利沃夫州科马尔诺镇中心 0.92 公顷商业用地 20 年租赁
三面临街、规划建市场，年租约 $7,964

位置	利沃夫州利沃夫区，科马尔诺镇（м. Комарно）利沃夫斯卡街（вул. Львівська）；西临利沃夫斯卡街，南、东临舍甫琴科街（вул. Шевченка），北临一条公共道路，东北角一处缺口是市有土地。离镇中心约 300 米，到利沃夫市中心公路约 40 公里、车程约 50 分钟
出租方	科马尔诺市议会（市有土地）
面积	0.9206 公顷（约 9,206㎡），不规则多边形，南边约 105 米，西边约 95 米
土地类别 / 用途	类别：住宅和公共建设用地。用途代码：03.07，商业建筑的建设和维护；具体用途（вид використання）：建市场（для будівництва ринку）
起拍年租	₴357,481.41 / 年，不含增值税（约 $7,964 / 年），为规范估值 ₴5,106,877 的 7%；折合每平方米每年约 ₴38.8
租期	20 年；到期守约承租人有优先续租权（提前 90 天书面通知）
保证金 / 报名费 / 步长	₴107,244.42（约 $2,389）/ ₴864.70 / ₴3,574.81
中标人另付	拍卖准备费用 ₴10,981.50（约 $245），签约时偿还市议会
开拍条件	至少 2 名合格报名人
本轮（第 6 轮）	报名 10-20 开始，2026-11-15 20:00 截止；11-16 11:35 开拍（基辅时间）
使用限制	两处电网保护带，0.0348 公顷和 0.0139 公顷（合计约 5% 面积，西北部一条斜带、西南角一小块），不能在里面建房
市政设施	公告标注无现成工程管网；没有提供规划条件（МУО）。路边有架空电线
抵押 / 其他权利人	无

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告 LRE001-UA-20261016-75272（第 6 轮，2026-10-16 发布）及上一轮 LRE001-UA-20260911-33792，附件：市议会第 1342、1668、2431 号决定，租赁合同草案，国家地籍摘录（含地块平面图），物权登记摘录，规范估值摘录，边界测量技术文件，现场照片（2026-10-16 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-16 官方汇率 1 美元 = 44.89 格里夫纳折算。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），时间已按冬令时换算。

标记为官方公告坐标，落在利沃夫斯卡街边，与地籍摘录的四至一致。

科马尔诺是利沃夫区西南部的小镇，镇区人口约 3,900 人（OpenStreetMap 数据），是科马尔诺市议会所在地。下辖的村子主要种地：这个市议会在 Prozorro 上已出租一百多块农地。地块在镇中心以北、通往利沃夫方向的利沃夫斯卡街边，周围是低层住宅和零散的仓库、店铺。

• 生地：没有建筑和管网，地势平整，现状是草地。
• 三面临街：西、南、北三面都是公共道路，进出、停车、物流都方便。这是这块地最大的优点。
• 有人穿行：地里有车辙路，交地后要围起来，可能会和习惯走近路的居民产生摩擦。
• 电在路边：有架空电线，接电相对容易；但保护带内不能建房。水、气、排水接入要向镇上和管网公司申请。

按地籍号检索 Prozorro，这块地 2022 年 9 月首次挂牌，到本轮已是第 30 场公告（其中 1 场撤销）。每一场的报名人数都是 0：

周期	场次	租金比例	起拍年租	结果
2022-09 至 2022-12	4 场（另 1 场撤销）	规范估值 12%	₴496,526	全部 0 人
2023-02 至 2023-07	4 场	降为 8%（第 1819 号决定）	₴380,670	全部 0 人
2023-09 至 2023-12	3 场	降为 7%（第 2431 号决定）	₴333,086	全部 0 人
2024-05 至 2025-08	10 场	7%	₴365,137 → ₴351,495	全部 0 人
2025-09 至 2025-12	3 场	7%	₴351,495	全部 0 人
2026-02 至 2026-10	5 场	7%	₴357,481	全部 0 人
第 6 轮（本轮）	2026-10-16 发布	7%	₴357,481	11-15 截止

怎么读这张表：

• 降价是议会主动重新定价，不是流拍自动降价。市有土地租赁流拍后一般不降，这块地是议会两次专门作出决定：12% → 8% → 7%。
• 2023 年以后的波动来自规范估值每年按指数重算（₴476 万 → ₴522 万 → ₴502 万 → ₴511 万），比例一直是 7%。
• 法定下限是 3%（税法规定市有土地年租为规范估值的 3%–12%）。如果再无人报名，议会有可能继续下调，按 3% 算约 ₴153,206/年（约 $3,413）。但是否下调、何时下调，没有任何保证。

我们拉取了科马尔诺市议会在 Prozorro 上的全部 313 场土地拍卖，镇区内的商业类地块是这样成交的：

地块	用途	起拍	结果	每㎡年租
利沃夫斯卡街，0.18 公顷（2024-12，20 年）	03.08 旅游设施和餐饮	₴37,093（规范估值 12%）	2 人竞价，₴66,000 成交（1.78 倍）	约 ₴36.5
利沃夫斯卡街，0.087 公顷（2024-12，20 年）	03.07 商业建筑	₴17,757（12%）	2 人竞价，₴40,000 成交（2.25 倍）	约 ₴46.2
利沃夫斯卡街，0.085 公顷（2024-12，20 年）	12.11 道路服务设施	₴17,429（12%）	2 人竞价，₴40,000 成交（2.30 倍）	约 ₴47.1
冈恰尔斯卡街，0.03 公顷（2025-04，出售）	03.07 商业建筑	₴73,568	3 人竞价，₴910,001 成交（12.4 倍）	—
本块，0.92 公顷（20 年）	03.07，限建市场	₴357,481（7%）	29 场 0 人	约 ₴38.8（起拍）

结论很清楚：

• 镇上有商业用地需求，但需要的是小块地（几百到两千平方米，盖一间店、一家餐馆、一个服务点）。
• 本块按每平方米算并不便宜：起拍价每㎡约 ₴38.8/年，和小块地竞价后的成交价（₴36.5–47.1）差不多。它的规范估值是每㎡约 ₴555，是那几块小地（每㎡约 ₴171，2024 年估值）的 3 倍多，所以按 7% 算出来的总额不低。
• 本块的问题是"大"加"限定建市场"：一年约 $7,964、20 年约 $159,280 的租金，还要再投资建设，只有能做成一个市场的人才会来。
• 那三块小地 2024 年都由同一家宗教组织（«白采尔科维犹太教宗教团体»）中标。科马尔诺是哈西德派"科马尔诺"传承的发源地，有朝圣访客，这可能是旅游、餐饮类小地块需求的来源之一。具体的访客规模需要核实。

29 场 0 人报名，在我们看过的项目里很少见。按我们的异常项目研判框架，逐条列出可能的解释：

解释	支持的证据	不支持 / 待核实	判断
① 市场规模不够：3,900 人的小镇撑不起 0.92 公顷的市场	小块商业地有人抢，大块没人要；镇上已有的零售需求可能由现有店铺满足	周边村子的购买力和现有市场情况需实地看	主要原因
② 用途限得太死："建市场"	三份决定和合同第 1、16、17 条都写"для будівництва ринку"；做超市、商业综合体是否算"市场"不明确	可以书面询问议会能否放宽具体用途	重要原因
③ 总价和合同条款偏重	年租 $7,964 起；逾期 10 天罚一整年租金（第 15 条）；首年租金签约后 3 个银行日内付清	每㎡价格与小地块成交价相当，单价不算离谱	次要原因
④ 战时投资意愿低	2022 年 9 月首次挂牌即进入战时；同期农地照样成交	农地和商业开发的风险不一样	背景因素
⑤ 有人在等更低的价格，或私下另有安排	议会两次下调比例	29 场没有任何人报名，没有陪拍、弃签、高价中标后换人等信号；发起方是议会自己（第 1342 号决定由土地委员会提议），不是意向承租人	没有证据

我们的判断：这块地没人租，主要是商业逻辑问题（规模大、用途窄），不是程序问题。公开文件里看不到勾结或"内定"的迹象。这也意味着：如果你有能做成市场的方案，这里几乎没有竞争。但同样要面对"至少 2 人报名才能开拍"的规则（见第 11 节）。

资产库和分享文案写的"住宅和公共开发用地"是乌克兰土地的大类。决定能建什么的是用途代码 03.07（商业建筑），再往下还有一层具体用途：建市场。合同第 26 条规定出租方有权要求按这一目的使用。

• 买到的是 20 年土地使用权，不是土地。地上建的市场归你，地归镇上。
• 20 年租金合计约 ₴715 万（约 $159,280），这是按起拍价、不算每年上调的数。合同第 14 条规定租金每年复核、只升不降；示意：如果每年上调 5%，20 年后年租约为现在的 2.7 倍。
• 每㎡价格是市场价，不是低价。和同一条街小块地竞价后的成交价相当（第 4 节），所以不是"捡漏"。它的吸引力在于整块、三面临街、离中心近、租期长，而且没有竞争。
• 真正的价值取决于经营。一个能收摊位租金、商铺租金的市场才有价值，地本身不会生钱。我们不做收益测算；要做的话，先摸清摊位需求、周边市场和人流。

"升值"在这里的意思是：把一块空地做成有人气的市场，租赁权和地上建筑一起变成能产生现金流的资产，可以通过转让持有公司（SPV）的股权整体转让（第 36 条：承租人重组不影响合同）。前提是市场做得起来。空地本身不会随时间自动升值。

投资人类型	合不合适	理由
在利沃夫州已经经营市场、商场或连锁零售的运营商	最合适	有招商和运营能力，能判断小镇市场规模；20 年租期够回收建设投入
农产品收购、农资（种子、化肥、农机配件）贸易企业	合适	周边以种植业为主，可做农贸＋农资交易点；需先确认"市场"的用途范围
想在乌克兰西部设零售或批发网点的中国商品贸易商	可以考虑	要有本地合作方经营，单独从国内远程管理一个小镇市场难度大
当地个体商户	不合适整块拿	体量太大；更适合等议会拆分出小地块，或将来向市场经营者租摊位
只想租下来转租赚差价的	不合适	转租需议会同意，用途锁定建市场；不适用模式三代持
想建住宅、仓库、工厂的	不合适	用途不符
想要土地所有权的	不合适	这是租赁，不是出售

合同草案是 2022 年第 1668 号决定的附件，签约时以正式文本为准：

• 租期 20 年（第 8 条）：守约承租人有优先续租权，到期前 90 天书面通知；到期不续又不交还土地的，按规范估值赔偿未收租金。
• 首年租金（第 11 条）：签约后 3 个银行日内付清（已交保证金扣除电子平台佣金后抵作租金）。
• 逾期罚则很重（第 15 条）：租金逾期 10 天，罚一整年租金，另按每天 0.1% 计滞纳金。务必设好付款流程。
• 租金每年复核，不得下调（第 14 条）：规范估值变化时承租人自行重算。
• 用途（第 1、16、17 条）：商业建筑，具体为建市场。
• 改良（第 20、21 条）：改良须经书面同意；未经同意且无法分离的改良不补偿。建设前务必取得书面同意。
• 不允许单方解约（第 35 条），只能协商或经法院解除（第 34 条）。
• 公共需要时要腾地（第 29 条）；土地被征收时合同终止（第 33 条）。
• 偿还拍卖准备费用（第 29 条）：₴10,981.50。
• 意外毁损风险由承租人承担（第 30 条），合同不要求投保。
• 承租人重组不影响合同（第 36 条）。

适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你，再由 SPV 签约）。不建议模式三代持：要建设和经营，转租需议会同意。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。