标的速览（官方数据）
| 位置 | 利沃夫州利沃夫区索波申村（Сопошин），紧贴若夫克瓦市（Жовква）城南，若夫克瓦火车站以南、多罗申科街（вул. Дорошенка）一带 |
| 地籍号 | 4622788800:04:000:0071 |
| 面积 / 形状 | 9.4561 公顷（约 142 亩）。东西向长条，长约 800 米、宽约 110–130 米 |
| 土地类别 / 用途 | 工业、交通、电子通信、能源、国防等用地；用途代码 14.01：发电企业、机构的建筑和构筑物。原为同类别的储备地（14.04），2026 年划定为现用途 |
| 出租方 | 若夫克瓦市议会（市有土地） |
| 拍卖标的 | 土地租赁权，按年租金竞价，价高者得；租期 20 年 |
| 起拍年租 | ₴547,020.02 / 年，不含增值税（约 $13,342 / 年）。按市议会 2026-08-24 第 141 号决定，为土地规范估值的 3% |
| 中标人另付 | 拍卖准备费用 ₴107,398.06（约 $2,619），付给两家做测绘和规划文件的个体户。没有农业生产损失补偿 |
| 保证金 | ₴164,106.01（约 $4,003），中标后抵作租金；未中标或拍卖不成立按规则退回 |
| 报名费 / 加价步长 | ₴864.70 / ₴5,470.20（约 $133） |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格报名人，只有 1 人报名则本轮流拍 |
| 报名截止 | 2026-11-09 20:00（基辅时间） |
| 开拍时间 | 2026-11-10，系统自动排定（目前显示 11:15，基辅时间） |
| 限制 | 两处电网保护区，合计 0.5293 公顷（0.3156 + 0.2137），永久有效；地块内有一处利沃夫州电力公司（«Львівобленерго»）的电网设施用地 |
| 市政设施 | 公告标注无现成工程管网；没有提供规划条件（МУО） |
| 土地规范估值 | ₴18,234,000.78（约 $44.5 万）。这是计税用的规范估值（НГО），用来算租金，不是市场价 |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告（LRE001-UA-20261005-30130）及其附件：拍卖公告、租赁合同草案、若夫克瓦市议会第 28、107、141 号决定、地籍摘录、物权登记摘录、规范估值摘录、土地测量项目（含详细规划图），2026-10-11 查询。美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），上面的时间已按冬令时换算。
真正要花多少钱
这块地原本就是工业类的储备地，没有从耕地转用，所以不用付农业生产损失补偿——这是它和很多同类地块（例如舍普蒂茨基 16 公顷那块，首年要另付约 $21.5 万）最大的不同。
| 项目 | 金额（格里夫纳） | 约合美元 | 何时付 |
|---|---|---|---|
| 首年租金（按起拍价，保证金抵扣其中一部分） | 547,020.02 | $13,342 | 签约后 3 个工作日内（合同第 9 条） |
| 拍卖准备费用补偿 | 107,398.06 | $2,619 | 按公告所列账户 |
| 首年合计（不含平台佣金、公证登记、设计、并网和建设） | ≈ 654,418 | ≈ $15,960 |
之后每年租金由承租人按当年指数化后的规范估值自行计算，但不能低于拍卖成交价（合同第 8 条）。20 年租金按起拍价不调整计算约 ₴1,094 万（约 $26.7 万），实际会随规范估值指数化而上升。
真正的大头是后面的投入：并网（或自建变电）、场地平整和道路、围栏安防，以及电站或厂房本身。这些都要在尽调阶段按具体项目向电网公司和设计院询价。
位置与现状
标记为官方公告坐标，与测量项目里的位置示意图吻合（若夫克瓦火车站以南）。
若夫克瓦是利沃夫以北约 25 公里的历史小城，M09 公路（利沃夫—拉瓦鲁斯卡）和利沃夫—拉瓦鲁斯卡铁路都从城边经过。往西北约 30 公里是乌克兰与波兰之间主要的货车口岸拉瓦鲁斯卡—赫雷本内（Rava-Ruska–Hrebenne）。口岸通行能力和排队时间以通关时的实际情况为准。
- 是一块"生地"：地上没有建筑（合同第 3 条），没有任何管网；测量项目没有做地质、土壤勘查。
- 长条形：约 800 米 × 120 米。排光伏板很合适；如果要盖大跨度厂房，宽度会限制布局。
- 有高压线经过：地块里有利沃夫州电力公司的电网设施，两处保护区内施工要经电网公司同意。离电网近是光伏项目的优势，但近不等于能接，并网容量要正式申请技术条件才知道。
挂牌经过与价格
| 时间 | 事项 | 价格 / 结果 |
|---|---|---|
| 2026-03-16 | 市议会第 28 号决定：批准索波申—若夫克瓦工业区详细规划，同时批准为本地块等 9 块地做土地测量 | — |
| 2026-04-17 | 地块完成国家地籍登记，9.4561 公顷 | — |
| 2026-06-30 | 第 107 号决定：列入拍卖清单，原计划出售所有权 | — |
| 2026-08-24 | 第 141 号决定：改为出租 20 年，起拍年租 = 规范估值 × 3%，中标人补偿准备费用 | ₴547,020.02 |
| 2026-09-02 ～ 10-01 | 第 1 轮（LRE001-UA-20260831-28205） | 起拍 ₴547,020.02，流拍（报名人数不足） |
| 2026-10-05 起 | 第 2 轮（本轮） | 起拍 ₴547,020.02，没有降价 |
按地籍号检索 Prozorro 全部记录，这块地只挂过这两轮。市有土地租赁的起拍价由议会按规范估值的百分比定死，流拍后一般不降，这一轮也没有降。
参照我们对三州 3.4 万场拍卖的统计（见《拍卖价格趋势报告》），政府土地租赁真正成交的，成交价中位数是起拍价的 2.3 倍，但那多是有人抢的农地。这块能源用地第一轮没人报名，说明目前竞争不激烈；同时也提醒：一家报名照样流拍。
能做什么：能源用地 ≠ 工业园
官方文件怎么写的
地籍、公告、市议会决定三处一致：用途是 14.01"发电企业、机构的建筑和构筑物"。2026 年 3 月批准的详细规划覆盖约 74 公顷，是一个真正的工业园规划：铁路南侧一排是生产车间、物流中心、仓库、污水处理站、停车场；再往南的大片区域（图上编号 25）规划为"太阳能板场地"。按地块形状和位置对照，本地块落在这片光伏场地里（以出租方书面确认为准）。
同一份第 28 号决定里，市议会还批准了另外几块地的测量：11.27 公顷和 3.13 公顷"加工、机械制造等工业企业（含带发电机组的废物处理设施）"用地、11.49 公顷等几块能源用地，以及若夫克瓦城里的商业和办公用地。这些地块以后是否、何时上拍，目前不知道。
适合做什么
最对口：地面光伏电站（可配储能）。用途、规划、地形都对得上，长条地块适合排板，旁边就有电网设施。乌克兰电网在战时多次遭袭，分布式发电和储能是当前的政策方向；但电站能做多大、电卖给谁、什么价，取决于并网技术条件和售电方式，必须在报名前问清楚。
其他发电类项目（燃气机组、生物质、热电联产等）用途上也属于 14.01，但会碰到环评、燃料供应和噪声距离问题，南侧和东侧都有农田和住宅区，要逐项确认。
想做"20 年工业园"，怎么看
在这块地上直接盖厂房、招租做通用工业园，不符合目前的用途和规划：
- 合同第 23 条：改变用途要出租方作出决定，不是承租人自己能改；第 30 条：不按用途使用是市议会单方解约的理由。
- 即使议会愿意改，这片地在详细规划里是光伏场地，大概率还要先修改规划，耗时且没有保证。
- 把地块或厂房转租给入园企业，按合同第 30、32 条也要出租方书面同意。
更现实的做法是把它当作园区的能源配套：先在这里建电站，以后如果北侧的工业地块上拍，再去竞拍、用自己的电供园区。这是一种可能：那些地块何时上拍、能否拍到都不确定，拿下这块地也没有任何优先权。如果你的核心需求是厂房，更应该直接找工业用途（如 11.02）的地块或现成厂房，我们可以帮你比对利沃夫州在拍的标的。
合同草案要点
公告附的是若夫克瓦市议会的通用租赁合同草案，空白处签约时按拍卖结果填写。以签约时的正式文本为准，下面这些条款最要紧：
- 租期 20 年（第 141 号决定）；首年租金签约后 3 个工作日内付清（第 9 条）。
- 租金按规范估值逐年自算，不低于成交价（第 8 条），每年 2 月 20 日前向税务机关申报（第 24 条）。
- 逾期付租罚则很重（第 12 条）：10 日内交一整年租金的罚款，另加每天 1% 的滞纳金。
- 建房要书面同意（第 23 条）：在地上建任何建筑和构筑物，都要先取得出租方书面同意，再按法定程序报建。
- 改良不补偿（第 17、18 条）：无论是否经过同意，对土地的改良投入都不补偿。
- 承租人提前退租要付规范估值的 10%（第 27 条），按现估值约 ₴182 万（约 $4.4 万）；以后承租人买下这块地导致租约终止，同样适用。
- 市议会可单方解约（第 30 条，提前 30 天通知），情形包括：欠租超过 90 天；一年内两次以上违约；不按用途使用；未经同意转租、合作经营、作价入股、抵押或转让租赁权；未经同意重组；承租人破产；以及"社区实施规划、建设基础设施需要这块地"。签约即视为同意这些解约条款。
- 意外毁损风险由承租人承担（第 25 条），合同不强制投保。
- 优先购买权和优先续租权（第 23 条）："按法律规定"享有。合同里没有续租年限或买地价格的承诺；在租赁土地上合法建成并登记的建筑归建设方所有，以后可以依法申请购买或续租这块地，但需要议会决定，外资主体购买非农用地还有额外条件。这是可以争取的选项，不是到期自动拥有的权利。
对融资的影响：光伏电站常用项目贷款，银行一般要求抵押租赁权。按第 30 条，抵押要事先取得市议会书面同意；"社区需要用地"可单方解约、改良不补偿这两条，银行也会关注。准备贷款的，签约前就要和议会谈好书面同意和补充条款。
必须看清的风险
怎么参与
这是要以公司名义持有、自己建设运营的项目，适合《三种合作模式》中的模式一（用你自己的乌克兰公司直接报名）或模式二（由陆侨服务有限公司代设 SPV 报名竞拍，中标后把 SPV 股权变更给你，再由 SPV 签约）。不建议采用模式三代持：要建电站、可能要贷款，土地租赁权和电站都应当在你自己控制的公司名下，而且合同限制转让和转租，代持不方便退出。
按起拍年租计算：$13,342 × 20 年 ≈ $266,840。尽调费（超过 $100,000 档，按 1%）、竞拍协助费和签约服务费都按这个标的额计算；准备费用补偿、每年的租金指数化都不计入标的额。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年。告诉我们准备建什么（光伏、储能还是其他）、规模、预算、是否需要贷款。报名截止是 11 月 9 日。
向市议会书面确认地块在详细规划中的具体功能、建设和抵押的同意程序；向电网公司了解接入条件；核实电网保护区、地下资源许可和地质情况；律师审阅合同草案。尽调费 = 标的额 × 1%（按起拍价约 $2,668），预先支付，不论是否参拍、是否中标都不退。结论不理想，可以在报名前放弃。
模式一：用自己的乌克兰公司，没有的可通过 AU139「商务落地」注册（起步 $1,500，5–10 个工作日）。模式二：陆侨代设 SPV，按实际报价单独收费。
保证金约 $4,003。报名人数不足 2 人或未中标，保证金按官方规则退回。
模式二先完成 SPV 股权变更，再由 SPV 签约。竞拍协助费、签约服务费各 = 成交年租 × 20 × 1%（按起拍价各约 $2,668）。签约后 3 个工作日内付首年租金，补偿准备费用，办理租赁权国家登记。
取得出租方建设书面同意，申请规划条件（МУО）、并网技术条件、设计和施工许可。可以协助对接本地设计院、施工方和中国光伏、储能设备供应商。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。
资产市场条目：索波申 9.4561 公顷能源用地；更多可租标的见 资产市场 → 交易方式「🔑 租赁」。
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