标的速览（官方数据）
| 出售方 | 国家财产基金利沃夫、外喀尔巴阡和沃伦州地区分部；原持有方：国有专业企业"乌克兰森林"（沃洛季米尔林场运输段） |
| 位置 | 沃伦州沃洛季米尔市城区。到乌斯季卢格口岸约 13 公里、16 分钟，到亚戈金口岸约 58 公里，到卢茨克 78 公里，到利沃夫 136 公里 |
| 标的 | 4 栋独立砖房，合计 1,289㎡，均为国有、2024-05 已登记：
· 松针提取车间 461.7㎡（1973 年，单层砖混，钢筋混凝土楼板） · 食堂 371.6㎡（1979 年，带地下室入口） · 修理车间 248.2㎡（1976 年，带雨棚） · 刨花车间 207.5㎡（1976 年，石棉瓦/金属屋面） 公告写明：四栋都需要维修；现无出租 |
| 土地 | 未单独划地。房子位于一块 6.8921 公顷的国有地块上，用途为"林业及相关服务"，由"乌克兰森林"永久使用；地块上还有其他国有和私人房产。土地不在出售范围内，买方过户后自行办理 |
| 起拍价 | ₴6,325,762（约 $14.0 万），成交价另加 20% 增值税（含税约 $16.8 万）；折合约 $109/㎡ |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴1,265,152.40（约 $2.8 万）/ ₴1,729.40 / ₴63,257.62 |
| 出售条件 | 过户后 30 天内补偿评估费 ₴8,900（约 $197，不含增值税）；无投资或保持用途的义务 |
| 成交条件 | 最少 1 名合格竞买人即可成交 |
| 报名截止 / 开拍 | 2026-10-28 约 20:00（系统在 19:30–20:30 之间设定）/ 10-29 12:45（基辅时间） |
数据来自 Prozorro.Sale 公告、国家财产基金信息公告、拍卖委员会决定和现场照片，2026-10-26 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-10-26 汇率 45.20 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。
位置与现场
标记为公告坐标附近的城区位置；地图左侧边缘为乌斯季卢格和波兰边境。
四栋房子分散在林场运输场院里，不是连在一起的一个院子。场院内还有林场在用的门式起重机、仓库和停车场，进出要经过林场的道路。修理车间状况最好，稍加修整即可使用；提取车间是结实的砖混壳体，需换窗、修屋面、通水电；刨花车间屋面已塌，可能要拆除重建。
最大的问题：土地
- 没有自己的地。公告写明"楼下土地未单独划出"，四栋房子都在林场 6.89 公顷的整块地上。
- 土地用途是林业。要给每栋房子划出单独地块，需要做土地测量、从整块地里分出来、再把用途从林业改为工业或商业，要经过州行政当局和林场同意，结果和时间都没有保证。
- 通行和公用设施靠林场。道路、电、水大概率接在林场的系统上，买下后要和林场签通行、供电等协议。
- 依据：《土地法》第 120、134 条允许房屋所有人不经拍卖申请楼下土地，但前提是能把地块划出来、用途能改。
这就是它挂了 12 轮都没人要的主要原因：买的人拿到的只是几栋房子的产权，能不能独立使用、能不能做物流，取决于后面一连串土地手续。
价格历史：12 轮 0 人
| 时间 | 方式 | 起拍价（不含税） | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2026-04 / 05 | 带条件拍卖 → 降价 50% → 逐步降价 | ₴632.6 万 → ₴316.3 万 | 全部 0 人；逐步降价轮撤销 |
| 2026-05 / 06 | 同上一组 | ₴632.6 万 → ₴316.3 万 | 全部 0 人；逐步降价轮撤销 |
| 2026-06 / 07 | 同上一组 | ₴632.6 万 → ₴316.3 万 | 全部 0 人；逐步降价轮撤销 |
| 2026-08 / 09 | 同上一组 | ₴632.6 万 → ₴316.3 万 | 全部 0 人；逐步降价轮撤销 |
| 2026-10 本轮 | 带条件拍卖（回到原价） | ₴632.6 万（$14.0 万） | 报名中 |
国家财产基金按"原价 → 半价 → 逐步降价"循环了 4 次，每次走到逐步降价那一步就撤销、再从原价重来，所以价格从来没有降到半价以下。连半价约 $7 万都没人要，说明问题不在价格，而在土地和使用条件。如果本轮又流拍，下一轮大概率还是半价 ₴316.3 万（约 $7 万）。
价值与机会
- 优点是真的：离波兰口岸 13 公里，在城区，四栋都是有产权登记的砖房，1 人即成交，没有投资义务。
- 但对"边境物流"来说条件不够：总共 1,289㎡、分成四栋，没有独立院子和地块，没有货车进出和堆场的空间保证。真正的跨境物流仓需要独立的、用途为工业或仓储的地块。乌斯季卢格口岸的货车通行能力也需要另行核实；重型货车主要走亚戈金—多罗胡斯克口岸（离这里约 58 公里）。
- 现实一点的用法：和林场合作或为林场配套的木材加工、维修、小型仓储；修理车间单独用作汽修或小型作坊。
- 升值空间取决于能否把楼下土地划出并改用途；办成了，价值会明显提高，办不成，就只是几栋没有独立土地的旧房。
适合什么人
| 谁 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 当地木材加工、林业服务企业 | 合适 | 和林场是天然的邻居和客户，通行、供电好谈 |
| 想在边境小城开汽修、作坊的本地经营者 | 可以考虑 | 修理车间修整后就能用；最好等半价轮 |
| 想做跨境物流仓、保税仓的投资者 | 不合适 | 没有独立工业地块，面积小、分散 |
| 只想买便宜厂房持有的人 | 不合适 | 12 轮无人报名，转手很难 |
风险与真实成本
怎么参与
我们的建议：本轮（10-28 截止）原价报名不划算；如果确实有用途，先做两件事——① 书面问林场和沃伦州行政当局能否给四栋房子划地、改用途、签通行协议；② 现场看修理车间和提取车间。然后等下一轮半价（约 $7 万）再报名，按以往节奏下一轮会在 11 月挂出。
用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）；评估价在 $5,000–$100,000 之间的，尽调费 $500（按半价轮计）；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。
真想在西部边境做物流仓，应该找有独立工业用地的标的，可参考利沃夫州拉瓦-鲁斯卡口岸边的三块工业用地分析《拉瓦-鲁斯卡口岸边三块用地》；资产市场"厂房/仓储"分类每周一更新全国在拍工厂。
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