标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市佩列瑟普区（原苏沃洛夫区），多林斯卡街 5a 号（вул. Долинська, 5а），列夫申斯卡斯洛博德卡（"皮斯基"）片区。院子南面临多林斯卡街，北面挨着第二佩列瑟普斯卡街。到市中心公路约 7.8 公里、约 10 分钟 |
| 卖方 | ТОВ «КІХ МЕНЕДЖМЕНТ»（私营有限责任公司），注册地敖德萨普希金斯卡街 44 号 |
| 出售标的 | 生产用（非住宅）房屋，合计 1,893.2㎡，由院内多栋单层建筑组成；产权 2022-02-16 登记，状态"已依法登记" |
| 院子 | 公告写"建筑位于 5,720㎡ 的地块上，院子有围墙"，但没有写土地是否一并出售、是什么权利（所有权还是向市里租用）——见第 9 节 |
| 设施 | 电力 70 kW；有电、有水；建筑状况"满意"（卖方自评）；有车辆停放场地 |
| 起拍价 | ₴9,100,000（约 $202,216），不另加增值税；折合建筑面积每㎡约 $107 |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴455,000（约 $10,111）/ ₴1,700（约 $38）/ ₴91,000（约 $2,022） |
| 开拍条件 | 1 名合格报名人即可：只有你一家报名，就按起拍价成交 |
| 本轮 | 报名 2026-11-01 20:00 截止，11-02 12:35 开拍（基辅时间，10 月 25 日起为冬令时 UTC+2）；10-27 前卖方可修改公告 |
| 抵押 | "房产处于抵押状态，已取得抵押权人同意出售"（公告补充信息原文） |
| 过户费用 | "办理产权的费用由中标人承担"；电子平台佣金按平台规则 |
| 看房 | 工作日 10:00–17:00，提前与卖方联系人预约 |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 CSE001-UA-20261008-61071（2026-10-08 发布）及同一卖方 2024 年以来的全部挂牌记录，附件：建筑物与构筑物位置图（1:500）、现场照片 6 张（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。
先说清楚：这是私企挂牌，不是政府拍卖
资产库里这一条被自动归到了"政府出售"，分享文案里写的是"工业厂房"。按官方文件核对后要纠正两点：
- 卖方是私营公司。拍卖方式是 commercialSell（商业出售），资产分类标为"私有"。Prozorro.Sale 除了国有资产私有化、法院执行和破产拍卖，也接受企业和个人挂牌卖自己的东西。这一类没有国家估值、没有法定降价规则，价格由卖方自己定，流拍后挂多少由卖方决定。
- 卖的是房屋，土地没写清。标的是"生产用房屋 1,893.2㎡"。5,720㎡ 的院子只在描述里提到"建筑位于该地块上"。乌克兰法律规定，买下建筑物后，楼下土地的权利随之转移，但范围取决于卖方原来对土地有什么权利。所以"整院"能不能一起拿到，要看第 9 节第 1 条的答案。
位置与现状
标记为多林斯卡街（OpenStreetMap 未收录 5a 门牌，只能定位到街道）；公告位置图显示院子北侧是第二佩列瑟普斯卡街，与街道位置一致。
佩列瑟普区是敖德萨城北的老工业区，港口、铁路货场和大量仓储都在这一带。院子所在的"皮斯基"片区是低层私宅和小型仓库、作坊混在一起的街区：照片里围墙外就是独栋住宅。
从照片和位置图能看出：
- 院子是主角，房子是配角。建筑都是单层、老旧的砖房和库房，适合做库房、车间、维修间，不是现代化厂房。真正稀缺的是城区里一块有围墙、有硬化场地、能进货车的完整院落。
- 有人在用。院里停着车、堆着建材，门口挂着出租牌。现有使用者是租户还是卖方自己，要问清（见第 9 节）。
- 周边是住宅。做仓储、建材堆场、车辆维修一般没问题；做有噪音、粉尘、气味的生产，可能和邻居、卫生防护距离的要求冲突。
价格历史：11 轮，0 人报名
按卖方的企业编码检索 Prozorro，这处房产 2024 年 2 月第一次挂牌，到本轮是第 11 场。每一场报名人数都是 0：
| 发布 | 方式 | 起拍价（₴） | 当日折合（$） | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-02 | 英式 | 6,500,000 | 约 173,000 | 0 人 |
| 2024-05 | 英式 | 6,800,000 | 约 171,000 | 0 人 |
| 2025-03 | 荷兰式（逐步降价） | 8,800,000 | 约 212,000 | 0 人 |
| 2025-10 | 英式 | 8,196,000 | 约 199,000 | 0 人 |
| 2026-03 / 04 / 05 | 荷兰式 × 3 | 9,308,500–9,352,200 | 约 212,000 | 均 0 人 |
| 2026-06 / 07 | 英式 × 2 | 8,775,000–8,872,500 | 约 198,000 | 均 0 人 |
| 2026-09 | 英式 | 9,100,000 | 约 204,000 | 0 人 |
| 2026-10（本轮） | 英式 | 9,100,000 | 约 202,000 | 11-01 截止 |
怎么读这张表：
- 卖方是按美元定价的。格里夫纳价格从 ₴650 万涨到 ₴910 万（+40%），主要是格里夫纳贬值；折成美元，2025 年以来一直在 $19.8 万–$21.3 万之间来回调，没有实质降价。
- 比 2024 年还贵。2024 年两轮约 $17.1 万–$17.3 万，现在约 $20.2 万，美元价高了约 17%。这里没有"流拍降价"可抄。
- 荷兰式也没人报名。荷兰式拍卖开拍后价格会一步步往下降，但必须先有人报名。连这种方式都 0 人，说明问题不只在起拍价。
- 2026 年 3 月起公告注明"有抵押"，之前的公告没写。抵押是什么时候设立的、抵押给谁，要问清。
同一卖方还在挂敖德萨市区米亚索耶多夫斯卡街一处 595.8㎡ 的宅院：2024 年以来出售、出租各挂了十几轮，同样无人报名。可以看出卖方有出售意愿、在持续尝试，但两年没有在美元价上让步。
为什么两年没人买
| 解释 | 支持的证据 | 不支持 / 待核实 | 判断 |
|---|---|---|---|
| ① 买这类房子的人不在 Prozorro 上找 | 敖德萨的私人厂房、仓库主要靠中介、OLX 和熟人成交；卖方门口挂"出租"牌，说明也在线下找人 | 线下有没有人出过价、出多少，不得而知 | 主要原因之一 |
| ② 土地权属和抵押让人犹豫 | 公告不写土地权利；2026 年起写明有抵押；只有一页位置图，没有产权摘录和技术护照 | 卖方可能能补充，只是没上传 | 主要原因之一 |
| ③ 价格对老旧单层建筑偏高 | 两年美元价不降、荷兰式也无人报名 | 按建筑面积约 $107/㎡、按院子约 $35/㎡，绝对水平不高（第 6 节） | 次要原因 |
| ④ 战时敖德萨工业需求低 | 港口和能源设施多次遭袭；2024–2025 年敖德萨工业地产交易清淡 | 仓储、物流需求随港口恢复有回升 | 背景因素 |
我们的判断：这个院子不是没人要，而是"在 Prozorro 上、以这个信息透明度、这个价格"没人要。反过来看，这正是认真做尽调的买家的机会：竞争几乎为零，卖方有出售意愿，只要把土地和抵押问清楚，就能判断它到底值不值这个价。
价值：这个院子值多少
- 按建筑面积：约 $107/㎡。我们资产库里敖德萨的 9 条私人厂房、仓库挂牌（OLX 要价，不是成交价），每㎡ $60–1,234，中位数约 $400。这个院子处在低端。但它的建筑是老旧单层房，不能和带吊车、高层高的现代库房比。
- 按院子面积：约 $35/㎡（约 $3,500/百平方米）。前提是土地权利随房产一起过来。在敖德萨城区拿到一块 0.57 公顷、带围墙和硬化场地的完整院落，这个单价有吸引力。
- 价值的关键是土地。如果土地是卖方所有、一起过户，你买的是"城区 0.57 公顷工业院落＋可用库房"；如果土地是向市里租的，你买的是"房子＋需要重新签的土地租约"；如果土地权利没有办好，价值要大打折扣。这三种情况的价格应该完全不同。
- 不是"抄底"。美元价比 2024 年高约 17%，卖方没有降过价。
优点、机会与升值空间
"升值"在这里的意思是：把一个半闲置的老院子整理成有租户或有业务的仓储物流点——修屋顶、补场地、增容电力、分隔出租，用经营提高价值。院子本身不会随时间自动升值；战后重建也不保证让这一片涨价。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 在敖德萨做进出口、需要自有仓库或堆场的贸易商（建材、日用品、汽配、设备） | 最合适 | 院子大、货车能进、离港口区近；自用省租金，多余库房可以出租 |
| 建材、石材、钢材经销商 | 合适 | 硬化场地适合露天堆放；院里现在就堆着贝壳石砌块 |
| 汽车维修、车队、工程机械租赁 | 合适 | 停车和维修空间充足；需确认电力是否够用 |
| 想做"小仓库分租"的投资人 | 可以考虑 | 需要改造投入和本地管理团队；先问清现有租户情况 |
| 重污染、高噪音生产 | 不合适 | 周边是住宅，容易受限 |
| 只想买了放着等升值的 | 不合适 | 老旧建筑需要维护，空置有成本；没有明确的升值路径 |
| 要现代化高标准厂房的制造企业 | 不合适 | 建筑是单层老房，层高 2.3–5.5 米，电力 70 kW 偏小 |
出价前必须问清的 8 件事
公告只上传了一页位置图和几张照片，以下问题都要在报名前向卖方书面索取文件：
必须看清的风险
怎么参与
适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你）。买来要自用或经营、需要改造投入的，不建议模式三代持。
这个项目还有一条路：先谈后拍。因为是私企出售，可以先看现场、拿到第 9 节的文件、和卖方谈价格和交割条件，再决定是按本轮起拍价报名，还是请卖方按谈定的条件重新挂牌、或在公证员处直接交易。本轮来不及完成尽调的，不要匆忙报名——卖方两年来几乎每隔一两个月就重新挂一次。
按起拍价约 $202,216，属于 >$100,000 档，尽调费按 1% 约 $2,022；中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%（各约 $2,022）。公证、登记、养老基金费和平台佣金另按实际发生。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年，会员费不抵扣后续服务费。告诉我们你想用院子做什么、预算多少。
现场看房（视频连线）；向卖方索取第 9 节的全部文件；律师查国家登记簿中的土地、抵押和查封记录；工程师评估屋顶和结构。尽调费预先支付，不论是否参拍、是否成交都不退。
和卖方谈价格、解押和交割顺序。模式一：自己的乌克兰公司，没有的可通过 AU139「商务落地」注册（起步 $1,500，5–10 个工作日）；模式二：陆侨代设 SPV，按实际报价单独收费。
保证金约 $10,111。只有你一家报名时按起拍价成交。
按约定流程付款和解除抵押，公证、国家登记；土地权利同步办理。竞拍协助费、过户交割服务费各 = 成交价 × 1%。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手房款、保证金等任何交易资金。
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