三栋速览（官方数据）
| 第 4 栋 | 第 5 栋 | 第 6 栋 | 合计 | |
|---|---|---|---|---|
| 建筑平面面积 | 212㎡ | 321㎡ | 292㎡（23×12.7 米） | 825㎡ |
| 起拍价（不含增值税） | ₴57,570 约 $1,274 | ₴81,338 约 $1,799 | ₴79,333 约 $1,755 | ₴218,241 约 $4,828 |
| 含 20% 增值税 | 约 $1,528 | 约 $2,159 | 约 $2,106 | 约 $5,794 |
| 保证金（20%） | ₴11,514（约 $255） | ₴16,267.60（约 $360） | ₴15,866.60（约 $351） | 约 $966 |
| 报名截止（基辅时间） | 11-18 20:00 | 11-19 20:00 | 11-22 20:00 | |
| 开拍（基辅时间） | 11-19 12:45 | 11-20 12:05 | 11-23 11:00 |
| 位置 | 基辅州布罗瓦里区（原巴雷舍夫卡区）别列赞市镇联合体涅德拉村，同一条街上相邻的三处院落，"位于村子中部"。到基辅市中心公路约 89 公里、1.5 小时，到别列赞市区 12 公里，到鲍里斯皮尔机场约 63 公里 |
| 标的 | 三处烂尾的"4 户住宅楼"，国家所有（2021 年登记），是原集体农庄"波利谢"（СВК «Полісся»）私有化时没有并入公司的遗留资产 |
| 建设程度 | 官方写"建设完成度 10%"：只有 ФБС 基础块，墙、楼板、地面都没有；1988 年开工，1991 年停工；没有封存保护，没有任何管网 |
| 现场 | 院子没有围墙、杂物堆积、无人看管；进出是土路 |
| 土地 | 楼下土地没有划出，不在出售范围内，"买受人取得所有权后按法律程序自行解决用地" |
| 拍卖方式 | 国有资产小私有化，带条件的英式拍卖；最少 1 名合格竞买人即可成交；三栋分三场，可由同一人分别报名 |
| 出售条件 | 只有一条：取得所有权后 30 天内补偿评估费 ₴11,700/栋（不含增值税）；没有投资、续建或拆除义务 |
| 流拍后 | 按公告，本轮无人报名，下一轮起拍价减半（三栋合计 ₴109,121，约 $2,414），再往后是逐步降价拍卖 |
数据来自 Prozorro.Sale 三场官方公告、信息公告、技术护照（含建筑位置示意图）、买卖合同范本和现场照片（2026-10-25 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-26 生效汇率 1 美元 = 45.20 格里夫纳折算。乌克兰 10 月 25 日起改冬令时，开拍时间已按 UTC+2 换算。门牌和拍卖编号向会员和委托人提供。
先说清楚：它到底是什么
- 不是一栋公寓，而是三栋独立的小楼。每栋都单独在国家登记、单独拍卖。它们在同一条街上左右相邻（示意图上两侧都标着"相邻地块"），所以可以一起买、一起开发。
- 不是"差一点就建成"。"4 户住宅楼"是苏联时期集体农庄给职工盖的四户联排小楼，平面 212–321㎡。现在只剩地面上的基础块和零星残墙，树已经长在基础里。35 年没有维护，旧基础大概率只能拆掉，续建需要先做结构检测。
- 买到的不是土地。土地不在出售范围内，但买下后可以申请楼下的土地，这是这三处真正的价值，见第 5 节。
位置与现状
标记为街道级的大致位置（地址检索），不是精确坐标。
- 远离基辅。涅德拉在基辅以东，公路约 89 公里、1.5 小时，不在基辅的日常通勤范围内。最近的城镇是 12 公里外的别列赞（有基辅方向的铁路车站），再往西约 25 公里是巴雷舍夫卡镇。
- 在村子中部。照片里街对面已经有新建的独栋住宅和围墙，路边有电线杆；院子后面是农田。
价格历史与周边参照
| 时间 | 方式 | 三栋起拍合计 | 结果 |
|---|---|---|---|
| 2026-09 第 1 轮 | 带条件英式拍卖 | ₴218,241（约 $4,828） | 三栋都 0 人报名 |
| 2026-09 底 第 2 轮 | 降价拍卖（−50%） | ₴109,121（约 $2,414） | 三栋都 0 人报名 |
| 2026-10 初 | 逐步降价拍卖 | ₴109,121 | 开拍前被撤销 |
| 2026-10-25 本轮 | 带条件英式拍卖（重新挂牌） | ₴218,241（约 $4,828） | 报名中 |
- 价格回到了原价。半价时都没人报名，逐步降价那一轮又被撤销，现在按原价重新挂出。这是重新挂牌，不是重新评估涨价，但说明"等它一路降下去"不一定等得到。
- 周边需求弱。离基辅更近的巴雷舍夫卡镇（约 65 公里），一块 0.1032 公顷宅基地法拍了 4 轮，前 3 轮 0 人，降 30% 后（约 $3,500）也只有 1 人报名、没能成交。别列赞一带的私人 1,000㎡ 地块挂牌开价约 $5,000–7,000（卖家开价，不是成交价）。
- 对比之下，三栋合计约 $4,800（含税约 $5,800），如果每栋都能划出接近示意图大小的院落，相当于用一块普通宅基地的价钱，有机会拿到村中心三块相邻的院子；但能划出多少，现在没有任何文件确认。
真正的价值：楼下的土地
乌克兰《土地法》规定，建筑物的所有人可以取得其下土地的使用权或所有权；国有、市有土地上属于你的建筑，其下土地可以不经土地拍卖直接申请租用或购买（第 120 条、第 134 条）。这三处正是这种情况：楼是你的，地属于公有、还没划出来。
付清价款和增值税，签公证买卖合同，在国家物权登记系统登记。
议会同意后，请持证测量师做土地规划项目，确定每块地的边界、面积和用途。
地块进入国家地籍后，议会决定出租（年租金按规范估值的一定比例）或按评估价出售。
1988 年的设计和许可早已失效，新建房屋要按现行规范设计、取得施工许可，再接电、接水。
- 能划出多大面积。法律只保证"建筑占地及必要的服务范围"，示意图上约 0.17 公顷的院子不等于一定能全部拿到。
- 用途定成什么。"4 户住宅楼"按现行分类可能被归为多户住宅用地（02.03）；多户住宅建成卖出后，土地按《土地法》第 42 条归业主共有，开发商对土地没有长期权益。若想按独栋宅基地（02.01）开发，要议会和村镇规划同意。
- 多长时间、多少钱。土地规划、地籍登记、议会决定通常要几个月到一年以上，地价或年租另付。
建议报名前，书面询问别列赞市议会：三处能否合并或分别划地、大致面积、用途、租还是买。
开发公司适不适合：二次开发评估
结论先说：作为房地产开发公司的开发项目，吸引力有限——规模小、离基辅远、周边住宅需求弱、土地面积和用途都还没定。但它成本极低，对已经在别列赞、巴雷舍夫卡一带做小型住宅的本地建房商，是一个不经土地拍卖拿到村中心成片院落的便宜入口。
| 开发方式 | 判断 | 理由 |
|---|---|---|
| 大型开发商做住宅小区 | 不合适 | 三处院落合计规模小（按示意图估计约 0.5 公顷）；离基辅 1.5 小时，买家群体有限；同一带的宅基地多轮无人买 |
| 拆除旧基础，建 3–6 栋独栋或双拼出售 | 可以研究 | 需先确认能按宅基地划地、能分户出售；销售对象主要是本地和周边城镇的家庭，去化速度要保守估计 |
| 建联排住房出租给本地农业企业职工 | 可以研究 | 这本来就是集体农庄职工住房的原始用途；有没有企业愿意长期租，要先和当地农业公司谈 |
| 按原设计续建"4 户住宅楼" | 不建议 | 35 年无人维护的基础需要结构检测，原设计和许可都已失效，续建的成本和风险往往高于新建 |
| 只为取得土地、长期持有 | 谨慎 | 价格低，但流动性差；地价不一定上涨 |
开发前要算进去的成本（不做收益测算）
- 三栋成交价＋20% 增值税＋评估费补偿 3×₴11,700＋报名费；
- 公证、物权登记；土地规划项目、地籍登记；地价或年租；
- 拆除旧基础、清运、场地平整；新设计、施工许可；电、水接入（路边有电线，接入条件要问供电公司）；
- 建造成本和销售或出租周期。
我们不对这三处的售价、租金和开发收益做预测。真正决定能不能做的，是第 5 节的三个"不确定"，以及当地有没有买家或租户。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 在别列赞一带做小型住宅的本地建房商 | 最合适 | 熟悉当地需求和村镇审批，能把土地手续和建设一起推进 |
| 想在基辅州东部要一处带大院子自住房的家庭 | 合适 | 花一块宅基地的钱，有机会拿到村中心的院子；但手续周期长 |
| 当地农业企业（职工住房、仓储辅助） | 可以考虑 | 与原用途一致，就在村里 |
| 大型房地产开发公司 | 不合适 | 规模和位置都撑不起开发项目 |
| 想短期转手赚差价的 | 不合适 | 两轮无人报名，流动性差 |
必须看清的风险
怎么参与与费用
要做开发、需要和议会长期打交道的，适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV，中标后股权转给你）。只想要院子、自己不方便到乌克兰的，可以考虑模式三（陆侨代拍代持，见《模式三详解》）。
每栋起拍均低于 $5,000，属 ≤$5,000 档，尽调费定额 $200–300；三栋一起委托时可合并尽调，以书面协议为准。模式一/二中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%；模式三不收现金服务费。会员 ¥1,200/季或 ¥3,600/年，不抵扣服务费。公证、登记、土地规划、拆除等费用由买方承担，按实际发生。保证金为起拍价的 20%，未中标按规则退回，中标后不付款不退。
书面询问别列赞市议会划地面积、用途和方式；视频连线看三处院落、街道和电力接入；查阅国家财产基金会的虚拟数据室。
决定三栋都要还是只要其中几栋，以及只拿到部分时怎么办。
报名截止：第 4 栋 11-18、第 5 栋 11-19、第 6 栋 11-22（均为 20:00 基辅时间）。
付清价款和增值税；需要公证文件时先签预约合同（25 个工作日内），正式合同 60 个工作日内签署；登记所有权后按第 5 节办土地。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手价款、保证金等任何交易资金。
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