经过别人的地、货车能不能进，要现场看。
- 交接：照片看是空置的，交接风险比波伊兹纳那处小；仍要确认没有登记的租约。
适合什么人
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 敖德萨本地贸易、建材、配送企业（自用） | 最合适 | 小而便宜、出城方便 |
| 在乌克兰做重建工程的中国施工或建材企业 | 可以考虑 | 作为敖德萨材料和设备基地；结合投资永居（下一节） |
| 想做港口物流的公司 | 不合适 | 条件不够，见第 3 节 |
| 远程财务投资者 | 不合适 | 要修缮、办土地、招租，离不开本地团队 |
结合投资永居：投资 10 万美元以上可申请
本标的约 $7.07 万，单独买不到 10 万美元的投资门槛；加上修缮和设备投入、由同一家公司投资，合计超过 10 万美元时可以考虑。做法是本人控股一家乌克兰公司，从境外以外币向公司注资，由公司买下并实际经营。有年度配额、不保证获批；资金须是境外合法资金并能说明来源（见《海外华人用自有资金参拍》）。
风险
后续两个阶段查什么
| 阶段 | 内容 | 费用 |
|---|---|---|
| 第一阶段（本文） | 公开信息、照片、位置、用途判断 | 免费 |
| 第二阶段：法律文件 | 物权和地籍摘录、查封依据、土地状态、雨棚是否登记、进出路权属 | 按尽调标准：$5,000–$100,000 档，$500 |
| 第三阶段：现场与出价 | 量层高、看结构和屋面、看货车能否进出；估修缮费用；定出价上限 | 按实际报价 |
怎么参与
申请截止 12 月 2 日 08:00。在 SETAM 注册、提交申请，开拍前 1 小时以前保证金（5%，约 $3,533）到账。可用个人（需乌克兰税号和账户）或乌克兰公司报名；以后要经营、办永居，建议用公司。参与方式：模式一、模式二（陆侨服务有限公司协助尽调和竞拍，或代设 SPV）。尽调 $500；中标后竞拍协助 1%＋过户交割 1%。费用细则见《三种合作模式怎么选、怎么收费》。代拍与代持服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手交易资金。
了解敖德萨
敖德萨州的港口、铁路和产业概况，见《乌克兰各州投资地图：敖德萨州》和《敖德萨州详细介绍》。
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告诉我们货物类型、需要的面积和层高、是否要铁路或港口，我们帮你核实这处仓库的土地和交接，也可以从敖德萨在拍和在租的仓库里按需求筛备选。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录）。