利沃夫州 2.8 公顷工业用地 2 年租赁权
起拍 $3 千/年，拍出 $4.1 万/年——投标附件告诉我们什么

位置	利沃夫州利沃夫区皮德贝里兹齐村社（Підберізцівська громада）奇日基夫村（Чижиків），M-09 国道（捷尔诺波尔—利沃夫—拉瓦鲁斯卡）旁，紧挨 7.43 公顷那块的南侧；距利沃夫市中心约 17 公里
地籍号	4623687900:01:001:0383（7.43 公顷那块是 …:0382）
面积 / 形状	2.8000 公顷（约 42 亩），楔形：北边 336 米、南边 350 米、西端宽 127 米、东端只有 28 米
土地类别 / 用途	工业、交通、电子通信、能源、国防等用地；用途代码 11.02（加工业、机械制造业及其他工业企业的建筑物，包括废物处理设施，特别是带发电机组的设施）。测量项目注明原用途为 01.17（农业储备地），本次改为 11.02
规划	2024-12-20 村议会第 87-17-2024 号决定批准的详细规划："沿 M-09 公路的工业仓储建筑"，地块在"生产区"内
出租方	皮德贝里兹齐村议会（村社所有土地）
租期	2 年（村议会 2026-08-06 第 112-16-2026 号决定第 4 条、公告、合同草案第 8 条三处一致）
起拍年租	₴134,600.24 / 年，不含增值税（约 $2,986 / 年），为规范估值 ₴6,730,011.86 的 2%
成交年租	₴1,850,100 / 年（约 $41,040），起拍价的 13.7 倍、规范估值的 27.5%；2 年合计约 ₴370 万（约 $8.2 万）
中标人另付	土地测量项目费用 ₴15,663.42（约 $347）
保证金 / 报名费 / 步长	₴40,380（约 $896）/ ₴864.70 / ₴1,346
限制	电网保护区 0.1256 公顷、工程管线保护区 0.0806 公顷，合计约占 7%；无现成管网，没有规划条件（МУО）
时间线	报名 10-11 截止；10-12 11:10（基辅时间）开拍、11:57 结束；中标人资格审核期到 10-20，签约期到 11-09。这是第一次挂牌

数据来自 Prozorro.Sale 公告 LRE001-UA-20260909-26810 及其附件（公告、村议会决定、合同草案、地籍和物权摘录、规范估值摘录、45 页土地测量项目含详细规划），以及各投标人公开上传的报名附件（2026-10-13 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-14 官方汇率 1 美元 = 45.08 格里夫纳折算；资产库原先显示的 $3,283 是按旧汇率折算的起拍价。

乌克兰的土地拍卖分两步：报名时每家先交一个密封报价（不低于起拍价），开拍后按密封报价排序，进行三轮公开加价。下面是 Prozorro 上公开的两块地全部报价：

2.8 公顷（本文标的，起拍 ₴134,600）

投标人	报名时间	密封报价	最终报价	倍数
Д2 Логістик 有限公司（中标）	10-08	₴1,680,000	₴1,850,100	13.7×
Спецтехрем 有限公司	10-08	₴140,000	₴1,850,000	13.7×
一位自然人	10-11	₴165,000	₴1,802,000	13.4×
Девелопмент Софтонікс 有限公司	10-09	₴988,000	₴1,689,000	12.5×

7.43 公顷（相邻地块，起拍 ₴357,407）

投标人	报名时间	密封报价	最终报价	倍数
Маркет Ленд 有限公司（中标）	10-09	₴851,001	₴30,000,000	84×
Проперті Львів 有限公司	10-11	₴561,000	₴25,000,000	70×
Спецтехрем 有限公司	10-08	₴365,000	₴20,000,000	56×
Д2 Логістик 有限公司	10-08	₴3,550,000	₴10,000,000	28×
Девелопмент Софтонікс 有限公司	10-09	₴2,234,000	₴6,500,000	18×

几个一眼能看出的特点：

• 同样三家公司两块都报了（Д2 Логістик、Спецтехрем、Девелопмент Софтонікс）。
• 2.8 公顷那块的价格是"真打"出来的：中标方报名时的密封报价就已是起拍价的 12.5 倍，前两名最后只差 ₴100，四家的最终报价都在 ₴169 万–185 万之间，彼此接近。
• 7.43 公顷那块明显反常：₴3,000 万/年相当于规范估值的 1.68 倍——一年租金比这块地的计税估值还高；前三名报的都是 ₴2,000 万、₴2,500 万、₴3,000 万这种整数。按面积算，它的单价是 2.8 公顷那块的 6 倍多。
• 两块地的中标结果目前都是"待审核/待签约"（pending），第二名处于"候补"状态：如果中标人在 11-09 前不签约，按规则由第二名按其自己的报价签约。

每个投标人都要公开上传报名申请、企业登记摘录、最终受益人说明、授权文件和保证金/报名费付款凭证。我们逐份读过（自然人的身份证件属非公开文件，看不到也不需要看）。只列和判断有关的事实，不涉及个人信息：

投标人	登记信息（来自其上传的国家登记摘录）
Д2 Логістик	2025-02 注册，地址利沃夫近郊斯克尼利夫；主营房地产出租、买卖与物业管理；2026 年 7 月变更过股东、受益人和公司名称。名称与 9 月在同村竞拍的"Девелопмент груп «Д2»"相近，但附件中看不出二者是否关联
Спецтехрем	2026-08-31 新注册（村议会 8-06 决定出租这两块地之后），主营"买卖自有不动产"，另有建筑施工类经营范围；注册资本 ₴30 万
Девелопмент Софтонікс	2025-02 注册，主营软件开发（另有房地产出租）；2025-06 把注册地迁到出租方所在的皮德贝里兹齐村；4 名受益人
Маркет Ленд	2025-05 注册，地址利沃夫市；单一股东兼董事
Проперті Львів	2022-01 注册，地址利沃夫市

附件本身都很"标准"：申请书只有一段套话，没有任何人说明拿地后要做什么，也不要求说明。这些文件证明不了谁在协同报价，我们也不作这种推断；能确定的是：参与者都是利沃夫本地的房地产、开发类公司，至少一家是专门为这轮拍卖新设的，而且他们在同一村议会的地块上反复相遇（见下一节）。

两块地都是第一次挂牌，没有往轮价格可追。我们按出租方查了皮德贝里兹齐村议会在 Prozorro 上的全部土地拍卖：

场次	地块	租期	起拍年租	成交年租	每公顷年租	结果
2026-09-07	奇日基夫 3.0 ha（12.08 交通辅助）	5 年	₴139,156	₴1,457,000	₴48.6 万	已签约
2026-09-07	奇日基夫 3.0 ha（12.08 交通辅助）	5 年	₴139,156	₴1,551,000	₴51.7 万	已签约
2026-08-17	下比尔卡 2.01 ha（公共建筑）	5 年	₴83,090	₴880,000 → ₴86,000	—	第一名弃签，第二名签约
2026-10-12	奇日基夫 2.8 ha（11.02）	2 年	₴134,600	₴1,850,100	₴66.1 万	待签约
2026-10-12	奇日基夫 7.43 ha（11.02）	2 年	₴357,407	₴30,000,000	₴403.5 万	待签约

9 月两块 3 公顷的地已经签约，成交价约为起拍价的 10.5–11 倍，每公顷年租约 ₴49 万–52 万（约 $1.1 万）。本文这块 2.8 公顷每公顷 ₴66 万，高了约三成，但在同一个量级，说明这附近的地在本地开发商眼里确实值这个价；7.43 公顷那块每公顷 ₴400 万，是 9 月成交价的 8 倍，不能当作市场价参考。

对想在这一带拿地的人，最重要的一条结论是：这里起拍价（规范估值的 2%）没有参考意义，实际成交在起拍价 10–14 倍。按起拍价做预算，报名只是陪跑。

这是这个项目最值得研究的地方。先算账：按成交价，2 年租金合计约 $8.2 万，换来的是一块没有管网、东端只有 28 米宽的楔形空地；合同规定建任何房子都要村议会书面同意（第 17、27 条），改良投入不补偿（第 19、20 条）。在乌克兰，一个仓库从规划条件、设计、施工许可、接电到完工通常就要 1–2 年。单看这 2 年，这笔钱不可能靠经营收回。那么，村议会为什么定 2 年，本地公司又为什么愿意出 13.7 倍？

先看事实

• 谁发起的：村议会自己。2026-06-22 第 110-30-2026 号决定写明"为增加地方预算收入"，测量项目由地方预算出钱；2024 年的详细规划委托方也是村议会。这和"由某家企业申请、政府再拿去拍"的项目不同（例如我们之前看过的敖德萨港区餐厅租赁，就是意向承租人申请启动的——法律允许，但"谁发起"永远是第一条要查的信号）。
• 为什么是 2 年，文件里没有解释。同一村议会 9 月在同村出租的两块 3 公顷地是 5 年。
• 2 年租期用在工业地上，在三州是孤例。我们拉了利沃夫、基辅、敖德萨三州 2025 年 1 月以来全部 7,135 场土地租赁拍卖：租期 2 年的只有 15 场，其中 11 场是小块商业、市场设施用地（售货亭、小商铺一类），农业和水域用地各 1 场，工业用地只有奇日基夫这两块。工业、交通类用地共 408 场，租期 8 年以上的占 84%。

四种可能的解释

解释	支持的证据	不支持的证据	我们的判断
① 短租试价，到期重拍（正当的收入最大化）	决定写明为增加预算收入；起拍只有规范估值 2%，M-09 沿线在升值，短租让村议会两年后可按新行情再拍	合同第 8 条给承租人优先续租权，削弱了"到期重拍"的效果	可能，是最"干净"的解释
② 为"先建房、再转长期或买断"铺路	《土地法》第 134 条：地上有私人自有建筑物的，土地出租、出售可不经拍卖。乌克兰国家反腐局（НАЗК）把"利用地上建筑物绕开拍卖"列为已知的土地腐败风险。本合同建房要村议会书面同意——村议会决定谁能走这条路	本轮是公开竞价、价格已很高，不是低价私相授受	这是本地买家愿意出高价的主要逻辑之一；关键阀门在村议会手里
③ 用短租期把外来者挡在门外	2 年＋建房需同意＋优先续租，这块地的价值几乎全取决于村议会将来的决定；只有对续租、报建有把握的人才敢出高价，外来投资者算不过账	本轮有 4–5 家本地公司实打实竞价，并没有只剩一家	对外国投资者来说，实际效果正是如此
④ 陪拍、高价弃签	8 月同一村议会先例：Девелопмент Софтонікс 报 ₴88 万拍得第一后书面拒签（村议会出具了《未签署拍卖结果协议的确认书》），12 天前才注册的 Білка Резорт 以 ₴8.6 万（起拍价 1.04 倍）拿到 5 年租约；没有第二家报名，那场拍卖本来开不了。Софтонікс 注册地就在村议会所在的皮德贝里兹齐村，今年该村议会 5 场土地拍卖它参加了 4 场。7.43 公顷那块又出现了整数天价	2.8 公顷前两名只差 ₴100，候补的第二名报价同样高，第一名弃签也换不来便宜价	2.8 公顷看不出这种结构；7.43 公顷要看 11-09 签约结果

我们的结论

就这块 2.8 公顷来说，竞争是真实的，村议会也确实拿到了高租金（年租从 ₴13.5 万拍到 ₴185 万）。但这块地的价值高度依赖村议会将来的决定：续不续租、批不批建房、要不要转长期或出售。这类"规则留了口子"的项目，对熟悉本地、有把握拿到后续审批的人有利，对外来投资者不利。不能说它一定有勾结，但从结构上看，勾结的空间是存在的。所以 2 年期地块不适合我们的客户用来建厂。

签约期之后我们会看三件事，并更新本文：① 两块地的中标人是否签约，并在 5 个工作日内付清首年租金（7.43 公顷那块首年就是 ₴3,000 万）；② 如果第一名放弃，第二名是否接手；③ 两年后这两块地是续租、重拍，还是改为长期租赁或出售，地上是否先出现了临时建筑。

标记为官方公告坐标（两块地的公告用的是同一个点），只能表示大致位置。

公告附图里的"地块轮廓"卫星图画的是一个规整的矩形，和地籍平面图的楔形对不上，应以地籍平面图为准。地段本身确实好：利沃夫近郊、M-09 国道边、已有仓储园区规划，这也解释了为什么本地开发商愿意出高价。

合同草案与 7.43 公顷那块是同一个模板，条款相同：

• 租期 2 年（第 8 条），到期守约承租人有优先续租权，须提前 60 天书面通知。
• 首年租金在签约后 5 个工作日内付清（第 11 条），即约 ₴185 万一次付清；租金每年复核，不得下调（第 13 条）。
• 逾期付租按央行贴现率两倍每日计收滞纳金（第 14 条）。
• 出租目的写法矛盾：第 15 条写"用于额外交通服务和辅助作业的建筑物"（像是套用了 9 月那两块 12.08 地的模板），第 16 条又写 11.02 工业用途，签约前应要求改正。
• 禁止擅自建设（第 17 条），建房须出租方书面同意（第 27 条）；改良不补偿（第 19、20 条）。
• 原用途为农业储备地（01.17），公告和合同都没有提到农业生产损失补偿，如需参与应书面确认。

代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。相邻地块分析：奇日基夫 7.43 公顷工业用地；资产市场条目：奇日基夫 2.8 公顷工业用地。