利沃夫州北部六块能源用地 10 年租赁权
年租 $1,435 起，3 号＋5 号可连成 2 公顷

六块的用途、租期、租金比例、合同模板相同，面积、价格、形状和开拍时间不同：

拆分图编号	地籍号（4624883500:09:000:…）	面积 / 形状	起拍年租	开拍（10-27，基辅时间）	资产条目
11 号	0396	1.25 公顷，近似梯形，约 163 × 80–91 米	₴107,369.70（约 $2,392）	12:20	PZR_343DDA
12 号	0394	1.25 公顷，近似矩形，约 138 × 95 米	₴107,369.70（约 $2,392）	12:00	PZR_E64E30
13 号	0395	1.25 公顷，近似矩形，约 127 × 85–100 米	₴107,369.70（约 $2,392）	11:25	PZR_FCF7F5
14 号	0400	1.25 公顷，不规则五边形，底边约 165 米	₴107,369.70（约 $2,392）	12:20	PZR_5CA42B
3 号	0401	1.25 公顷，长条形，约 205 × 60 米	₴107,369.70（约 $2,392）	12:55	PZR_B773EE
5 号（新）	0402	0.75 公顷，直角三角形，两条直角边约 206 米和 72 米	₴64,421.82（约 $1,435）	11:50	PZR_4668BC

位置	利沃夫州舍普蒂茨基区，舍普蒂茨基市议会辖区内、梅日里奇亚村（Межиріччя）外；实际在舍普蒂茨基市区东南边缘，拉德希夫斯卡街（вул. Радехівська）以南，西布格河（Західний Буг）以西
出租方	舍普蒂茨基市议会（市有土地；城市原名切尔沃诺格勒）
土地类别 / 用途	类别：工业、交通、电子通信、能源、国防等用地（这是乌克兰土地的大类）。用途代码：14.01，发电企业、机构的建筑和构筑物（决定能建什么的是这一项）
起拍年租	全部为规范估值的 6%，不含增值税。1.25 公顷：规范估值 ₴1,789,495 → ₴107,369.70/年；5 号地：规范估值 ₴1,073,696.95 → ₴64,421.82/年。每公顷约 ₴85,896/年
租期	每块 10 年，到期不自动续期
保证金 / 报名费 / 步长	1.25 公顷：₴32,210.91（约 $718）/ ₴864.70 / ₴1,073.70 5 号地：₴19,326.55（约 $431）/ ₴864.70 / ₴644.22
中标人另付	公告未列拍卖准备费用（拆分测量由市财政出资）
开拍条件	每块都要至少 2 名合格报名人
报名截止	2026-10-26 20:00（基辅时间），六块相同
登记限制	地籍中没有登记使用限制、抵押、地役权或其他权利人
地下资源	在国企"利沃夫煤业"（ДП «Львіввугілля»）大莫斯蒂矿井田（梅日里奇亚煤矿床）的采矿许可范围内（许可 2003 年颁发）
市政设施	公告标注无现成工程管网；没有提供规划条件（МУО）

数据来自六场 Prozorro.Sale 官方公告（LRE001-UA-20260924-52076、-37209、-28362、-92193、-12275、-90616）及附件：市议会第 4390、4535 号决定（拆分）及各块的列入拍卖决定（5 号地为第 4594 号），租赁合同草案，地籍摘录（含地块平面图），物权登记摘录，规范估值摘录，拆分测量技术文件和拆分示意图（5 号地 2026-10-16 查询，其余 2026-10-11 查询）。各块的拆分图编号由地籍摘录中的地块平面图边长与拆分示意图逐一比对确定。美元按乌克兰国家银行 2026-10-16 官方汇率 1 美元 = 44.89 格里夫纳折算（10-11 首发版按约 41 折算，本次已全部重算）。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），时间已按冬令时换算。

• 在哪：在整片地的南缘中部，斜边就是整片地的南边界，南边有土路经过。北边 140.5 米和 3 号地共用一条边，北边西段 65.93 米接 10 号地，东边 72.28 米接 8 号地。
• 优点一，起拍价低：每年约 $1,435，10 年合计约 $14,352，保证金约 $431。在 14 块里是第三便宜的，仅高于 0.15 公顷的 6 号地和 0.6 公顷的 4 号地。
• 优点二，能和 3 号地拼成 2 公顷：3 号＋5 号＝2.0 公顷，起拍年租合计约 $3,827。往东再加 8 号（0.965 公顷，约 $1,847/年），是 3.2 公顷左右的南排连片。
• 优点三，离北边的湖面和湿地最远：在六块里，这块受湖岸保护带影响的可能性最小（仍需实地核实，见第 6 节）。
• 缺点，三角形：西端是一个锐角，光伏排板和围栏的有效利用率比方形地低。单独做一个电站规模太小，适合当 3 号地或整片项目的补充。
• 文件错误：5 号地的合同草案第 5 条把规范估值写成了 ₴1,789,494.92，这是 1.25 公顷地块的数字，本块应为 ₴1,073,696.95。租金每年要按规范估值复核（第 13 条），签约前必须要求改正（见第 12 节）。
• 价格历史：按地籍号检索，2026-06-30、08-07 两轮都是 0 人报名、流拍，本轮是第三轮，起拍价三轮都是 ₴64,421.82，没有降。

2026 年 3 月，市议会决定把一整块 14.2091 公顷的能源用地（原地籍号 …:0277）拆成 14 块；5 月批准拆分，6 月起每块单独拍卖 10 年租赁权。14 块中 1.25 公顷的有 7 块（1、2、3、11、12、13、14 号），其余 7 块从 0.15 到 1.1 公顷不等（4 号 0.6、5 号 0.75、6 号 0.15、7 号 0.893、8 号 0.965、9 号 1.0、10 号 1.1 公顷）。

我们按地籍号逐块检索了 Prozorro，14 块情况完全一样：

轮次	公告时间	14 块的结果	起拍价
第 1 轮	2026-06-30	全部 0 人报名，流拍	规范估值 × 6%
第 2 轮	2026-08-07	全部 0 人报名，流拍	未降
第 3 轮（本轮）	2026-09-24	报名中，10-26 截止	未降

28 场拍卖一个报名人都没有，说明目前几乎没有竞争，也说明市场对这片地兴趣有限。14 块起拍年租合计约 ₴122 万（约 $27,190）。市有土地租赁的起拍价由议会决定定死，流拍一般不降。

我们拉取了舍普蒂茨基市议会在 Prozorro 上的全部 700 场土地拍卖。用途同为 14.01 的，除这 14 块外还有三场：

地块	起拍年租	结果	每公顷年租
市区以南约 8 公里，6.84 公顷（2026-07、08 两轮）	₴565,837（规范估值 6%）	第 1 轮 0 人；第 2 轮 2 人报名，私营企业 «РІЛКОН» 以 ₴577,200（1.02 倍）中标，已签约	约 ₴84,429
同一地点旁边，44.99 公顷（2026-07、08 两轮）	₴3,723,978	两轮都是 0 人，流拍	约 ₴82,768（起拍）
拉德希夫斯卡街，0.26 公顷（2025-09）	₴36,249	2 人报名，能源公司 «КАСТОР-ЕНЕРДЖІ» 以 1.01 倍中标，合同生效	约 ₴140,380

能读出三点：

• 这里有真实的能源用地承租人，而且是企业，不只是个人试水。
• 成交价基本就是起拍价（1.01–1.02 倍）。这类地没有抢的现象，"拍高了"的风险小。反过来说，起拍价大致就是现在的市场价，谈不上"捡漏"。
• 小块、靠近现有设施的成交了，大块、偏远的流拍。本文这片地每公顷价格（约 ₴85,896）和那块 6.84 公顷的成交价差不多。决定它能不能租出去的，不是价格，而是有没有人能拿到并网条件、愿意在这里建电站。

标记为整片地的大致中心，与出租方上传的公共地籍图截图位置一致。

舍普蒂茨基（原切尔沃诺格勒）是利沃夫州北部的煤矿城市，在利沃夫以北约 60 公里。地块在市区东南边缘：北面是拉德希夫斯卡街和沿街的工业、仓储用地，西面是成片的独栋住宅区，东面约 600 米是西布格河。往西北约 20 公里是乌波边境的乌赫里尼夫口岸。

• 生地：没有建筑、没有管网；南侧有土路经过（5 号地的斜边就沿着这一侧）。
• 挨着水：11–14 号都在北边，正对着湖面和湿地；东侧是西布格河河漫滩。地籍里没有登记水保护带，但按《水法典》，河流、湖泊沿岸有法定的沿岸保护带和水保护区。具体范围、会不会被淹、地下水位多高，必须实地并向水资源部门核实。北边几块受影响的可能比南边的 3 号、5 号大。
• 在煤田上：舍普蒂茨基一带地下是利沃夫—沃伦煤田，城市地表普遍有采煤沉降。六块都在大莫斯蒂矿的采矿许可范围内。
• 北面有能源企业：公共地籍图上拉德希夫斯卡街边标着一处"TIKO energy"设施。周边电网条件要正式申请才知道。

资产库和分享文案写的"土地类别为工业、交通、电子通信、能源、国防及其他用途用地"是乌克兰土地的大类，范围很宽。真正决定能建什么的是用途代码，这里是 14.01：只能建发电企业的建筑和构筑物。加工、机械制造等通用工业是 11.02，仓储物流是 12.04，都不一样。

合同第 15、16 条照写 14.01，第 34 条把"不按用途使用"列为单方解约理由。所以：

先说清楚买到的是什么：10 年的土地使用权，按用途只能建发电设施。地不归你，到期要重新谈续租。所以它的价值不按"地价涨了多少"算，而要看三件事：

• 租金是项目里最小的一笔钱。5 号地每年约 $1,435，整个 9.5 公顷连片每年约 $18,179。按行业经验，地面光伏每兆瓦大约需要 1.2–1.5 公顷，9.5 公顷大约是 6–7 兆瓦级别，5 号地单独只有 0.4–0.5 兆瓦左右（三角形还要再打折）。设备、施工和并网的投入要比 10 年租金高出很多倍。租金低不等于项目便宜，决定成败的是并网条件和建设成本。
• 价格透明、没有溢价。起拍价是法定规范估值的 6%，同市议会同类地成交价是起拍价的 1.01–1.02 倍（第 5 节）。按起拍价租到，就是按市场价租到。
• 真正的价值在"可以开工的电站项目"。一块拿到了租赁权、规划条件和并网技术条件的能源用地，是可以整体转让的项目资产；只有租赁权、没有并网条件的空地，价值有限。合同第 35 条规定承租人重组不影响合同，用一家乌克兰公司（SPV）持有，将来可以通过转让公司股权整体转让项目。

要说清楚的另一面：土地租赁权本身一般不会"自然升值"。租金只能涨、不能降：合同第 13 条规定每年复核，规范估值会按指数逐年上调。示意：如果每年上调 5%，10 年后年租约为现在的 1.6 倍。新建电站一般也不能再指望过去那种固定的绿色电价，收益要靠向市场卖电或签长期购电协议。没有并网条件就什么都谈不上。我们不做收益率测算，也不承诺升值。

投资人类型	合不合适	理由
光伏 / 储能开发商、EPC 总包（含想在乌克兰做样板电站的中国组件、逆变器、储能厂商）	最合适	有技术和设备，能自己判断并网和建设成本；可拍北排三连或"六块＋1、2 号"做 6–7 兆瓦级项目
已经在考虑 3 号地的投资人	合适	5 号地是 3 号地的天然扩展，年租只多约 $1,435，南排就从 1.25 公顷变成 2 公顷
舍普蒂茨基周边需要稳定用电的工商企业	可以考虑	可以作为自建电源的场地，但直供或自用需要专门的接入方案，要先问电网公司
小额试水、想先占位的投资人	谨慎	5 号地 10 年租金合计约 $14,352，门槛低；但不建设就只是在付租金，用途不符还可能被解约（第 34 条）
想建厂房、仓库、物流园的	不合适	用途是 14.01 发电，不是 11.02 / 12.04；同城 11.02 工业用地见文末链接
想买地、要土地所有权的	不合适	这是 10 年租赁权，不是出售
不打算来乌克兰、只想委托代持赚差价的	不合适	要建设运营，转租需求弱，不适用模式三代持
需要 25 年以上稳定持有电站的长期资金	谨慎	10 年租期短于光伏寿命，续租要重谈；先和市议会沟通续租态度

方案	拍哪几块	连片面积	起拍年租合计	点评
A 单块	任一块	0.75 或 1.25 公顷	约 $1,435 / $2,392	规模小，并网、围栏、监控等固定成本摊不开
B 南排两连	3 + 5	2.0 公顷连片	约 $3,827	离湖面最远的组合；5 号是三角形，东边可再接 8 号到约 3.2 公顷
C 北排三连	11 + 12 + 13	3.75 公顷连片	约 $7,176	形状规整；但都靠北临水，先核实水保护带
D 本文六块	11、12、13、14、3、5	7.0 公顷，分成三处	约 $13,395	面积够了，但北排、南排、14 号各自独立，要分开围、分开布线
E 六块 + 1、2 号	八块	约 9.5 公顷连片	约 $18,179	连成一整片，最适合做一个电站；但要赢下八场独立拍卖

几个要点：

• 每块都是独立拍卖，每块都要至少 2 人报名，不能打包一次拿下，也可能出现部分地块被别人拍走或流拍。组合方案要预想"只拍到一部分"时怎么办。
• 是否可以请市议会把剩余地块合并为一个拍品重新上拍，可以在尽调时问，但没有任何保证。
• 无论选哪种组合，第一步都是向电网公司申请并网技术条件：能不能接、接多大、费用和工期多少，决定这片地值不值得做。

六块的合同草案条款相同（各由一份市议会决定批准），签约时以正式文本为准：

• 租期 10 年，不自动续期（第 8 条）：守约的承租人对新租约有优先权，需在到期前 60 天书面通知并附新合同草案；新租约条件可以重谈，租金谈不拢优先权就失效。10 年对光伏电站偏短，这是这片地最大的结构性问题。
• 租金每年复核，不得下调（第 13 条）：规范估值、税法规定的租金上下限、指数变化时调整。
• 逾期罚则相对温和（第 14 条）：按税法计算滞纳金，从逾期第 91 天起按央行贴现率的 100% 年化计息，没有"罚一整年租金"的条款。
• 没有写"建房须经出租方同意"：承租人可自主经营（第 27 条）；报建仍需规划条件和施工许可。
• 改良补偿写法矛盾：第 19 条说经书面同意的改良"应予补偿"，第 20 条又说"不予补偿"，第 26 条规定出租方补偿经同意的资本性改良支出。签约前请律师写清楚。
• 市议会单方解约（第 34 条）：连续 3 个月以上不付租金；就第 14 条事项未达成一致；未经同意转租；不按用途使用。
• 公共需要时要腾地（第 28 条）；土地被征收时合同终止（第 32 条）。
• 意外毁损风险由承租人承担（第 29 条），合同不强制投保（第 30 条）。
• 承租人重组不影响合同（第 35 条）：多块用同一家公司持有，将来便于整体转让。

适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你，再由 SPV 签约）。拍多块时用同一个 SPV 持有，便于统一并网和将来整体转让。不建议采用模式三代持：用途锁定为发电，要建设运营，转租需求弱。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。

同城另一块工业用地（用途 11.02，可建厂）见 舍普蒂茨基 16.34 公顷工业用地。