标的速览（官方数据）
| 位置 | 敖德萨市格沃兹迪奇尼巷 6 号（провулок Гвоздичний, 6），滨海区阿尔卡迪亚一带；离阿尔卡迪亚海滩直线约 1.3 公里，离方坦斯卡路（Фонтанська дорога）约 0.9 公里 |
| 出租范围 | 大楼第 3 层整层，868.6㎡（以前各轮公告写 849.1㎡，本轮说明书名称栏仍写 849.1㎡，签约前要核对） |
| 大楼 | 3 层，总建筑面积 4,087.5㎡；总平面图标注楼高 17.4 米。院子有混凝土围墙、沥青地面，四周是住宅楼；综合体内有防空掩体 |
| 设施 | 已接电、自来水、城市污水管网；允许用电功率 20 kW；无供暖；公告写明"需要维修" |
| 出租方 | 乌克兰电信股份公司（АТ «Укртелеком»，私营企业），通过 Prozorro.Sale 公开挂牌 |
| 拍卖方式 | 商业财产租赁，英式竞价（价高者得），1 人报名即可成交 |
| 起拍月租 | ₴121,604 / 月，含增值税（约 $2,966 / 月）；每㎡ ₴140（约 $3.4，约 24 元人民币） |
| 首年租金 | 第 1–12 个月只付 50%（按起拍价约 ₴60,802 / 月，约 $1,483），水电物业照付 100%（说明书第 4.8 条） |
| 调租 | 从第 13 个月起每年上调 10%（第 4.7 条） |
| 税费 | 房产税和土地租金已含在租金里，不另收（第 4.4 条） |
| 租期 | 5 年；到期后重新拍卖确定承租人；合同公证费由承租人承担（第 4.6 条） |
| 保证金 / 报名费 / 步长 | ₴72,962.40（约 $1,780）/ ₴340 / ₴2,000 |
| 报名截止 | 2026-11-09 20:00（基辅时间） |
| 开拍时间 | 2026-11-10 11:35（基辅时间） |
数据来自 Prozorro.Sale 官方公告（CLE001-UA-20261009-71193）及出租方附件：拍卖说明书（Паспорт торгів）、照片、楼层平面图、总平面图、合同范本（2026-03-26 版），2026-10-11 查询。美元按约 41 格里夫纳兑 1 美元、人民币按约 7.1 元兑 1 美元折算。基辅 10 月 25 日起改冬令时（UTC+2），上面的时间已按冬令时换算。公告里的官方坐标落在近磨坊区，与实际位置不符，位置以出租方附件地图和门牌为准。
位置与现状
标记为按门牌检索的位置，与出租方附件地图一致。
阿尔卡迪亚是敖德萨的海滨度假和高档居住区，夏季游客集中在海滩和阿尔卡迪亚步行街一带。格沃兹迪奇尼巷是居住区里的一条小巷，这栋楼在一个围起来的院子里，周围是高层住宅，不临主街，也不在海滩边。
照片和图纸均来自出租方在 Prozorro.Sale 公告中上传的附件；照片拍摄时间未注明（文件名显示可能是 2022 年）。
现状：设备和隔墙已经拆光，地面散落着拆除垃圾、旧轮胎和保温材料，需要清理后整体装修。好处是没有旧装修要拆；坏处是水、电、暖、消防、卫生间都要从头做。
租金：两年 19 轮流拍的价格变化
我们沿着官方记录往前查到 2024 年 10 月，这一层楼至少流拍了 19 轮，每一轮都是 0 人报名（更早的记录没有继续追），起拍月租（含增值税）变化如下：
| 时间 | 起拍月租 | 约合美元 | 租期 | 结果 |
|---|---|---|---|---|
| 2024-10 至 2025-01（4 轮） | ₴122,746 | $2,994 | 5 年 | 0 人报名 |
| 2025-03 至 2026-03（10 轮） | ₴50,946 | $1,243 | 5 年 | 0 人报名 |
| 2026-04（1 轮） | ₴87,729 | $2,140 | 5 年 | 0 人报名 |
| 2026-05 至 07（2 轮） | ₴169,752 | $4,140 | 7 年 | 0 人报名 |
| 2026-08（1 轮） | ₴144,288 | $3,519 | 7 年 | 0 人报名 |
| 2026-09（1 轮） | ₴121,604 | $2,966 | 5 年 | 0 人报名 |
| 本轮 2026-11 | ₴121,604 | $2,966 | 5 年 | 报名中 |
这说明两件事：一是这不是"抄底"价，同一层楼在 2025 年整整一年以现价的 42% 挂牌，也没有人要；二是出租方的定价会来回调整，不着急的话，可以观察后面几轮。但价格会不会再降、什么时候降，没有人能保证，也可能被别人先租走。
本轮按起拍价算：第一年实付约 $1,483 / 月，第二年约 $3,263 / 月，第五年约 $4,342 / 月；5 年租金合计约 ₴818 万，约 $199,500（不含水电、物业、保险和装修）。
是商铺吗？能改酒店吗？
不是商铺
公告原文是"приміщення 3-го поверху"，意思是"三层的房屋"，官方分类是"行政办公类不动产"。资产市场的自动翻译把它译成了"三楼商铺"，这是误译，我们已经改正。它在围墙院子里的三楼，没有临街门面，路人看不到、走不进来，不适合任何依赖街面客流的零售、餐饮。
不适合改酒店或公寓
"毛坯大开间最适合隔成客房"听起来合理，但放到这栋楼和这份合同上，几乎每一条都卡住：
所以我们不建议按酒店或民宿去做这个项目，也不提供这方面的收益测算。
更合适的用途
这层楼真正的优点是：一整片大空间、层高高、已清空、在成熟居住区里、院子能停车、综合体有掩体。适合"需要大空间、客人是专程来的、不靠路过客流"的业态：
不管做哪一种，都要先解决两件事：供暖方式和用电。人多的业态冬天要采暖，用空调或热泵的话，20 kW 基本不够，大概率要申请增容。这两项的可行性和费用，应当在报名前问清楚。
说明书与合同要点、风险
出租方用的是乌克兰电信统一的合同范本（2026-03-26 版），和我们分析过的敖德萨北郊 835㎡ 厂房是同一份。要点如下（以签约时的正式文本为准）：
- 首年半价、此后每年 +10%（说明书第 4.7、4.8 条）；合同范本的写法是按消费物价指数上调、但不低于 10%。
- 双方都可以提前 90 天书面通知、无理由解约。5 年是上限，不是保障。
- 税费上涨可调租：出租方可提前 60 天通知调高租金。
- 不可拆除的改造归出租方，不予补偿；按自身需要的修缮自己出钱（第 4.9 条）。
- 水电物业另付：电、水按表；雨水排放按 19.78% 的面积比例分摊；保洁、保安、消防报警、垃圾清运另签合同（第 4.3 条）。
- 押金和保险：交房前付至少 1 个月租金作押金（第 4.10 条）；签约后一个月内为租赁物投保，受益人是出租方。
- 附加义务：必须与乌克兰电信签宽带合同、安装分时电表（第 4.11 条）。
- 转租需出租方书面同意或事先通知，签约前确认用哪种写法。
- 违约后果：中标后不签约，租赁权作废，并被禁止参加乌克兰电信的拍卖 2 个月（第 6.1 条）。
怎么参与
最适合的是自己经营的人：已经有明确业态（健身、培训、工作室、展厅等），在敖德萨有或准备设立公司。按《三种合作模式》：
- 模式一 · 自己的乌克兰公司直接承租：首选。没有公司的，可通过 AU139「商务落地」注册（起步 $1,500，5–10 个工作日）。
- 模式二 · 陆侨服务有限公司代设 SPV 竞拍，中标后转给你：适合来不及在报名截止前办好公司的投资者。
- 模式三 · 陆侨代租代管、转租赚差价：本项目不推荐。两年至少 19 轮无人报名，说明整层承租需求很弱，转租出去的不确定性大；再加上 90 天解约权，转租模式的风险偏高。
按起拍月租计算：$2,966 × 60 个月 ≈ $177,960。拍前尽调费：标的额超过 $100,000，按 × 1% 收（约 $1,780，预先收取，不退），含实地查看、核实面积和电梯、向出租方确认供暖和增容条件、转租条款等；中标后（模式一、二）竞拍协助费、签约服务费各按成交月租计算的标的额 × 1%，共 2%。会员费 ¥1,200 / 季或 ¥3,600 / 年（不抵扣后续服务费）。
报名截止 2026-11-09 20:00（基辅时间），11 月 10 日开拍。每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。
资产市场条目：格沃兹迪奇尼巷 6 号三层 868.6㎡；更多可租标的见 资产市场 → 交易方式「🔑 租赁」。
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