敖德萨州北部小城 0.25 公顷地 25 年租赁权约 $518/年
能不能建房、适合做什么

位置	敖德萨州波季利斯克区科迪马市（Кодима）索博尔纳街，市区范围内；离敖德萨市区约 259 公里、波季利斯克约 92 公里，靠近摩尔多瓦边境
地籍号	5122510100:02:006:0049
面积 / 形状	0.25 公顷（2,500㎡，约 3.75 亩），近似正方形，周长约 202 米，一边临街；地上没有建筑
土地类别 / 用途	工业、交通、通信、能源、国防等用地；用途代码 12.08：交通辅助服务和辅助作业的建筑物、构筑物；地类为"交通建筑用地"
限制	整块地（0.25 公顷）位于文化遗产保护区内（依据《文化遗产保护法》，无期限）
出租方	科迪马市议会（2026-06-25 第 6056-VIII 号决定）
租期	25 年
起拍年租	₴23,334.25 / 年，不含增值税（约 $518 / 年，约 $43/月），为规范估值 ₴583,356 的 4%
中标人另付	地块准备费用 ₴13,000（约 $288）
保证金 / 报名费 / 步长	₴7,000.28（约 $155）/ ₴864.70 / ₴233.34
开拍条件	至少 2 人报名
本轮时间	报名截止 2026-10-25 20:00，10-26 12:40 开拍（基辅时间）

数据来自 Prozorro.Sale 公告 LRE001-UA-20260923-58510 及往轮公告、附件（市议会决定、合同草案、国家地籍摘录、规范估值摘录、地籍平面图、产权登记），2026-10-13 查询。美元按乌克兰国家银行 2026-10-14 官方汇率 1 美元 = 45.08 格里夫纳折算；资产库原先显示的 $569 是按旧汇率折算的。距离按 OSRM 公路路线计算。

标记为公告坐标，落在科迪马市区，仅供参考。

开拍日	起拍年租	报名人数	结果
2026-03-17	₴23,334	1	流拍（不足 2 人）
2026-04-22	₴23,334	0	流拍
2026-05-29	₴23,334	0	流拍
2026-08-03	₴23,334	0	流拍（重新挂牌）
2026-09-14	₴23,334	0	流拍
2026-10-26	₴23,334	—	本轮，10-25 截止

两点值得注意：

• 价格从不降：市有土地租赁的起拍价按规范估值的固定比例定，流拍一般不降价，这块地 6 次都是同一个价。
• 第一次其实有人想要：3 月那轮有 1 人报名，但规则要求至少 2 人才能开拍，于是流拍；此后再没人报名。我们在奇日基夫那篇里统计过，"至少 2 人"这条规则让很多小地块一再流拍。我们不会、也不能为凑人数安排"陪拍"。

能建，但只能建符合用途的房子，而且手续不少；不能建自住的住宅。

• 用途锁死在 12.08：只能建"交通辅助服务和辅助作业"的建筑，例如货物中转、仓储、停车、物流服务等配套设施。合同第 8.4 条规定租期内不得改变用途，所以不能改成住宅。
• 文化遗产保护区：整块地都在保护区内。在保护区里建房，除了普通的规划条件和施工许可，还要取得文化遗产保护部门的批准，对建筑高度、体量、外观可能有限制，个别情况下可能要先做考古勘查。合同第 7.1 条写"没有限制"，但第 8.4.2 条和地籍摘录都写明了保护区，以地籍为准。
• 报建流程：向市议会申请规划条件（МУО）→ 设计 → 保护部门审批 → 施工许可 → 接水电 → 竣工登记。地块目前没有任何管网（公告标注无市政设施）。
• 合同没写建房要不要出租方同意：其他村镇的同类合同大多要求书面同意，签约前应向市议会书面确认。

方向	可行性	说明
货车、农机停车场，小型货物中转堆场	✅ 较适合	符合用途，投入小，不一定要建永久建筑
小型仓储、物流配送点（面向本镇和周边农场）	✅ 可以考虑	需要报建并过保护区审批；当地需求量要先摸清
汽车服务类（洗车、维修、轮胎）	⚠️ 先确认	是否属于 12.08 范围，要市议会书面确认规划条件
自住房、民宿、公寓	❌ 不可以	用途不符，租期内不得改用途
农业种植、养殖	❌ 不可以	不是农用地

科迪马是人口约八千的小城，离大城市远，市场规模很小。这块地适合已经在当地有物流、农业服务业务的人，作为停车或中转场地。没有本地业务的外来投资者，很难靠它做出生意。

• 房子归你，地还是市议会的：在租来的地上合法建成并登记的建筑，所有权归建设方，可以出售、抵押（买方随之接手土地租约，需走相应程序）。
• 有机会买下土地：《土地法》第 134 条允许建筑物所有人不经拍卖购买或租用房子下面的土地；合同第 11.2 条也把"承租人买下土地"列为租约终止情形之一。外国人和外国公司可以拥有自有建筑下面的非农用地，用乌克兰公司持有更方便。是否出售、价格多少由市议会决定。
• 25 年到期：守约承租人有优先续租权（第 8.3.5 条），但新租金要重新确定。
• 改良不补偿（第 6.2 条）：平整、硬化、围墙等投入，无论是否经过同意都不补偿。
• 提前退租要赔一年租金（第 8.1.1 条），且不能单方解约（第 11.4 条）；迟付租金在 10 天内要交相当于一整年租金的罚款（第 4.10、12.3 条）。租金很低，所以这两条金额不大，但要知道。
• 租金只会涨不会降：随规范估值每年指数化调整（第 4.4、4.8 条）。
• 征收：如因公共需要征收，须按要求腾地（第 8.4 条），补偿按法律程序。

很多人看到"一年几百美元租 25 年"会觉得门槛很低。门槛低是真的，但"立足"取决于另外几件事：

• 租地不等于居留：租地本身不能带来居留许可。要长期在乌克兰生活，需要另行办理工作许可或投资居留（见《FOP 自雇注册》和平台"商务落地"服务）。
• 建房成本远高于地租：一个小型仓库或建筑，设计、审批、施工、接电接水，投入通常是地租的几十倍以上；保护区内成本更高。
• 想自己住：更现实的做法是在村镇直接买现成的房子。外国人可以拥有住宅，以及住宅下面的宅基地（属非农用地）。
• 想做农业：外国人和外资公司目前不能拥有农用地，但可以租。国有、市有农地租赁标的可以在 agri.au139.com 按州、面积、租期筛选。
• 本地关系和语言：报建、接电、找工人都要和当地机构打交道，没有可靠的本地伙伴会很难。

所以，小额投资可以做，但要先想清楚做什么生意、谁来管，再选地块，而不是因为便宜先拿地。

• 首年租金在签约后 5 个银行工作日内付清（扣除已交保证金），另付地块准备费 ₴13,000（第 8.4.1 条）；之后每月 28 日前付上月租金。
• 不需要投保（第 10.1 条）；转租须出租方同意（第 8.3.4 条）。
• 文件矛盾一：合同第 2.1 条写这块地属于"住宅和公共建筑用地"，但地籍登记、市议会决定和合同第 2.2 条都是"工业、交通等用地"。这是套用模板的笔误，不能据此认为可以建住宅，签约前应要求改正。
• 文件矛盾二：第 7.1 条写"没有限制"，第 8.4.2 条和地籍摘录写明整块地在文化遗产保护区内，同样应在签约前改正。

代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。资产市场条目：科迪马 0.25 公顷土地。