7 块地速览（官方数据）
| 组 | 地籍号尾号 | 面积 | 起拍年租 | 每公顷 | 此前记录 | 资产条目 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | …005:0455 | 17.42 公顷 | ₴68,341（$1,519） | ₴3,923 | 2026 年 3、4、5、8 月 4 轮 0 人 | 条目 |
| …005:0456 | 17.42 公顷 | ₴65,306（$1,451） | ₴3,748 | 同上 4 轮 0 人 | 条目 | |
| B | …003:0559 | 16.45 公顷 | ₴76,711（$1,705） | ₴4,663 | 4 轮 0 人；9.5 公顷在文物保护区 | 条目 |
| …003:0560 | 16.45 公顷 | ₴84,896（$1,887） | ₴5,160 | 4 轮 0 人；0.9 公顷卫生防护带 | 条目 | |
| C | …001:0821 | 15.11 公顷 | ₴75,509（$1,678） | ₴4,996 | 2026-08 1 人报价 ₴101,000，因不足 2 人流拍 | 条目 |
| …001:0822 | 15.11 公顷 | ₴75,616（$1,680） | ₴5,003 | 同上，1 人 ₴101,000 | 条目 | |
| …001:0823 | 15.11 公顷 | ₴71,876（$1,597） | ₴4,756 | 同上，1 人 ₴101,000 | 条目 | |
| 合计 | 约 113.1 公顷 | ₴518,255（$11,517） | 均约 ₴4,582 | |||
- 共同条件：市有耕地，用途 01.01 商品农业生产，村外；租期 7 年；起拍年租为规范估值的 12%（法定上限）；步长 1%；保证金 30%；至少 2 名合格竞买人；每块单独成交。
- 截止：2026-11-02 20:00（基辅时间），11-03 开拍。
- 背景：议会 2026-07-10 第 2817-VIII 号决定一次拍卖 54 块、合计 669 公顷耕地，这 7 块是其中至今没租出去的较大地块。
数据来自 Prozorro.Sale 公告 LRE001-UA-20261001-63374、-37311、-66774、-08837、-80992、-03820、-72697 及其全部前序场次，附件：议会决定、国家地籍摘录、规范估值摘录、物权登记信息、合同草案、地籍截图与现场照片（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。希里亚耶韦镇到敖德萨市中心公路约 118 公里、1.5 小时。
逐组看：为什么没人要
A 组（0455 / 0456，各 17.4 公顷）：形状不规整，挨着冲沟
两块形状不规整、一侧贴着冲沟和林带，大型机械作业效率低，边角难种。起拍又是规范估值的最高比例 12%。判断：对周边已有大田的农场吸引力有限，四轮无人报名主要是地块条件问题。
B 组（0559 / 0560，各 16.45 公顷）：撂荒长灌木，大半在保护区
- 0560 是撂荒地。照片里是草原化的荒地，有灌木和树。要恢复耕种，得先清灌、深翻、平整，第一年基本没有收成，额外投入不小。
- 0559 有 9.5 公顷（58%）在文物保护区内，另有 1.3 公顷卫生防护带。保护区里的耕作方式可能受限（例如深翻），要向文物保护部门确认。
- 曾经有人抢过、又放弃了：这一组 16.45 公顷地块中的一块，2025 年 11 月有 3 人竞价，最高报到起拍价约 3.5 倍，随后第一名没有签约，之后连续多轮 0 人。高价弃签只损失保证金，是乌克兰土地拍卖里的已知现象，原因从公开文件里看不出来。
C 组（0821 / 0822 / 0823，各 15.11 公顷）：正在被人耕种
- 这是 7 块里条件最好的：规整、连片约 45 公顷，在大田格局中，照片显示是正常耕地。
- 有人在种，也有人想租。2026 年 8 月这三块各有1 人报名、都报价 ₴101,000（约起拍价 1.34–1.41 倍），因为不足 2 人而流拍。最可能是同一家正在耕种的本地农场。
- 判断：C 组不是"没人要"，而是"只有一个人要"。外来者报名，就会和这位现耕种者竞价，成交价大概率高于 ₴101,000/块；中标后还要处理现耕种者交地的问题。
同一议会的成交
希里亚耶韦镇议会 2025 年 11 月以来已成交的 14 块农地（7 年租期）：成交价中位数是起拍价的 2.37 倍，每公顷年租中位数约 ₴9,721（约 $216）；一块 16.7 公顷的地 6 人竞价，以约 20 倍成交。也就是说，这个议会的好地是被抢的；这 7 块便宜，是因为它们各有问题，不是因为当地没有需求。
种植成本与产量参考
公开行业数据，只作参考区间，不是这些地的收益预测：
| 指标 | 参考值 | 出处 |
|---|---|---|
| 敖德萨州 2025 年谷物平均产量 | 3.36 吨/公顷（干旱，比上年低 10%） | 敖德萨州统计局，UkrAgroConsult 2026-05-08 转引 |
| 敖德萨州 2025 年油料平均产量 | 1.65 吨/公顷 | 同上 |
| 敖德萨州北部葵花（2025 年秋收中途） | 多数 1.4–1.5 吨/公顷，好地 2.2–2.8 吨/公顷 | 波季利斯克区行政长官现场估计（非官方） |
| 全国 2026 年五大作物平均生产成本 | 约 ₴45,000/公顷（约 $1,000） | 乌克兰国家农业经济研究所，UkrAgroConsult 2026-07-28 转引 |
| 冬小麦盈亏平衡产量 | 约 5 吨/公顷（按 ₴9,000/吨） | 同上 |
| 这 7 块地的起拍年租 | 每公顷 ₴3,748–5,160 | 本公告 |
| 撂荒地复垦（B 组 0560） | 清灌、深翻、平整的费用需当地报价，通常要占用一个生产季 | 需现场评估 |
要点与大块地相同：南部草原产量低于全国平均，赚钱靠控制投入和轮作中的高价值作物；租金只占成本一小部分，盈亏取决于经营能力。碎块地还要多算两笔：地块之间的机械转运，以及不规整地块的边角损失。
碎块地需要什么能力
| 情况 | 需要的能力和资源 | 适合谁 |
|---|---|---|
| 大块连片（30 公顷以上，规整） | 一套中型机械或稳定的代耕方；按地块规划轮作；规模效应明显 | 示范田、扩张型农场 |
| 碎块分散（本项目 A、C 组） | 机械要在几块地间转运，最好是附近已有地的农场，边际成本最低；外来者需要找邻近农场代耕 | 周边现有农场；有当地合作方的投资人 |
| 撂荒、受限地块（本项目 B 组） | 复垦设备和一年的投入期；保护区内的耕作限制要先确认；7 年租期摊销复垦成本偏紧 | 有复垦经验、看重长期地块储备的农场；不适合新手 |
一句话：这类地对"附近已经在种地的人"最划算，对外来投资人来说，只有在找到可靠的当地代耕方、并能接受 7 年较短租期的前提下才值得考虑。
适合什么人
| 投资人类型 | 合不合适 | 理由 |
|---|---|---|
| 已在希里亚耶韦一带种地的农场 | 最合适 | 边际成本最低，C 组可连片约 45 公顷 |
| 中国农资企业做示范田 | 可以考虑 C 组 | 地块正常、在大田格局里；但要和现耕种者竞价，并处理交地 |
| 想低价积累地块、愿意投入复垦的农场 | 可以考虑 B 组 | 起拍低，但复垦成本高、保护区受限、租期只有 7 年 |
| 没有当地团队、第一次进入乌克兰农业的投资人 | 不建议 | 建议先看大块、长租期、地块正常的标的，例如《斯塔里马亚基 50 公顷 21 年》 |
| 只想收租或分红的个人 | 不合适 | 必须实际耕种，不能转租 |
风险
怎么参与与费用
外国人和外资公司可以租用乌克兰农地（不能买）。建议用乌克兰公司承租：模式一（自己的乌克兰公司）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV）。模式三（代持）不适用。见《三种合作模式》。
单块按起拍价约 $1,450–1,890 × 7 年 ≈ $10,000–13,200，属于 $5,000–$100,000 档，尽调费 $500；多块一起尽调按一个项目计（7 块合计约 $80,600，仍为 $500）。中标后竞拍协助费、签约服务费各按标的额 × 1%。复垦、代耕费用按当地服务合同另计。
C 组适合要正常耕地的；B 组只适合有复垦能力的；A 组适合周边农场。没有代耕方不要报名。
现场看地；书面问议会：C 组现由谁耕种、交地安排；B 组保护区耕作限制；拍卖准备费用金额。尽调费预先支付，不退。
11-02 截止。参考：C 组 8 月单人报价 ₴101,000/块；同议会好地成交中位数约 ₴9,700/公顷。
按合同付首年租金和准备费用，办理租赁权登记后才能使用。
每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。我们提供的项目信息全部来自 Prozorro.Sale 官方公告和附件，逐项可查。
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