先说结论
在拍商业房产一览
2026-10-20 在 Prozorro 上检索敖德萨州全部"报名中"的拍卖（698 场，其中 300 多场是房产出租），挑出出售类的商业房产，再加上同一破产案中等待下一轮的两处大商场：
| 标的 | 面积 | 起拍价 | 每㎡ | 卖方 / 方式 | 历史 | 截止 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| "新普里沃斯"商场 1–5 层＋技术层（潘捷列伊莫尼夫斯卡街 25 号） | 23,361.7㎡ | ₴7.795 亿 ≈$1,732 万 | $741 | 破产拍卖，不降价 | 2026-07、09 两轮 0 人 | 等待下一轮 |
| ЦУМ 百货整体（意大利街 72 号） | 12,477.8㎡ | ₴3.994 亿 ≈$888 万 | $711 | 破产拍卖，不降价 | 2026-07、09 两轮 0 人 | 等待下一轮 |
| 小阿尔瑙茨卡街 105/1 号 1–3 层商场空间 | 2,146㎡ | ₴6,453.8 万 ≈$143.4 万 | $668 | 破产拍卖，不降价 | 2026-08 一轮 0 人 | 11-04 |
| 大阿尔瑙茨卡街 2Б/2В 一层商用房 | 675.7㎡ | ₴4,322.5 万 ≈$96.1 万 | $1,422 | 私企挂牌 | 2024 年起出售十余轮、出租 7 轮，全部 0 人 | 10-28 |
| 米亚索耶多夫斯卡街 34/36 号临街宅院（两栋两层＋400㎡ 地） | 595.8㎡ | ₴3,412.5 万 ≈$75.8 万 | $1,273 | 私企挂牌 | 2024 年起出售、出租各十余轮，全部 0 人 | 11-03 |
| 舍卢欣街 57 号临街独栋（一层＋地下室，基辅区） | 422.1㎡ | ₴1,430 万（含增值税） ≈$31.8 万 | $753 | 银行出售自有房产 | 2026-07 一轮 0 人 | 10-27 |
| 叶夫列伊斯卡街 24 号办公/商铺（市中心） | 162.9㎡ | ₴416.2 万 ≈$9.25 万 | $568 | 破产拍卖（第聂伯案件），已降 20% | 2026-07、09 两轮 0 人 | 10-21 |
| 莱西·乌克兰卡大道 23a 号地下室 | 308.1㎡ | ₴299.2 万 ≈$6.65 万 | $216 | 个人挂牌 | 2026-09 一轮 0 人，降 5% | 11-08 |
| （州内）巴尔塔市集市边临街商铺 | 125.2㎡ | ≈$6.69 万 | $534 | 市有小私有化 | 见专文 | 10-26 |
数据来自 Prozorro.Sale 各公告及同一卖方/同一管理人的历史挂牌（2026-10-20 查询）；美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳。除小阿尔瑙茨卡街和巴尔塔外，其余标的我们只读了公告，没有做完整尽调。
另外，敖德萨市区还有 300 多场房产出租拍卖在报名，其中大部分是乌克兰电信等国企的整层办公楼，我们之前做过几篇（格沃兹迪奇尼巷整层、巴尔基夫斯卡街两层）。想先租后买、或者只想经营不想重仓的，租赁是更轻的入口。
市场价：挂牌价不等于成交价
| 参照 | 每㎡（$） | 说明 |
|---|---|---|
| AU139 资产库敖德萨临街商铺挂牌（29 条，2026 年春） | 中位数约 1,400；四分位 990–1,985 | 多为 30–300㎡ 的小门面；820㎡ 一条约 $549、430㎡ 约 $1,163 |
| 破产评估报告选用的同区域挂牌（4 条，305–1,620㎡） | 1,000–1,404 | 均有独立入口；评估师统一扣 15% 议价 |
| Prozorro 上私企按自定价格挂牌 | 1,273–1,422 | 两处都挂了两年以上，0 人报名 |
| 破产评估结论（三处大商场） | 711–761 | 按评估基准日汇率；包含无入口、面积、状况等折扣 |
| 银行、破产拍卖中的中小商用房 | 568–753 | 舍卢欣街、叶夫列伊斯卡街 |
读法：
- $1,000–1,400 是"小门面、有门脸、卖方期望价"。真实成交一般要再低 10–20%，评估师统一扣 15%。
- 面积越大，单价越低。敖德萨能一次付几百万美元买整座商场的买家很少，2,000㎡ 以上的大面积天然打折。
- Prozorro 上的报名人数是最诚实的信号。按自定高价挂的私人房产两年没人报名，说明这个价位在战时的敖德萨缺少买家。
租金：四个层次
| 层次 | 每㎡每月 | 来源 |
|---|---|---|
| 市中心顶级临街店挂牌 | $11–15 | 评估报告引用：德里巴索夫斯卡街/叶卡捷琳娜街转角 570㎡ $8,082/月；叶卡捷琳娜/布宁街 1,087㎡ $12,000/月（需装修、给免租期）；大阿尔瑙茨卡街 285㎡ $3,566/月 |
| 私企在 Prozorro 上的市区商用房出租要价 | ₴191–260（$4.2–5.8） | 大阿尔瑙茨卡街一层、米亚索耶多夫斯卡街宅院，均 0 人报名 |
| 敖德萨市区国有/市有房产出租拍卖成交（2025–2026，313 场） | 中位数约 ₴72（$1.6）；一层约 ₴81；300㎡ 以上约 ₴27 | 以办公、库房、配套用房为主，不全是商铺；市中心最好的几处成交 ₴230–290 |
| 破产公司 2014 年签的三份旧租约 | ₴8–10（约 $0.2） | 新普里沃斯、ЦУМ、小阿尔瑙茨卡街，十年不调价（见第 6 节） |
一个直观的对比：两位私人业主自己报的售价和租金之比，年毛租金只有售价的 4–5%（大阿尔瑙茨卡街 ₴17.55 万/月 vs ₴4,322.5 万；米亚索耶多夫斯卡街 ₴11.4 万/月 vs ₴3,412.5 万）；而破产评估报告在收益法里用的资本化率是 13.69%。战时投资人要求的回报远高于卖方的定价逻辑，这就是"挂牌价"和"成交价"之间的鸿沟。
"便宜"的三种原因
| 原因 | 例子 | 能不能变成利润 |
|---|---|---|
| A. 卖方急着变现（破产、银行处置、降价轮次） | 叶夫列伊斯卡街已降 20%；银行出售的舍卢欣街独栋；同一破产案波季利斯克市一处 1,354㎡ 生活服务楼，荷兰式拍卖最终按首轮起拍价约 19% 成交 | 最直接。前提是产权干净、能交付空房 |
| B. 物理条件打折（面积大、楼层高、地下室、没门脸、老旧） | 2,000㎡ 以上大商场；地下室 $216/㎡；ЦУМ 1959 年建、楼梯间照片标注"危险" | 靠经营。分割出租、做批发展厅或折扣店、装修改造，需要资金和本地管理 |
| C. 法律和占用问题（有人占着、旧租约、入口归别人、产权不全） | 三处破产大商场都有 2014 年的管理合同和低价十年租约；小阿尔瑙茨卡街没有自己的入口；舍卢欣街"土地未办理" | 只有能解决的人才能赚。需要律师、谈判、可能诉讼，周期和结果不确定 |
对大多数中国投资人来说，A 类是首选，B 类要有经营方案，C 类除非你本身就是"能解决问题的人"（隔壁业主、现经营者、专做不良资产的团队），否则不要碰。
同一家破产公司的三处大商场
破产公司 ТОВ «УКРБУДСПЕЦТЕХ»（2002 年成立，曾名"滨海商务中心""黑海地产集团"，主营出租自有商业地产）2024 年 2 月被敖德萨州经济法院宣告破产。它的大商场都抵押给乌克兰国家银行，为已破产的伊梅克斯银行 2009 年从国家银行拿的再融资贷款作担保。国家银行作为有担保债权人，决定了起拍价和"不降价"的规则。
| 新普里沃斯（第 7 号） | ЦУМ 百货（第 9 号） | 小阿尔瑙茨卡街（第 8 号） | |
|---|---|---|---|
| 出售范围 | 1–5 层＋技术层 23,361.7㎡ | 百货楼主体 12,477.8㎡（登记的其他附属建筑实际已不存在） | 住宅楼底部 1–3 层 2,146㎡ |
| 建成 | 2007 年，9 层 | 1959 年，5 层 | 2009 年 |
| 起拍 / 每㎡ | $1,732 万 / $741 | $888 万 / $711 | $143.4 万 / $668 |
| 评估"市场租金" | （本轮未附评估报告） | $12/㎡/月 | $10.2/㎡/月 |
| 2014 年租约月租 | ₴233,600（约 ₴10/㎡） | ₴97,800（约 ₴7.8/㎡） | ₴21,500（约 ₴10/㎡） |
| 特别问题 | 同楼地下室 5,806.7㎡ 和 6 层 4,494.6㎡ 也是这家公司的，但抵押给另一债权人（担保切尔诺莫雷茨足球俱乐部约 $4,159 万的债务），不在本次出售——买下后楼里还有另一个大业主 | 楼龄 67 年，部分楼梯间照片标注"危险"；登记文件与现状不一致 | 没有自己的入口和楼梯，要借道一处不出售的加建房屋 |
| 结果 | 两轮 0 人 | 两轮 0 人 | 一轮 0 人，本轮 11-04 截止 |
三处的共同结构：2014 年 12 月 28–30 日，业主把这些商场交给 ТОВ «НОВА-ХВИЛЯ» 管理十年，同时由管理人把商场整体租给 ТОВ «ГРУПА УПРАВЛІННЯ БІЗНЕСОМ» 十年，月租每㎡约 ₴8–10、不调价；出租方提前解约要赔全部损失另加 ₴500 万罚金并允许承租人扣留房屋；房屋易主、管理合同终止都不影响租约。登记期限 2024 年底已到，破产管理人说没有续签，但税务系统里管理合同登记到 2034 年，房屋至今由管理公司实际使用。买家必须先弄清：拍下来以后能不能收回房子、按市场价重新出租。（我们只陈述公开文件中的事实，不对任何一方的意图作判断。）
同一破产案还在卖两笔股权：切尔诺莫雷茨足球俱乐部 8.2% 股份（₴4,921 万，约 $109 万）和另一家公司 7.16% 股权（₴600 万），10-25 截止。和商铺投资关系不大，这里不展开。
价格会不会降？国家银行的同意函写明"流拍后不再举行第一、第二次重复拍卖，后续条件由管理人和国家银行另定"。同一破产案里不受国家银行抵押约束的波季利斯克生活服务楼，转为荷兰式后按首轮起拍价约 19% 成交——说明一旦允许降价，价格可能大幅下来；但国家银行至今对三处大商场都没有松口。等降价是一种选择，不是确定的路。
其他在拍标的逐个点评
卖方是一家大型商业银行，自有房产处置，一般不存在占用和旧租约问题；独立入口、临街红线、一层 207.1㎡＋地下室 215㎡，状态"良好"，有供暖计量。要注意：价格含增值税；地下室占一半面积，按一层算单价要高得多；电力只有 15 kW；楼下土地"未办理"，买方要自己向市议会申请；位于基辅区（城南）行政中心附近，不是老城核心。一人报名即可成交。适合做诊所、银行网点、办公自用。在本表里属于 A 类，最接近"产权干净、能马上用"。
市中心老城区，第聂伯一家开发公司破产案中的资产，前两轮 ₴520 万都没人报名，本轮降 20%，一人即可成交。明天截止，来不及做尽调的，建议观察下一轮是否继续降价。面积小、总价不到 $10 万，适合小额投资人；要核实楼层、入口、现使用者和欠费。
一层、两个入口、临街大窗，地段好；但价格就是市场挂牌价，两年出售、出租都没人报名。私企出售可以先谈：如果你认可这个位置，直接找卖方谈价格（或先租后买），比按挂牌价报名更合理。
莫尔达万卡区两栋两层楼带内院，离普里沃斯约 1 公里。卖方同时在挂我们分析过的多林斯卡街工业院落，两年来按美元定价、不让步。同样适合"先谈后拍"。
总价最低，但地下室做零售很难，适合仓储、健身、工作室或防空掩体类用途。要核实采光通风、防水、独立出入口和用途登记。
谁适合买敖德萨商铺
| 投资人类型 | 建议看什么 | 理由 |
|---|---|---|
| 在敖德萨做生意、要自用门店或办公的中国商家 | 舍卢欣街、叶夫列伊斯卡街这类 A 类中小标的；或先租国企整层 | 自用省租金，不受租金市场波动影响；产权干净最重要 |
| 普里沃斯一带的批发、零售大商户 | 小阿尔瑙茨卡街、新普里沃斯 | 熟悉客流，能自营大面积；但必须先解决占用和入口问题 |
| 有乌克兰律师团队的不良资产投资人 | 三处破产大商场 | 赚"把问题资产变正常"的钱；周期长、需要诉讼和谈判能力 |
| 想买了收租、不常驻的个人投资人 | 谨慎；至少选 A 类、已有稳定租户、合同可查的标的 | 战时租金低、空置升、管理难；按顶级租金测算会严重高估 |
| 想办投资移民的个人 | 10 万美元左右、产权干净的中小商铺 | 投资移民须经本人控股的乌克兰公司注资，见巴尔塔商铺一文的说明 |
怎么参与、怎么联系
买商铺适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后股权变更给你）；总价 $10 万以下、产权干净的出售类小标的，可以考虑模式三。尽调费按评估价分档：≤$5,000 定额 $200–300、$5,000–$100,000 收 $500、>$100,000 收 1%；中标后竞拍协助、过户交割各按成交价 1%。会员 ¥1,200 / 季、¥3,600 / 年，不抵扣服务费。代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台不经手交易资金。
告诉我们你的用途（自用 / 出租 / 办身份）、面积和预算，我们从上表和每周新增的拍卖里帮你筛选，并对感兴趣的标的做尽调。推荐在 AU139 平台内发起商务洽谈（需登录）。