敖德萨州西北边境库丘尔汉村 0.25 公顷宅基地法拍
紧邻通往摩尔多瓦的口岸，起拍约 $3,000

位置	敖德萨州罗兹季尔纳区库丘尔汉村（с. Кучурган），加加林街 165 号。紧邻乌克兰—摩尔多瓦边境的库丘尔汉口岸；到敖德萨市中心约 71 公里、1 小时 20 分
面积 / 用途	0.25 公顷（2,500㎡）；用途代码 02.01 宅基地
现状	空地，没有水电气接入（公告）
拍卖性质	法院强制执行拍卖，敖德萨州私人执行员组织，英式竞价
本轮起拍价	₴134,426.65（约 $2,987），为前两轮 ₴158,149 的 85%；不含增值税
保证金 / 报名费 / 步长	₴40,328（30%，约 $896）/ ₴864.70 / ₴1,344.27
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
本轮	第 3 轮，报名 2026-11-10 20:00 截止，11-11 开拍
查封	2 项（2016、2021 年其他执行机构对原业主全部不动产的查封），均标注"成交后可解除"

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告 LAE001-UA-20261008-38094 及按地籍号检索的全部历史场次，附件：拍卖说明书（Паспорт торгів）、评估报告结论、国家土地地籍摘录、物权登记信息、合同草案、现场照片（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。原业主为个人债务人，文章和资料包不公开其个人信息。

标记为库丘尔汉村中心（公告未给精确坐标）；西侧是边界和库丘尔汉湖。

库丘尔汉村在敖德萨州西北边境，西边隔着边界就是摩尔多瓦的德涅斯特河沿岸地区，南边是库丘尔汉湖。村里有库丘尔汉铁路口岸站和公路口岸，过去是德涅斯特河沿岸地区对外贸易的主要通道之一。执行员上传的是地籍图截图：地块在村东边一排规整宅基地的最外侧。

• 2,500㎡，面积大。可以建住宅加大院子。
• 村边位置。东侧是大片农地，安静，但接入管网要看距离。
• 没有现场照片。地面情况要现场看。

场次	起拍价	约合美元	报名截止	结果
第 1 轮（2026-08）	₴158,149	约 $3,514	2026-09-06	0 人报名
第 2 轮（2026-09）	₴158,149	约 $3,514	2026-10-08	0 人报名
第 3 轮（本轮）	₴134,426.65	约 $2,987	2026-11-10	进行中

• 法拍规则：第 2 轮价格不变，第 3 轮降 15%。
• 两轮 0 人报名；本轮是最后一轮。

特殊的交通位置：机会在哪里

• 口岸。库丘尔汉公路和铁路口岸连接乌克兰与摩尔多瓦的德涅斯特河沿岸地区，过去该地区约七成对外贸易经过这里。2022 年 2 月乌克兰关闭了这一段的口岸，2023 年 10 月起在乌克兰和摩尔多瓦联合监管下重新开放（公开报道），以过境运输为主。口岸的实际开放程度、能走哪些货物，要以乌克兰边防局当时的公告为准。
• 可能的机会：口岸流量恢复后，司机住宿、小餐馆、停车场、报关代理、小型仓储都有需求；现在流量有限，属于"提前占位"。宅基地只能建住宅，做住宿或仓储要另外确认用途或换地。
• 到摩尔多瓦本土：通往摩尔多瓦政府控制区的主要通道是南面的帕兰卡—马亚基口岸，不是这里；从库丘尔汉进入的是德涅斯特河沿岸地区。

问题	答案
出价最高就能拿到吗？	不一定。公告写明至少 2 名合格竞买人才能开拍。只有一家报名，这一轮不成立，保证金退回。之前几轮都是 0 人报名，问题不在价格，而在"有没有第二个真实买家"。
个人能参加吗？外国人呢？	都能。乌克兰公民、外国个人、乌克兰公司、外国公司都可以报名。外国个人要有乌克兰税号（РНОКПП），通过授权电子平台注册，保证金从本人银行账户支付。宅基地属于村镇范围内的非农用地，外国人可以持有，签约前由律师核对地块在村界内。
能不能找亲友报名凑两家？	不能。关联方报名凑人数属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效，我们不会这样安排。如果你的亲友自己真心想买，各自独立报名、公开竞价是合法的——但那就是真实竞争，价格可能被抬高。
这一轮不成立会怎样？	这是最后一轮。按《执行程序法》第 61 条，第三轮流拍后，执行员要问债权人是否把地块"留归自己"抵债；债权人 10 个工作日内不书面表态，查封解除、地块退回原业主。之后不会再有拍卖。债权人留下的话可以向它提出购买；退回原业主的话可以和原业主谈，但原业主名下还有其他查封。

能做的、合法的事：

• 让更多真实买家看到。我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地整理成《敖德萨州在拍宅基地一览》公开推荐，有第二个独立买家报名，拍卖就能开。委托前定好你的最高出价。
• 尽早报名、材料一次备齐。报名在开拍前一天 20:00（基辅时间）截止。外国个人先办好乌克兰税号。
• 拍卖成交最干净。在拍卖中成交，执行员会解除公告列出的查封；私下向原业主或债权人购买，要等查封逐项解除才能过户，难度大得多。

这块地的价值很大程度取决于边境局势：口岸畅通、地区稳定，它是"口岸旁的大宅基地"；局势紧张，它就是一块偏远的边境村土地。买入价很低，但退出（转卖）可能很难。

投资人类型	合不合适	理由
做乌克兰—摩尔多瓦方向物流、报关、贸易，需要在口岸旁有落脚点的人	合适	位置独特、价格极低
想低价买一块大宅基地、长期持有的人	可以考虑	要接受边境风险和转卖难
想在敖德萨近郊安家的	不合适	离敖德萨 71 公里，边境村
对安全敏感、第一次投资乌克兰的	不合适	边境风险

适合《三种合作模式》中的模式一（个人或自己的乌克兰公司报名）、模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV），也适合模式三（陆侨代拍代持，你不用到乌克兰）——小额出售类标的正是模式三的典型场景，见《模式三详解》。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手地款、保证金等任何交易资金。

这一块不合适？我们把敖德萨州正在拍卖的宅基地放在一张表里，按距离、面积、价格、截止日比较：《敖德萨州在拍宅基地一览》。