标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市滨海区阿尔卡迪亚（Аркадія），新别列霍瓦街（вул. Новоберегова）12-Б |
| 地籍号 | 5110137500:54:005:0167 |
| 面积 | 0.0992 公顷（992㎡） |
| 法定用途 | 建造和维护多层公寓住宅楼 |
| 拍卖性质 | 法院强制执行拍卖（查封资产），由敖德萨州私人执行员组织，英式竞价 |
| 起拍价 | 7,163,484 格里夫纳（约 $174,719，约 $176 / ㎡），不含增值税；即评估报告价 |
| 保证金 | 2,149,045.20 格里夫纳（起拍价 30%，约 $52,400） |
| 报名费 / 加价步长 | 864.70 格里夫纳 / 71,634.84 格里夫纳（起拍价 1%） |
| 公用设施 | 公告未列明设施接入 |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格竞买人 |
| 时间 | 报名截止 2026-10-22 20:00，开拍 2026-10-23 11:25（基辅时间） |
| 拍卖记录 |
第一轮 LAE001-UA-20260819-45236：2026-09-22，0 人报名，流拍 第二轮（重新拍卖）LAE001-UA-20260921-98680：正在报名，起拍价未下调 |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告（2026-10-08 查询），美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元折算，以官方公告为准。
位置与地籍图
阿尔卡迪亚位于敖德萨市区东南的黑海沿岸，是敖德萨的海滨度假与高档住宅区，新建公寓密集，可开发的空地非常稀少。
区位示意（OpenStreetMap，标记为新别列霍瓦街大致位置）。打开大地图 · 精确边界请以下方官方地籍图为准。
现状：小区里的一块地
对照地籍图、卫星图和公告附带的现场照片，这块地目前是旁边高层住宅小区的铺装庭院和车道：石砖路面、花坛景观和设备房，四周是二十多层的住宅楼。
这意味着：
- 它的方向是开发，不是自住。法定用途是多层公寓楼，适合开发商或与开发商合作的投资人；如果想建独栋住宅，需要先办理用途变更，且被高层包围，并不合适。
- 开发难度有一部分在"人"。小区住户目前每天在使用这片空间，开工需要妥善处理通行、采光、消防间距等问题，否则可能面临住户和管理方的反对甚至诉讼。
- 潜在的接盘或合作方很明确：本地开发商，以及与这个小区相关的主体（原开发商、物业、业主组织）。
以上是根据公开图片的判断，实际边界、使用现状和各方权利需要现场核实和律师调查确认。
开发潜力：能盖多高、多大
"多层公寓楼"用途说明这块地在法律上可以建公寓住宅，但能盖几层、多大建筑面积，不由用途决定，而是由敖德萨市规划部门出具的规划条件与限制（МУО）决定。主要取决于：
- 分区规划与详细规划：该片区允许的建筑高度、建筑密度和容积率。
- 间距与消防：与相邻建筑的防火间距、消防车道。楼越高，要求越严。
- 日照：新楼不能挡住周边既有住宅的法定日照。地块紧贴多栋二十多层住宅楼，这很可能是最主要的限制。
- 停车与设施：配建停车位和水电气接入能力。
992㎡ 小吗？在敖德萨市区，千平方米左右的地块上建小型公寓楼并不罕见，面积本身不是硬伤。但扣除退界、间距和消防通道后，实际可用的建筑占地会明显小于 992㎡，而且这块地形状不规则。能否建成二十多层、能做多少可售面积，目前无法确定，需要请本地建筑师依据规划文件做前期方案评估。
我们的建议：报名前，把"本地建筑师的前期开发评估"纳入尽调，得出大致可建层数和面积区间，再结合起拍价判断值不值得出手。正式的规划条件（МУО）一般要在取得土地后由业主申请。
必须看清的风险
怎么参与：模式二（代设 SPV，中标后过户给你）
这个项目金额较大，地块又适合以公司名义持有和开发，建议按《三种合作模式》中的模式二参与：由陆侨服务有限公司（乌克兰主体 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ»）为本项目设立一家 SPV 先行报名竞拍，中标后把 SPV 股权变更给你，再由已经属于你的 SPV 付清余款、登记产权。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年。时间紧，建议 10 月中旬前确定是否参拍。
律师调查商事法院案件和全部查封、现场核实边界与使用现状、本地建筑师做前期开发评估（可建层数与面积区间）。尽调费按评估价 × 1%（约 $1,750），预先支付，不退。尽调结论不理想，可以在报名前放弃。
SPV 设立按实际报价单独收费。协议写明最高授权出价、保证金资金安排、未能按期完成变更时的责任承担。
未中标或拍卖不成立，保证金按官方规则退回。
在官方付款期限内，你本人赴乌或通过经公证认证的授权委托书（是否可行由律师确认）完成 SPV 股权变更；变更完成后，再由 SPV 付清余款并办理产权登记。建议提前办好乌克兰税号（РНОКПП）和行程。
竞拍协助费、过户服务费各按成交额 × 1%（按起拍价各约 $1,750），仅中标后结算。之后可自主开发，也可以土地入股、与本地开发商合作开发，或持有、转让。我们可以协助对接本地开发商。
主要费用（不含成交价）：会员费、尽调费（评估价 × 1%）、SPV 设立（按报价）、竞拍协助费（成交额 × 1%）、过户服务费（成交额 × 1%）、电子平台佣金（中标人支付，按平台规则）、公证与国家登记等费用，以及处理查封和规划所需的律师费用。
更看重自己完全掌控的，可以按模式一用自有公司直接参拍；本项目金额较大、复杂度高，不建议采用模式三代持。
如何咨询委托
推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录），消息会直接送达平台管理员，并自动附上本项目链接。报名截止前时间有限，请尽早联系。