先说结论
- 好的方面：村有土地公开出售，买到就是永久产权；用途 11.02 可建加工、机械制造等工厂；无抵押、无查封、无优先购买权人；价格约 $11/㎡。
- 关键问题是形状和现状：南端宽约 36 米，全长 200 多米。测量图上地块里有道路、管线和构筑物；照片显示它现在是隔壁厂区的内部道路和绿地，上方有架空管廊。真正能用来盖厂房的面积很有限，而且要先解决与邻厂的关系。
- 最可能的买家是隔壁企业。这片工业区的详细规划名称就是私营企业"奥利亚尔"（ПП «Оліяр»，当地油脂企业）工业区。地块对邻厂的价值远大于对外来者。
- 至少 2 人报名才开拍。外来投资人报名，可能只是让这场拍卖开得成，并抬高邻厂的成交价。我们不会为了"凑够人数"去报名。
- 想在利沃夫建厂，我们建议另找规整地块或现成厂房。见第 6 节。
标的速览（官方数据）
| 位置 | 利沃夫州利沃夫区奥布罗希内村社斯塔夫恰尼村（с. Ставчани），在利沃夫市中心西南约 16 公里 |
| 地籍号 | 4623687000:01:001:0262 |
| 面积 / 形状 | 0.6641 公顷（6,641㎡）；南北向长条，南端宽约 36 米 |
| 法定用途 | 11.02 加工、机械制造及其他工业企业的主要、辅助建筑和构筑物（含废物处理设施，包括带发电机组的）。类别：工业、交通、通信、能源等用地 |
| 出售方 | 奥布罗希内村议会（村有土地，原为储备地）。2026 年 3 月新划出并登记，9 月 17 日村议会决议出售 |
| 交易方式 | 出售（永久产权），英式竞价（landSell-english），第一轮 |
| 起拍价 | 3,280,654 格里夫纳（约 $72,970，约 $11/㎡），即评估价，不含增值税；评估报告已通过独立复核 |
| 保证金 / 步长 / 报名费 | 984,196.20 格里夫纳（30%，约 $21,900）/ 32,806.54 格里夫纳（1%）/ 864.70 格里夫纳 |
| 中标人另付 | 土地测量项目费 23,000 + 评估费 18,000 = 41,000 格里夫纳（约 $910） |
| 使用限制 | 工程管线保护区 0.0194 公顷（2007 年登记，依公路养护与保护规则）；规划条件：无 |
| 合同要点 | 签约后 5 个工作日内付清价款；须让有关部门进入地块维护已登记的公用设施和工程管线；须按用途使用 |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格竞买人；无优先购买权人 |
| 时间 | 报名截止 2026-10-29 20:00，开拍 2026-10-30 11:40（基辅时间，10 月 25 日起为冬令时 UTC+2） |
来源：Prozorro.Sale 公告 LSE001-UA-20260928-02679 及附件（拍卖公告、村议会决议、地籍摘录、土地测量项目、评估复核意见、合同草案、现场照片），2026-10-12 查询。美元按乌克兰国家银行 10 月 13 日汇率 1 美元 = 44.9567 格里夫纳折算；资产库原标价 $80,016 按旧汇率折算，已更正。
位置与现状：厂区里的一条地
斯塔夫恰尼在利沃夫西南，离环城公路和利沃夫机场都不远（机场直线约 10 公里）。地块北接公路和一大片水面，南边是村里的宅基地。
标记为公告坐标，与测量项目中的地籍图位置一致。
把地籍图、测量图和照片放在一起看：这块地原本是两片工业用地之间的村有储备地，实际上已经被旁边的工厂当作厂区内部通道使用，地上有道路、管廊和管线。测量说明写明，边界已与相邻土地使用人确认，使用的规划依据是"奥利亚尔私营企业工业区"的详细规划。
能不能建厂
- 法律上可以：11.02 是通用工业用途，加工、机械制造、仓储附属都可以，买到后按规划条件报建。
- 实际很难：宽约 30 米，扣掉防火间距、道路和管线保护区，剩下的宽度只够建一栋很窄的建筑；地上的道路和管廊属于邻厂在用的设施，合同还要求让有关部门进入维护已登记的工程设施。要拆改，必须先和邻厂谈。
- 进出：北端接公路，但地块现在处于厂区内部，外来者能不能独立进出、货车能不能通行，要现场核实。
换句话说：用途是"工厂"，地块本身却不适合单独建工厂。它的价值在于把邻厂的两部分连起来，这正是我们判断邻厂才是自然买家的原因。
利沃夫"受战争影响小"吗
相对来说，是的：利沃夫州远离前线，2022 年以来是企业从东部和南部搬迁的主要目的地之一，劳动力、物流（靠近波兰边境和欧盟市场）和配套都比较成熟。
但不是"没有影响"：利沃夫州也多次遭受导弹和无人机袭击，目标主要是能源设施，工业企业也受到过波及；空袭警报和停电会影响生产。建厂要把备用电源和保险安排进去，大多数商业保险不承保战争风险。
我们的建议
- 想在利沃夫建厂的：不建议用这块地起步。可以找规整的 1–3 公顷 11.02 工业用地（出售或长期租赁），或者先租现成厂房投产，再决定是否买地自建。利沃夫州在拍的工业用地和厂房出租不少，我们可以按你的产品、面积、电力需求和预算筛选。
- 如果你和邻厂有业务往来：这块地才有特别的意义，例如与邻厂合作、在其厂区内设立配套车间。这类情况请先和邻厂谈好，再决定是否参拍。
- 想把它当作投资持有、等邻厂高价接手的：我们不推荐。这种玩法依赖与邻厂博弈，结果不确定，也容易被视为恶意抬价。
风险
怎么参与
如果你和邻厂有合作基础，或者现场看过后确认能独立使用，可以按模式二参与：由陆侨服务有限公司（乌克兰主体 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ»）代设 SPV 报名，中标后先把 SPV 股权变更给你，再在 5 个工作日内付清余款、办理过户。已有乌克兰公司的可以按模式一自己参拍。
- 尽调费：$500（评估价约 $73,000，属 $5,000–$100,000 档），包括现场核实道路和管廊归属、与村议会确认进出条件和规划条件。
- 竞拍协助费、过户服务费：各按成交额 × 1%，共 2%，仅中标后结算；另付测量费和评估费 41,000 格里夫纳，以及公证、登记费用。
费用说明见《三种合作模式》。这块地的价值在于工业使用，不适合模式三代持。
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告诉我们你的产品、用地或厂房面积、电力需求和预算，我们帮你筛选利沃夫州在拍的工业用地（出售/长期租赁）和厂房出租。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录），消息会直接送达平台管理员，并自动附上本文链接。