标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨州比尔霍罗德-德涅斯特罗夫斯基市城区，现成独栋住宅街区。到敖德萨市中心公路约 94 公里、1.5 小时；离阿克尔曼古堡直线约 4 公里 |
| 面积 / 用途 | 0.07 公顷（700㎡）；用途代码 02.01 宅基地，地类"住宅和公共建筑用地" |
| 现状 | 没有建筑；照片显示已被水泥桩铁丝网围起、成排种着小树（2026-03 拍摄）；公告标注没有水电气接入 |
| 产权来源 | 2009 年市议会决定无偿划给原业主，2011 年取得国家土地证书；所有权只在旧土地簿 |
| 拍卖性质 | 法院判决的强制执行拍卖（银行贷款，债权人为一家大型商业银行），敖德萨州私人执行员组织，英式竞价 |
| 评估价 | ₴272,573（约 $6,050），第 1、2 轮起拍价 |
| 本轮起拍价 | ₴190,801（约 $4,235），为评估价的 70%；约 $6/㎡ |
| 保证金 / 报名费 | ₴57,240（30%，约 $1,271）/ ₴864.70 |
| 开拍条件 | 至少 2 名合格竞买人 |
| 本轮 | 第 4 轮、最后一轮；报名 2026-11-23 20:00 截止，11-24 开拍（基辅时间） |
| 查封 | 1 项，本案执行员 2026-04 所设，标注"成交后可解除" |
| 规范估值（计税用） | ₴143,325（约 $3,181）——比起拍价还低，计税估值不是市场价 |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告及按地籍号检索的全部历史场次（本地块 4 轮、同街区另一块 14 轮），附件：执行文书、财产查封清单、国家土地地籍摘录、规范估值摘录、地块边界图、现场照片、拍卖结果文件草案（2026-10-23 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-23 汇率 1 美元 = 45.05 格里夫纳折算。地籍号、门牌和拍卖编号向会员和委托人提供；原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。
位置与现状
地图为城区范围；具体位置见下方地块边界图。
比尔霍罗德是敖德萨州西南的区中心城市，有铁路、学校、医院和市场，古堡和德涅斯特湖让它成为周边的度假目的地，附近是沙博等葡萄酒产区。地块在城区一个已经建成的独栋住宅街区里：临街，四周都是住户。
- 现成街区。邻居都已入住，附近能接上市政水电的可能性比新片区大（具体要向供电、供水公司核实）。
- 有人在用。地块被围起来、种了成排的树苗（看起来像果园或葡萄园的架子）。是谁种的、能否顺利交地，报名前要核实（见第 7 节）。
价格历史：本地块与同街区那块
本地块（2026 年 7 月起）
| 场次 | 起拍价 | 约合美元 | 报名人数 |
|---|---|---|---|
| 第 1 轮（2026-07） | ₴272,573 | 约 $6,050 | 0 |
| 第 2 轮（2026-08） | ₴272,573 | 约 $6,050 | 0 |
| 第 3 轮（2026-09，降 15%） | ₴231,687 | 约 $5,143 | 0 |
| 第 4 轮（本轮，降 30%） | ₴190,801 | 约 $4,235 | 报名中 |
隔两条街的另一块 700㎡宅基地
同一地籍街区、同样 0.07 公顷的另一块宅基地，2022 年起先后由两位执行员挂了 14 轮：
| 时间 | 轮次 | 起拍价区间 | 报名人数 |
|---|---|---|---|
| 2022-01 至 2022-08 | 5 轮（1 轮撤销） | ₴81,207 → ₴56,845 | 全部 0 |
| 2023-01 至 2023-04 | 4 轮 | ₴67,018 → ₴46,913 | 全部 0 |
| 2023-09 至 2023-12 | 4 轮 | ₴125,433 → ₴87,803 | 全部 0 |
| 2026-10 起（在拍） | 第 1 轮 | ₴143,920（约 $3,195） | 11-18 截止 |
- 这是最重要的市场信号。同街区一块同样大小的地，价格降到当时约 $1,300（按当时汇率）也没有一个人报名。本地块现在约 $4,235，还比那块的现价贵三成多。
- 原因不在"贵"。比尔霍罗德离敖德萨远，本地买地建房的人少，法拍又要求至少 2 人同时报名——在这样的小市场里很难凑齐。
- 放到全州看：敖德萨州 2025 年以来进入法拍的 74 块宅基地，已经结束的 57 块里只有 15 块成交（整体分析见一览页）。
怎样才能拿下
| 问题 | 答案 |
|---|---|
| 我报名就能买到吗？ | 不能保证。只有你一家，拍卖不成立，保证金退回，而且这是最后一轮。按前面的记录，出现第二个报名人的可能性不大。 |
| 个人能参加吗？外国人呢？ | 都能。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册。地籍登记地类为"住宅和公共建筑用地"、用途 02.01，在市区内，外国人可以持有；签约前律师再确认。 |
| 能不能找亲友凑两家？ | 不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，我们不会这样安排。 |
| 流拍以后呢？ | 按《执行程序法》第 61 条，债权人 10 个工作日内决定是否把地块留归自己；不留，查封解除、地块退回原业主。银行一般不愿意接这种小地块，退回原业主的可能性较大。之后可以和原业主谈，但要先弄清还有没有其他查封、债务人还欠多少钱——债务人名下的财产可能再次被查封。 |
如果你确实想在比尔霍罗德有一块地：可以报名这一块，同时准备好"拍不成"的预案——在当地按普通买卖找业主直接买同类宅基地（我们可以协助比价和查证），或者关注同街区那块 11-18 截止的第 1 轮。两块都要求至少 2 人，单靠拍卖不要抱太大期望。
价值、优点与升值空间
值多少：评估价约 $6,050；同街区那块现价约 $3,195。本地市场需求弱，这类地块的现实价值更接近"有人愿意买的价格"，而不是评估价。升值空间取决于城市本身，战后旅游和葡萄酒产业恢复会有帮助，但我们不做涨幅承诺，升值主要靠自己建房使用。
适合什么人投资
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 在比尔霍罗德生活、工作或有家人的 | 合适 | 城区现成街区，自建自住 |
| 想在德涅斯特湖边建度假屋的 | 可以考虑 | 古城和湖边，但离敖德萨 1.5 小时 |
| 想等升值转手的 | 不合适 | 本地需求弱，转手难 |
| 想在敖德萨近郊住、每天进城的 | 不合适 | 太远，选近郊地块 |
必须看清的风险
怎么参与与费用
适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也可走模式三（陆侨代拍代持），见《模式三详解》。
起拍价约 $4,235，属于 ≤$5,000 档，尽调费定额 $200–300（含现场看地、核实谁在使用地块）。中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%。公证、国家登记等费用由买方承担。保证金约 $1,271，拍卖不成立按规则退回。
¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年，会员费不抵扣后续服务费。
现场看地，确认围栏和树苗归谁、能否交地；核对接电接水；同时在当地找可直接购买的同类地块作对比。尽调费预先支付，不退。
报名截止 2026-11-23 20:00（基辅时间），11-24 开拍；需另有至少一名独立竞买人。
执行员出具拍卖结果文件、解除查封，公证员办理产权登记。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。
其他在拍宅基地
想离敖德萨近一些、成交机会大一些？看《敖德萨州在拍宅基地一览与整体分析》，里面有每块地的历史报名人数。
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