敖德萨北郊 835㎡ 高大厂房出租
月租约 $1,330，7 年租约

位置	敖德萨市 19 公里旧基辅路（вул. 19-й км Старокиївська дорога）33 号，B 栋；敖德萨市北郊工业区，M14 公路（敖德萨往尼古拉耶夫方向）旁，在红村（Красносілка）、亚历山德罗夫卡和克雷扎尼夫卡之间。出租方原文："位于工业区，在敖德萨市区以外"
出租面积	835㎡（园区建筑合计 1,116.5㎡），所在地块 1.235 公顷
建筑	原钢筋混凝土制品车间：主厅约 762㎡（约 47m × 18m），图纸标注净高约 12 米；另有夹层办公/辅助用房
设施	允许用电功率 30 kW；无供暖；园区可自由进出，卫生间在行政楼公用；公告写明"需要维修"。1.235 公顷是整个园区的面积，出租的只是 B 栋内 835㎡
出租方	乌克兰电信股份公司（АТ «Укртелеком»，私营企业，非政府部门），通过 Prozorro.Sale 公开挂牌
拍卖方式	商业财产租赁，英式竞价（价高者得），1 人报名即可成交
起拍月租	54,391.90 格里夫纳 / 月，含增值税（约 $1,327 / 月，约 ₴65 / ㎡ / 月）
首年租金	第 1–12 个月只付 50% 租金（按起拍价约 ₴27,196 / 月，约 $663），水电和物业费照付 100%。出处：拍卖说明书第 4.8 条
调租	从第 13 个月起，每年上调 10%（第 4.7 条）
税费	房产税和土地租金已含在租金里，不另外收取（第 4.4 条）；增值税已含在报价里
租期	7 年；到期后重新拍卖确定下一任承租人，合同公证费由承租人承担（第 4.6 条）
保证金	32,635.14 格里夫纳（约 $796），未中标按规则退回
报名费 / 加价步长	119 格里夫纳 / 1,000 格里夫纳
报名截止	2026-11-09 20:00（基辅时间）
开拍时间	2026-11-10 11:45（基辅时间）
拍卖记录	本轮为第 12 次挂牌（官方计数）。往前查到 2025-05 起至少 13 轮，每轮 0 人报名。起拍月租一直在 ₴50,100 上下，2026-05 曾上调到 ₴63,986，现回落到 ₴54,392，没有逐轮降价

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告及附件（2026-10-10 查询），美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），上面的时间已按冬令时换算。公告的官方坐标落在敖德萨市中心，与实际位置不符；位置以出租方附件地图为准。"第 4.x 条"指出租方挂在公告里的《拍卖说明书》（Паспорт торгів）。

从附件地图看，这里在敖德萨东北出城方向，M14 公路（敖德萨往尼古拉耶夫方向）旁，距敖德萨市中心直线约 15 公里，行政上仍属敖德萨市。这一带是城郊工业和物流带，往东去尼古拉耶夫、往南进城都方便。我们此前推介过的红村宅基地也在这一片。

以上照片和图纸均来自出租方在 Prozorro.Sale 公告中上传的附件，拍摄时间未注明。

照片里能看出几件事：

• 空间是真大：典型的苏联预制混凝土工业厂房，高度和跨度适合货架仓储、大件堆放、车辆和设备停放。
• 状态是真旧：门体锈蚀，地面有油污和积水，室内堆着旧轮胎和杂物，部分窗洞破损，需要清理和修缮。
• 以前做过车辆维修：地面有检修地沟，外墙有"ТЕНТ 维修"、"TIR"（国际货运）字样。做货车、工程机械的维修保养点，现有条件可以直接利用；做仓库则要考虑地沟填平或加盖。
• 可能有人在用：门上贴着出租告示，院里停着车。是否有现占用人、交房时能否完整腾空，签约前要向出租方确认。

算一笔账：起拍月租约 $1,327，约合每平方米每月 $1.6（约 11 元人民币，含增值税）。第一年减半，实付约 $663 / 月；第二年起按全额再上调 10%，约 $1,459 / 月，之后每年再加 10%。按起拍价算，7 年租金合计约 ₴587 万，约 $143,000（不含水电、物业、保险和修缮）。是否划算，取决于你拿它跟什么比：如果你在敖德萨本来就要租仓库，可以拿周边同类仓储的挂牌价比较；如果是从零开始，要把清理修缮、电力扩容和保险的投入一起算进去。我们不对租金的市场高低下结论，可以按需要帮你收集周边挂牌价做对比。

另外要注意：十几轮无人报名说明市场确实冷，你作为唯一报名人，有机会按起拍价拿下；但也说明出租方一直没有降价，价格不一定便宜。

出租方在公告里附了两份文件：一份《拍卖说明书》（Паспорт торгів），写的是本标的的具体条件；一份《商业不动产租赁合同》范本（2026-03-26 版），是乌克兰电信的通用合同。两份我们都通读了，下面这些条款直接影响你的成本和安全感（以签约时的正式文本为准）：

拍卖说明书写明的本标的条件

• 首年租金减半：第 1–12 个月只付 50% 月租，水电和物业费照付 100%（第 4.8 条）。这是本标的明确给出的条件，不用另外去谈。
• 每年上调 10%：从第 13 个月起，每年租金上调 10%（第 4.7 条）。合同范本的写法是"按上一年消费物价指数上调、但不低于 10%"，也就是通胀高于 10% 的年份可能涨得更多。按最低 10% 算，第 7 年月租约为起拍价的 1.77 倍（约 $2,350 / 月）。
• 房产税、土地租金已含在租金里，不另外向承租人收取（第 4.4 条）。
• 水电物业另付：电费按电表、另摊变压器损耗；水费按水表，没有水表的按每名员工每工作日 71 升计；雨水排放按 23.1% 的面积比例分摊；园区保洁、保安、垃圾清运要另签服务合同（第 4.3 条）。这些费用会随公用事业价格调整（第 4.4 条）。
• 修缮自负：按自身需要的修缮由承租人自己做、自己出钱（第 4.9 条）。
• 交房前付押金：至少 1 个月租金（第 4.10 条）；合同公证费由承租人承担（第 4.6 条）。
• 附加义务：必须和乌克兰电信签一份宽带上网合同；必须按其要求安装分时电表（第 4.11 条）。
• 违约后果：中标后不签拍卖记录或租赁合同的，租赁权作废，并被禁止参加乌克兰电信的拍卖 2 个月；对乌克兰电信有欠款的竞拍人也可能被取消资格（第 4.11、6.1 条）。

合同范本里的通用条款

• 双方都可以提前解约：任何一方提前至少 90 天书面通知，即可无理由提前解除合同。7 年是上限，不是保障，出租方也可以提前收回。
• 税费上涨可调租：范本允许出租方在税费上涨时提前 60 天通知调高租金。说明书写的是"现行税费已含在租金里"，并不排除以后税费上涨时调整。
• 保险：签约后一个月内为租赁物投保，受益人是出租方，保险公司需出租方同意。
• 改造投入：经同意的可拆除改造归承租人；不可拆除的改造归出租方，且不予补偿。
• 转租：范本给了两种写法，需出租方书面同意，或事先通知出租方。最终用哪一种，要在签约前确认。
• 到期：说明书写明 7 年到期后重新拍卖确定承租人。现承租人有没有优先续租权，文件里没有写明，不要按"一定能续租"来算账。

租赁项目沿用官方拍卖的三种合作模式，由陆侨服务有限公司承办。区别只在于：买断项目拍的是产权，租赁项目拍的是一份有期限的租约，所以先把这份租约折算成一个"标的额"。

三种模式怎么走

• 模式一 · 你自己的乌克兰公司直接承租：已有公司或个体户（FOP）的直接报名；没有的，可通过 AU139「商务落地」办理公司注册（起步 $1,500，5–10 个工作日），报名截止前要留足时间。租约签在你自己名下，自己经营。
• 模式二 · 陆侨代设 SPV 竞拍，中标后转给你：以 SPV 名义报名竞拍，中标后在规定期限内把 SPV 股权变更到你名下，再由已经属于你的 SPV 签租约、付押金。适合看中了标的、但报名截止前来不及到场的投资者。
• 模式三 · 不注册公司，陆侨代租代管：陆侨以自有公司 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ» 的名义竞拍和签约，你出资承担项目实际费用，陆侨负责修缮、招租、转租和日常管理。收益来自以更高租金转租或分割招租赚取的租金差，按模式三的规则分配。

费用

会员	¥1,200 / 季，¥3,600 / 年（年费可等额抵扣后续服务费）
拍前尽调	标的额 × 1%（按起拍月租计算），预先收取，不论最终是否竞拍、是否中标都不退。含实地查看、合同解读、向出租方确认电力/腾空/转租等事项。本标的约 $1,115
SPV / 公司代设	模式一、模式二委托代办注册的，按实际报价单独收费；模式三使用陆侨公司，不需要
官方保证金	按 Prozorro 官方标准（本标的约 $796）；未中标按官方规则退回
中标后	模式一、模式二：签约服务费 ＝ 标的额（按成交月租）× 1%；模式三：不收现金服务费，陆侨持有项目 10% 权益
运营分成（模式三）	先在运营方与全体投资人之间分：项目年化超过 5% 的部分按 10% / 20% / 30% / 40% 四档阶梯给运营方；剩余在投资人之间按股份（客户 90% / 陆侨 10%）分。规则与算例见《模式三详解》

报名截止 2026-11-09 20:00（基辅时间），11 月 10 日开拍。模式一要留出公司注册时间，想参与请尽早联系。每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍、代租与运营服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。

过去三个月，敖德萨州非农业的租赁拍卖有一千多场，这次在 AU139 资产市场收录了 100㎡ 以上、按市场价出租的部分。下面挑几条不同类型的：

标的	面积	起拍月租	租期	报名截止
波季利斯克 · 仓库加雨棚，硬化院子带围墙	315.8㎡	约 $273	2 年 11 个月	10-26
基利亚 · 小型物业综合体（办公楼、车库、仓库）	350.1㎡	约 $171	5 年	11-09
切尔诺莫尔斯克 · 港务局行政楼一层及地下层（国有）	385㎡	约 $170	5 年	11-01
博布里克村 · 原乡村学校整栋，含作坊和锅炉房，用途不限（村镇所有）	734.2㎡	约 $219	5 年	10-25
红村 · 一层独立建筑，无水电，需大修	252.2㎡	约 $621	5 年	11-09
敖德萨市区 · 巴尔基夫斯卡街 54 号办公楼整层	892.5㎡	约 $2,080	7 年	11-09

本文主推标的在资产市场的条目：19 公里旧基辅路 33 号 835㎡。表中月租均为起拍价、按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算，报名截止为 2026 年。

完整清单在 AU139 资产市场 → 交易方式「🔑 租赁」，可按城市、分类筛选，每条都有官方拍卖链接、租期和出租方性质。