克罗皮夫尼茨基市中心三层娱乐楼 2,584㎡（原保龄球馆）
银行收回物业自愿出售，起拍约 $49.4 万

位置	基洛沃格勒州克罗皮夫尼茨基市波迪利区卡瓦列里街。到市中心公路约 1.4 公里、约 3 分钟
卖方	АТ «ТАСКОМБАНК»（私营商业银行，总部基辅）
出售方式	"自愿出售"（Добровільний продаж），Prozorro 商业出售通道；第 1 轮
建筑	非住宅楼，三层，合计 2,584.3㎡（一层 877.7㎡、二层 861.4㎡、三层 845.2㎡）＋雨棚；1988 年建、2005 年改造；钢筋混凝土基础、墙体和楼板
设施	自主供暖、供水排水、大功率通风系统；允许用电 107 kW（接入 110 kW）
随楼出售的设备	234 件：保龄球设备（6 条球道的置瓶机、回球机、控制终端、Brunswick 球和球瓶）、音响和灯光、YORK 等中央空调、通风机组、吧台桌椅、锅炉等
租户	5 家，合计约 448㎡，租约 2026-06-17 至 2027-05-31，每㎡月租 ₴200–349；"业主变更是单方解除或终止合同的依据"
人防工事	"楼下独立的地下室是城市防空掩体（II 类民防设施）"——不计入 2,584.3㎡
土地	公告和附件都没有写（产权摘录只列建筑）
起拍价	₴22,500,000（含增值税），约 $493,504；每㎡约 $191。增值税按"银行通过取消抵押品赎回权取得物业的价格与售价的差额"计算（《税法》第 189.15 条）
保证金 / 报名费 / 步长	₴2,250,000（约 $49,350，10%）/ ₴1,700（约 $37）/ ₴225,000（约 $4,935）
成交条件	1 名合格报名人即可按起拍价成交
本轮	报名 2026-11-11 20:00 截止，11-12 11:10 开拍（基辅时间，冬令时 UTC+2）

数据来自 Prozorro.Sale 本轮公告（2026-10-22 发布）及附件《不动产物权登记摘录》《租户名单与租约条件》《动产清单》、23 张现场照片，以及 Таскомбанк 2019 年以来在 Prozorro 的全部 68 次挂牌（2026-10-29 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-29 官方汇率 1 美元 = 45.59 格里夫纳折算。

卖方：一家收回抵押物的商业银行

• Таскомбанк 是乌克兰的私营商业银行，总部在基辅。资产库把这一条归成了"国有仓储设施"，要更正：这不是政府拍卖，也不是法院执行，是银行自己处置名下的房产。
• 银行是怎么拿到这栋楼的。产权摘录显示，银行 2019 年 12 月 10 日在基辅一位私人公证员处签了买卖合同，当天登记为唯一所有人（私人所有，份额 1/1）。公告里关于增值税的说明点明了来源："按通过取消抵押品赎回权取得物业的价格与售价的差额计税"。也就是说，这栋楼原来是某个借款人给银行的抵押物，借款人还不上，银行按抵押合同把它收归自己名下。
• 原业主做什么。设备清单和照片显示，这里原来是一个保龄球、卡拉 OK 和酒吧的娱乐中心（楼梯墙上还有"Караоке Velvet"的字样，网络目录里同一地址曾有一家夜总会）。原业主是谁，公开文件没有写，我们也不点名。
• 银行拿着它将近 7 年。这是这栋楼第一次在 Prozorro 挂牌。期间银行把部分面积出租，现在有 5 个租户。

这家银行在 Prozorro 上卖东西的记录

按银行的企业编码检索，Таскомбанк 2019 年以来在 Prozorro 上一共挂牌 68 次（多数是 2022–2023 年），65 次 0 人报名，只成交过 3 次，成交价都在起拍价附近（中位数约 1.02 倍）。也就是说：银行定的价格，市场多半不接；真正成交的，基本是一个买家按起拍价拿走。

标记为公告自带坐标（卡瓦列里街），与公告地址一致。

克罗皮夫尼茨基是乌克兰中部基洛沃格勒州的首府，人口约 20 万，离主要战线较远，是不少企业和居民疏散的目的地之一；但也遭受过导弹和无人机袭击。这栋楼在市中心以西约 1 公里的城区，临街、有大台阶入口：

• 结构好、楼层面积大。每层约 850–880㎡，钢筋混凝土框架，适合大开间用途。
• 娱乐区保存较好，楼上部分空置需要翻修。保龄球、俱乐部、吧台区装修完整；楼上有些房间的吊顶、地面已拆，需要投入。
• 用电 107 kW 偏小。大型餐饮、娱乐和中央空调同时运行可能不够，要问增容。

租户（公告匿名）	面积	月租（每㎡）	租期
租户 1	74.7㎡	₴220	2026-06-17 至 2027-05-31
租户 2	82.5㎡	₴267
租户 3	182.88㎡	₴200
租户 4	17.2㎡	₴349
租户 5	90.8㎡	₴220
合计	约 448㎡（全楼约 17%）	按公告数字合计，现有租约月租约 ₴10.1 万（约 $2,200）；是否含增值税公告未写

• 租约换业主可解除。附件注明"业主变更是单方解除或终止合同的依据"。买方可以保留租户，也可以收回自用；要先问清租户是谁、押金怎么交接。
• 234 件设备是加分项也是包袱。做娱乐中心可以直接用；改做别的用途，保龄球设备要拆除或转卖。设备停用多久、能否开机，要现场测试。
• 地下室人防工事不在出售面积里。三层面积加起来正好是 2,584.3㎡，地下室没有算进去。它属于城市民防设施，警报时要保证公众能进入。归属、维护责任和出入口使用，要问清。
• 土地没写。一栋 2,584㎡ 的楼一定有楼下土地，可能是市有地租赁、永久使用，也可能根本没办手续。按《土地法》第 120 条，买下建筑后土地权利随之转移，但前提是原来就有。这是报名前必须拿到书面答复的第一件事。

• 按面积约 $191/㎡（含增值税、含设备）。对一个地级城市中心区、结构完好的三层商业楼来说，这个单价不算高；但它是一栋功能很专的娱乐楼，找整栋承租或购买的人很少。
• 现有租金只覆盖一小部分。5 个租户约 448㎡，占全楼约 17%。大部分面积要么自用，要么重新招商——价值取决于你能不能把楼"装满"。
• 银行的历史给出参照。这家银行 68 次挂牌只成交 3 次、都在起拍价附近；这一次又是第一轮。按惯例，本轮 0 人的可能性不小，之后银行可能下调价格，也可能接受书面谈判。
• 土地是价值的关键变量。土地手续齐全（长期租赁或所有权）和土地状态不明，价格应该完全不同。
• 不是"抄底"。价格是银行定的账面口径，不是市场冷清时的跳楼价。

"升值"在这里的意思是：重新定位、把楼装满——重开家庭娱乐中心，或把楼上改成办公、培训、健身、医疗诊所，按层或按区出租，靠经营提高价值。房产本身不会自动涨价，战后重建也不保证让这里涨价。

投资人类型	合不合适	理由
当地或乌克兰中部的餐饮、娱乐经营者	最合适	设备全套，重开娱乐中心最快
有招商和物业管理能力的本地商业地产公司	合适	整栋可分层出租：餐饮、健身、办公、培训
健身连锁、教育培训、私立诊所（找自用整层）	可以考虑	大开间、靠近市中心；需改造和增容
想要稳定租金、人在国外的投资者	不合适	现有租约只覆盖约 17% 面积，且一年期、可解除；需要本地团队招商和管理
只想买了等升值的	不合适	大面积空置有维护、供暖、看守成本

乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，获批后办理永久居留证。这个项目起拍约 $49.4 万，金额远在 10 万美元门槛以上，买楼和办身份可以放在一起规划。

1. 在乌克兰设立（或已有）本人控股的公司；
2. 公司在银行开设投资账户，从境外以外币汇入不少于 10 万美元作为注册资本（或按规定登记的外国投资），取得银行证明；
3. 以公司名义参加拍卖、买下这栋楼，余下资金用于翻新、增容和经营；
4. 凭投资证明等材料向国家移民局申请移民许可，获批后办永久居留证。

适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你）。这栋楼要重新招商和经营，不建议模式三代持。我们不会为了凑人数安排报名人。

两条路：① 11 月 11 日前完成尽调，按起拍价报名；② 来不及或价格不合适的，先向银行书面询价、等下一轮——银行过去的挂牌多数是 0 人，之后往往会调整。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手房款、保证金等任何交易资金。