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标的速览（官方数据）
| 位置 | 利沃夫州舍普蒂茨基区大莫斯蒂镇，十二月一日街（вул. 1 Грудня，规划编号第 87 号地块），镇区内。 资产库原标题把街名机翻成"赫鲁德尼亚街 1 号"，是误译，已改正。 |
| 地籍号 | 4624810600:10:002:0367 |
| 面积 / 形状 | 2.0000 公顷，近似矩形，约 130 × 150 米；西侧临十二月一日街，其余三面为镇议会土地。空地，无建筑 |
| 土地类别 / 用途 | 住宅和公共建筑用地；用途代码 02.03：建造和维护多户住宅楼（地籍附加分类：多层建筑） |
| 限制 / 负担 | 地籍摘录无登记限制、无抵押；无市政管网接入（hasUtilitiesAvailability: false） |
| 出租方 | 大莫斯蒂市议会（2026-08-11 第 2080 号决定） |
| 租期 | 10 年 |
| 起拍年租 | ₴146,527.42 / 年，不含增值税（约 $3,258 / 年，约 $271/月），为规范估值 ₴4,884,247（约 $10.9 万，合 ₴244/㎡）的 3% |
| 中标人另付 | 拍品准备费用，按出租方账单报销（本轮未写金额；2025 年那一轮为 ₴20,185，约 $449） |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴43,958.23（约 $977）/ ₴864.70（约 $19）/ ₴1,465.27 |
| 开拍条件 | 至少 2 人报名 |
| 时间 | 报名截止 2026-10-27 20:00（基辅时间），10-28 12:10 开拍。本周期第 2 轮（第 1 轮 9 月流拍） |
数据来自 Prozorro.Sale 公告 LRE001-UA-20260925-78415 及附件（市议会第 2080 号决定、合同草案、地籍图、国家地籍摘录、产权登记、规范估值摘录、现场照片），以及同一地块 2022、2025、2026 年共 8 轮拍卖记录和 2019 年土地测量项目，2026-10-14 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-10-15 官方汇率 1 美元 = 44.98 格里夫纳折算；资产库原先显示的 $3,574 是按旧汇率折算的。
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三个优点
① 用途和规划已经备好。用途代码就是多层住宅（02.03），市议会 2019 年 2 月批准了《十二月一日街一带住宅街区详细规划》，这块地和南边相邻的 1 公顷地块是按这个规划划出来的。开发商最费时间的"改用途、做规划"两步已经完成，拿到地可以直接进入设计和施工许可阶段。
② 租金在法定最低档。起拍年租是规范估值的 3%，乌克兰税法规定的市有土地租金下限就是 3%（上限 12%）。2 公顷一年约 $3,258，10 年按起拍价合计约 ₴147 万（约 $3.3 万）。对住宅开发来说，土地成本几乎可以忽略。
③ 镇区内、地块方正、无负担。离镇中心约 1 公里，北面是已建成的独栋住宅区；地块近似矩形、平坦，地籍上无限制、无抵押、无人占用（照片为草地）。
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位置与现状
大莫斯蒂是利沃夫州北部舍普蒂茨基区的一个小镇，人口约 6 千，在利沃夫通往舍普蒂茨基市（原红格勒，煤矿城）的公路上。
| 目的地 | 公路距离 | 车程 |
|---|---|---|
| 大莫斯蒂镇中心 | 约 1 公里 | 约 2 分钟 |
| 舍普蒂茨基市（原红格勒） | 约 19 公里 | 约 21 分钟 |
| 利沃夫市区 | 约 53 公里 | 约 1 小时 |
距离按 OSRM 公路路线计算。公告坐标落在镇区南缘新建住宅街道一带，与 2019 年土地测量项目的位置示意图一致。
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价格历史：8 轮拍卖的来龙去脉
| 时间 | 规范估值 | 起拍年租 | 报名人数 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 2022-07 ～ 2023-01（5 轮） | ₴128.3 万 | ₴153,935（12%） | 每轮 0 人 | 全部流拍 |
| 2025-08 | ₴452.3 万（重新评估，×3.5） | ₴135,684（3%） | 4 人 | 以 ₴260,001 成交（起拍价 1.92 倍，约 $5,780/年），2025-09-03 签 10 年合同，首年租金已付 |
| 2026-09（本周期第 1 轮） | ₴488.4 万（指数化 +8%） | ₴146,527（3%） | 1 人 | 流拍（至少要 2 人） |
| 2026-10（本轮） | ₴488.4 万 | ₴146,527（3%） | — | 10-27 截止 |
这张表说明了两件事：
- 价格不是"流拍降价"降下来的，而是改了定价规则。2022 年按最高档 12% 定价，连续 5 轮无人问津；2025 年规范估值重做后涨了 3.5 倍，市议会同时把比例从 12% 降到 3%，起拍价反而比 2022 年低了 12%，结果立刻来了 4 家。这是"试价—重新定价"，不是流拍后打折。
- 2025 年签了 10 年合同，2026 年 8 月又重新挂牌。市议会 2026-08-11 第 2080 号决定把它重新列入出租清单，2026-08-17 的国家地籍摘录里租赁登记一栏为空。也就是说，2025 年那份合同在一年内就结束了（或者从未完成登记）。公开文件没有写原因，市议会官网也没有找到对应的解约决定。
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为什么出租不出售、为什么这么便宜
住宅用地为什么只出租
- 多层住宅的土地本来就不卖给开发商。按乌克兰《土地法》第 42 条，多户住宅建成后，楼下土地归全体业主（业主协会 ОСББ）所有或使用。开发商建楼期间只需要使用权，所以市有土地用于住宅开发，通行做法就是"出租给开发商"。
- 市议会自己的选择也有记录。2019 年 4 月第 545 号决定原本写的是"做完测量后拍卖所有权"，同年 11 月第 777 号决定改成"拍卖租赁权"。第 2080 号决定写明的目的是"增加地方预算收入"——出租每年都有租金，卖一次就没了。
- 所以"住宅地拿来出租"本身不是异常，这在乌克兰是常态。
租金为什么这么低
- 3% 是法定最低档，是市议会主动定的。税法规定市有土地年租金不低于规范估值的 3%、不高于 12%。我们统计了三州（利沃夫、基辅、敖德萨）2025 年以来 687 场非农业土地租赁拍卖：起拍价按 10%～12% 定的约占一半，按 3% 及以下定的只占约 18%。这块地属于定价偏低的少数。
- 但这是被市场"试"出来的。按 12% 定价时 5 轮 0 人，按 3% 定价后 4 家竞价、拍到 5.75%。起拍价低不等于最终成交低——公开竞价会把价格推上去，前提是有足够多的人来报名。
- 规范估值本身也不是市场价。₴244/㎡（约 $5.4/㎡）是计税估值。小镇住宅地实际价值多少，取决于这里有没有人买新公寓。
- 真正的"便宜"风险在报名人数。本周期第 1 轮只有 1 人报名，按规定流拍。如果本轮正好 2 人报名、互不加价，成交价就会接近起拍价——这才是对出租方不利的情形，见下一节。
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有没有人在"先租后买"
这是一个合理的怀疑：先以竞价租下，日后再以不经拍卖的方式把地买下来。我们按"法律上有没有这条路"和"这块地的事实支不支持"两步来看。
法律上有没有这条路
| 路径 | 是否存在 | 对这块地的意义 |
|---|---|---|
| 建筑物所有人不经拍卖购买楼下土地（《土地法》第 128 条、第 134 条第 2 款） | 存在。这也是反腐局（НАЗК）列出的已知风险："先在租来的地上建点东西，再不经拍卖买地" | 作用有限。用途是多户住宅，要建的是需要施工许可和验收的多层楼，不是一间小房子；楼建成卖出后土地归业主协会，开发商自己买地没有意义 |
| 合同第 28 条"按法律享有优先购买权" | 是标准合同里的通用条款 | 只有市议会决定出售这块地时才有用；市有非农地出售原则上要公开拍卖，这一条不等于"买断权" |
| 合同第 33 条"承租人取得所有权时合同终止" | 通用条款 | 同上，不构成任何承诺 |
这块地的事实支不支持
不支持"内部人高价锁定、准备以后买下"。2025 年确实有人以高价（起拍价 1.92 倍，在三州非农地租赁成交中位数 1.1 倍之上）租下了这块地，也付了首年租金。但如果目的是长期锁定再买断，就不会在一年内放手。现在这块地是空的、重新公开拍卖，任何人都可以参加。
最可能的解释是"出价过高、拿下后撑不住"。中标的是一位个人（不是开发公司），首年付了 ₴26 万，第二年起要按月付同样金额；合同规定欠租超过 3 个月市议会可以单方解约，迟付一次还要罚一整年租金。这只是推测，真实原因要以市议会书面答复为准。
但有三个信号值得注意
按我们的"异常项目研判框架"，下面这些是公开文件里能看到的事实，不能据此认定任何人违法，只说明结构上需要留意：
- ① 隔壁 1 公顷地块出现"高价中标后弃签"。2025 年同一天拍卖的南侧 1 公顷地块（同一规划），出价最高的也是上面那位个人（₴99,000），但没有签约；地块按第二名、本地开发公司 ТОВ «Девелоп Сіті»（索卡利，2023 年注册）自己的报价 ₴70,578（起拍价 1.04 倍）签了约。结果是：最高价没有落地，地按接近起拍价租了出去。这是我们在其他村镇也见过的模式。
- ② 2025 年竞价者中有一家开拍前 9 天才注册的公司。ТОВ «ГІФ ГРУП»（布罗迪，注册资本 ₴1,000）2025-08-05 注册、08-14 报名，最后出价 ₴260,000，只比中标价少 1 格里夫纳。新注册公司参与竞价本身不违法，但它是陪拍信号清单中的一项。
- ③ 一家能源公司在反复争这块住宅地。ТОВ «ЮА-БІОГАЗ В. МОСТИ»（2025-03 注册在镇旁的布蒂尼村，主营发电，注册资本约 ₴1,360 万）2025 年出价到 ₴250,003；2026 年 9 月第 1 轮是唯一报名者（₴149,000），因不足 2 人流拍。同一家公司 2025 年还从同一市议会以起拍价 1.82 倍租下了镇北 3.94 公顷工业用地（49 年）。能源公司为什么要多层住宅用地，文件没有说明——可能是职工住房或多元化，也可能以后申请改用途。用途是 02.03，改用途必须经市议会决定，这是要盯住的地方。
结论：这块地的低租金是法定最低档、公开定价，不是暗中压价；"先租后买"的路径对多层住宅地作用有限，而且这块地的事实（高价租户一年内退出）不支持这个猜测。真正的看点是：本轮如果只有那家本地公司和另一家报名，成交价可能接近起拍价；外来投资者如果参与，要准备好和一个出过 ₴25 万的本地竞争者对价。
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合同要点
本轮合同草案（第 2080 号决定附件 2）与 2025 年已签合同是同一模板：
- 首年租金签约后 5 个工作日内一次付清（第 11 条），保证金扣除平台佣金后抵扣；之后各年按税法规定缴纳（第 12 条）。
- 迟付罚则很重（第 15 条）：10 天内付一整年租金的罚款（100%），另加每天 0.1% 滞纳金。
- 租金每年可调、不能下调（第 14 条）：规范估值变化、指数化、税法上下限变化都可以调整；"调租谈不拢"是市议会可以单方解约的理由之一。
- 市议会可单方解约的情形（第 35 条）：欠租超过 3 个月、调租谈不拢、未经同意转租、不按用途使用。
- 承租人须办理租赁登记、报销拍品准备费用（第 29 条）；转租须市议会决定（第 28 条）；改良未经同意不补偿（第 20 条）；不需要投保（第 31 条）。
- 没有开工或竣工期限，也没有"不建房即解约"的条款——租下来不动工，合同上不违约。
- 到期有"同等条件下优先续租"（第 28 条），但没有自动续租。
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风险与建议
① 小镇需求有限。人口约 6 千的小镇，2 公顷可以建几栋多层住宅，能卖出多少套是项目成败的关键，要先做本地市场调查。
② 10 年租期对多层住宅偏短。设计、许可、施工、销售加起来通常要 3～5 年；楼建成后土地按法律转给业主协会，开发商要在租期内完成全部流程。
③ 无市政管网。水、电、燃气、污水接入要另行申请和投资。
④ 前一份合同为什么结束，文件没写。参与前应书面询问市议会：原合同何时、以何种方式终止，是否有未结争议或诉讼。
⑤ 至少 2 人报名才能开拍，本地已有出过高价的竞争者。我们不会、也不能为凑人数安排"陪拍"。
⑥ 罚则重。迟付一次罚一整年租金，资金安排必须稳。
⑦ 战时风险。利沃夫州受战争直接影响相对较小、是企业搬迁的主要目的地，但也多次遭导弹和无人机袭击（主要针对能源设施），停电和保险问题要计入。
我们的建议：这块地适合有乌克兰住宅开发经验、或计划在利沃夫州北部建职工住房、员工宿舍的企业，不适合单纯"租下来等升值"——用途锁定、转租要市议会同意、到期土地不归你。有意参与的，先做三件事：书面问清原合同终止原因；向镇里了解管网接入条件；按 2025 年 ₴25～26 万/年 的成交价做测算，而不是按起拍价。本轮来不及的，如果再次流拍，下一轮一般按原价重新挂出。参与方式和费用见《三种合作模式》：要自己开发的适合模式一或模式二；租赁项目标的额 ＝ 成交年租 × 10 年，按起拍价约 ₴147 万（约 $3.3 万），尽调费 $500，中标后竞拍协助与签约服务费合计标的额的 2%。
代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。资产市场条目：大莫斯蒂镇 2 公顷多层住宅用地。
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