利沃夫州 140㎡ 国有店铺仓库拍卖复盘
起拍 $3,800，7 人竞价，13.9 倍成交

拍卖时间	2026-10-22 12:20–13:34（基辅时间），英式拍卖，三轮
报名人数	7 人（6 名个人、1 家本地公司）
起拍价	₴172,367.30（约 $3,828），不含增值税
最高出价	₴2,400,001.00（约 $53,303），起拍价的 13.9 倍；加 20% 增值税后约 ₴2,880,001（约 $63,964）
第二名	₴2,400,000.00，只差 1 格里夫纳
折合单价	约 ₴17,106/㎡（约 $380/㎡，不含增值税；含税约 $456/㎡），不含土地
当前状态	资格审查中，尚未签约：第一名的中标资格在审核；第二名处于"等待"状态，如果第一名被取消资格或不付款，按规则轮到第二名

数据来自 Prozorro.Sale 公告与电子拍卖记录（2026-10-25 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-22 官方汇率 1 美元 = 45.03 格里夫纳折算（赛前版本按 41 折算有误，全文已更正）。竞买人多为个人，本文用 A–G 代号，不公开姓名。

三轮出价全过程

单位：格里夫纳。表格按第 3 轮出价顺序排列。G 的最终出价在 13:33:58 提交，距离拍卖结束约 1 分钟。

规则是怎么运作的

• 开拍前的报价决定出价顺序。报名时每人先提交一个报价，开拍前互相看不到。拍卖开始后，每一轮都按大家当前的报价从低到高依次出价，当前最高的人排在最后。本场数据完全符合这个顺序：G 的开拍前报价最高（约 ₴120 万），所以三轮都是最后一个出价。
• 排在最后的人看得到前面所有人的出价。G 每一轮都只比 F 多一点：第 1、2 轮多 0.01 格里夫纳，第 3 轮多 1 格里夫纳，就保住了第一。
• 每轮每人只有一次出价机会，三轮结束最高者胜。E 在第 2 轮没有加价，第 3 轮只小幅加价；B 从头到尾都在低位，实际上没有参与竞争。

放到利沃夫州看：13.9 倍并不常见

我们拉了 2025 年以来利沃夫州全部 435 场小私有化拍卖（含同一标的多轮），其中约 170 场有人中标：

• 一半（86 场）只有 1 人报名，按起拍价或略高成交；全部有人中标的拍卖里，成交价中位数只是起拍价的 1.21 倍；
• 有 2 人及以上竞价的，中位数 2.2 倍；5 人及以上的，中位数约 4.9 倍；
• 布斯克这场 13.9 倍，在 170 场里排在前 10 名左右。倍数更高的多数是起拍价只有几千格里夫纳的旧建筑。

按每平方米看：利沃夫市以外、面积 30㎡ 以上的已成交小私有化物业有 80 宗，每平方米成交价中位数约 ₴3,100，差别很大（几百到几万格里夫纳都有）。布斯克这间小店面约 ₴17,100/㎡，排在第 17 位，属于小镇物业里价格偏高的前五分之一。作为参照，利沃夫市内一处 385㎡ 车库以约 ₴46,700/㎡ 成交（11 人竞价）。买家看重的显然是"临主路、马上能开门营业的一间店"。

我们赛前的判断，哪些对了，哪些没想到

对想参与这类拍卖的投资人，学到什么

• 起拍价只是起点。国有小私有化里一人成交很常见，但热门标的的价格由竞争决定。报名前先想清楚：这间房对你值多少钱（自用、出租还是转售），这就是你的上限。
• 开拍前的报价要认真填。它决定你在每一轮的位置。想争最后出价位，开拍前就要报出你认为最可能领先的价格；它不是可有可无的形式。
• 到上限就停。本场前五名都出到 ₴210 万以上，说明在这个价位附近有一批真实买家。胜者只多出 1 格里夫纳，但他敢在 ₴240 万还继续加价——那是他自己的上限判断。我们代拍时，只在委托人书面确认的最高价以内出价。
• 赢了还要付得起。中标后要在公告规定期限内付清成交价和 20% 增值税（本场约 ₴288 万），不付款保证金不退，资格转给第二名。
• 土地问题依旧。价格涨了 13.9 倍，房下土地仍不随房出售，买受人还要另外办理用地。

标的	店铺兼仓库（магазин-склад）Б-1 栋，一层非住宅砖房，总面积 140.3㎡
位置	利沃夫州佐洛奇夫区布斯克镇（м. Буськ），Січових Стрільців 街 39 号
拍卖性质	国有资产小私有化，无条件英式拍卖（首轮）。卖方：国家财产基金会利沃夫、外喀尔巴阡、沃伦州地区分部；原持有方：国有企业"乌克兰森林"（Ліси України）
起拍价	172,367.30 格里夫纳（约 $3,828），不含增值税；成交价另加 20% 增值税，按起拍价成交含税约 206,841 格里夫纳（约 $4,594）
保证金	34,473.46 格里夫纳（起拍价的 20%，约 $766）
报名费 / 加价步长	1,729.40 格里夫纳（约 $38）/ 1,723.67 格里夫纳（起拍价 1%）
开拍条件	最少 1 名合格竞买人
报名截止	2026-10-21 20:00（基辅时间）
开拍时间	2026-10-22 12:20（基辅时间）
建筑情况	1964 年建成；毛石混凝土基础，砖墙，钢筋混凝土楼板，地面为瓷砖和木板，石棉瓦（шифер）屋面；官方评定状况"尚可"（задовільний）
公用设施	只有电。无自来水、无下水、无暖气、无燃气
产权与占用	国家产权已登记（2020 年）；该房为一处不动产的 23/100 实物份额；截至 2026-08-31 无出租
土地	房子坐落在一块 1.9232 公顷的地块上，土地不随房出售，详见第 3 节
拍卖记录	首轮挂牌，此前没有流拍记录

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告及国家财产基金会信息公告（2026-10-10 查询），美元按乌克兰国家银行 2026-10-22 汇率 45.03 格里夫纳兑 1 美元折算（首发时按 41 折算有误，已更正）。拍卖编号 SPE001-UA-20260926-28104，官方页面 · AU139 资产市场条目。

• 在公路边，但在镇上。按 OpenStreetMap 数据，门前的 Січових Стрільців 街是 M-06（欧洲公路 E40，基辅—利沃夫方向）穿过布斯克镇的路段。开车到利沃夫市中心约 54 公里、1 小时左右。
• 布斯克是一个小镇，人口约 8,000，位于利沃夫东北方向。它的价值在于"镇上临主路的一间小店面"，而不是物流园区。

区位示意（OpenStreetMap，标记为公告坐标）。打开大地图

拍卖公告附带的现场照片。门廊上方原有招牌"Лісовик"（护林人），是林业企业的门市部。

从照片看：外墙是清水红砖，窗户多数已换过塑钢窗，门前是草地和大树，没有硬化的大院或停车场。屋面是旧石棉瓦，长了青苔。这是一间可以用的小砖房，但要做生意，屋顶、上下水和取暖都要投入。

网上已有介绍把这个项目说成"3 万元拿下近 30 亩物流园区"。官方公告的原话是这样的：

也就是说：

• 你买到的是 140.3㎡ 的房子，不是 1.92 公顷（约 28.8 亩）的地。
• 这栋房只占整处不动产的 23/100，同一地块上还有其他建筑，仍归国有林业企业。
• 过户后，买受人可以按乌克兰土地法申请为房屋办理用地（通常是建筑占地加必要的服务区，需要先做土地规划、分出单独地块，再向土地所有者申请租用或购买）。能分到多大面积、多久办下来、租金多少，现在都无法确定，更谈不上凭这间房取得整块 1.92 公顷土地。
• 以后能不能拿到更多？存在可能，但没有任何保证。同一处不动产的其余 77% 仍归国有林业企业，地块属于公共所有。国家以后有可能把其余建筑分批挂出私有化拍卖，土地也有可能另行出租或出售。如果真的挂出，作为院内已有的业主，你可以参加第二次、第三次拍卖，逐步扩大持有范围。但要说清楚三点：
  • 本次公告没有提到其余部分何时出售、是否出售；
  • 现行规则下，后续拍卖仍是公开竞价，本次买受人不享有优先购买权，别人出价更高就是别人的；
  • 土地方面，房屋业主可以依法申请房屋占地及必要服务区的用地，这和取得整块 1.92 公顷是两回事。
  所以，这只能作为一个值得持续跟踪的后续机会，不能算进这次的投资理由和定价里。我们会持续跟踪这处资产后续的挂牌情况，有新拍卖会通知委托人。

• 小店面或门市部。官方登记用途是批发零售类建筑，原本就是商店，临镇上主路，适合小超市、建材或农资门店、配件店等。
• 小仓库或分拨点。140㎡ 适合放小件货、做本地配送的落脚点。没有大院，大货车进出和停放要实地确认。
• 办公或展示间。想在利沃夫州先有一个自有的固定地址（注册公司、办事处），这个价位很少见。
• 作为第一次参与乌克兰国有资产拍卖的练手项目。总投入几千美元，就能把报名、竞拍、付款、签约、公证、过户整套流程实际走一遍。

不适合：眼下就做大型物流园区、重卡服务区、加油站这类需要大面积土地的项目。原因见上一节：土地不在本次出售范围内，后续能否扩大持有范围也不确定。

金额小、多数客户不方便到现场，推荐按《模式三：陆侨代拍代持》参与：由陆侨服务有限公司以其乌克兰公司 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ» 的名义报名竞拍，中标后房产登记在陆侨名下，再抵押登记给你。

如果你已有或打算注册乌克兰公司、想把房子直接登记在自己名下，也可以按模式一或模式二参与，见《三种合作模式怎么选》。

投资额估算

投资额＝成交价＋项目上实际发生的全部费用，由投资人承担，逐笔记入项目账本：

• 成交价＋20% 增值税（按起拍价成交约 $4,594；实际成交约 $63,964）
• 报名费、电子拍卖平台佣金（按平台规则计算）
• 尽调、看房、翻译
• 公证、国家登记、过户

按起拍价成交估算，拿到房子的总投入大约 $6,000–7,000，最终以实际发生为准。（赛后注：实际有 7 人竞价，成交价加增值税约 $64,000，这个估算只适用于 1 人报名按起拍价成交的情况，见第 0 节。）土地手续、换屋面、接水和取暖等后续费用另计，需要看房后估算。

陆侨的 10%：陆侨不出现金、不另收现金服务费，而是把服务折成股份。例如投资人出资 $6,500，陆侨折股 $6,500 ÷ 9 ≈ $722，投资人占 90%，陆侨占 10%。出售后先按年化超过 5% 的部分四档阶梯给运营方分成，再在投资人之间按股份分配，完整算例见《模式三详解》。