敖德萨州北部 50 公顷耕地 21 年租赁权
两块相邻、土壤评分 60，起拍约 $75/公顷·年

项目	大块	小块
面积	33.2269 公顷，全部耕地	16.5411 公顷，全部耕地
用途	01.01 商品农业生产（市有农业用地，村外）
租期	21 年；守约者到期有优先续租权
规范估值（НГО）	₴1,038,448（每公顷约 ₴31,253）	₴645,666（每公顷约 ₴39,034）
土壤评分	大块：农业生产土壤组评分 60 分（规范估值摘录）
起拍年租	₴103,844.81（约 $2,308；每公顷约 ₴3,125 / $69）	₴64,566.64（约 $1,435；每公顷约 ₴3,903 / $87）
起拍比例	规范估值的 10%（法定区间 3%–12%）
保证金 / 步长 / 报名费	₴31,153（约 $692）/ ₴1,038 / ₴864.70	₴19,370（约 $430）/ ₴646 / ₴864.70
开拍条件	至少 2 名合格竞买人；两块分别成交
截止 / 开拍	报名 2026-10-27 20:00 截止（基辅时间）；10-28 开拍
中标后付款	签约后 5 个工作日内付清首年租金（扣除保证金）和拍卖准备费用（金额以组织方通知为准）
限制 / 管网	公告写无使用限制；无管网（农地正常）

数据来自 Prozorro.Sale 公告 LRE001-UA-20260921-75301（33.23 公顷）、LRE001-UA-20260921-47332（16.54 公顷），附件：斯塔里马亚基村议会 2026-09-11 第 1819-VIII 号决定、国家地籍摘录、规范估值摘录、物权登记信息、租赁合同草案（2026-10-20 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。

斯塔里马亚基（Старі Маяки）在敖德萨州北部、原希里亚耶韦区，属典型的南部草原黑钙土农区，以小麦、大麦、葵花、油菜为主。村子到敖德萨市中心公路约 112 公里、1 小时 25 分；到敖德萨港口群（南方港、敖德萨港、切尔诺莫尔斯克港）大致 1.5–2 小时车程。这一带在战争中没有被占领过，没有地面交战。

• 两块相邻，合计约 50 公顷。地籍号相连；议会决定写明"两块合计 49.768 公顷"。两块都拿下，可以按一个作业单元种。
• 规整大田。从地籍图看，周边是规整的长条大田和林带，适合大型机械作业。
• 没有现场照片。组织方只上传了地籍截图，地里现在种着什么，需要现场看（见第 4 节）。

我们拉取了斯塔里马亚基村议会在 Prozorro 上的全部农地租赁拍卖。2025 年 11 月它一次拍了 60 多块 21 年租期的耕地：

指标	数值
已成交地块（3 公顷以上）	57 块
成交价 / 起拍价，中位数	1.58 倍
成交年租，每公顷中位数	约 ₴4,785（约 $106）
高位	多块 8–17 公顷地以 3–5 倍成交，最高约每公顷 ₴21,000
多数地块的报名人数	2 人，少数 3–5 人
异常	3 块地出现 4 人竞价、最高价 5–7 倍，随后第一名未签约，拍卖不成立

• 按中位数推算，这两块合计年租大约在 ₴24 万上下（约 $5,300）；如果遇到强势竞争，可能高出不少。报名前要定好每公顷的出价上限。
• "2 人报名、略高于起拍价成交"占多数，说明很多地是本地承租人加一名对手的格局。
• 高价弃签是乌克兰土地拍卖里的已知现象：第一名报出很高的价后不签约，只损失保证金。遇到这种情况，要关注组织方是否按规则把地给第二名。

以下是公开的行业数据，只作参考区间，不是这块地的收益预测。实际结果取决于天气、经营者的技术和成本控制。

指标	参考值	出处
敖德萨州 2025 年谷物平均产量	3.36 吨/公顷（比 2024 年低 10%，干旱）	敖德萨州统计局，UkrAgroConsult 2026-05-08 转引
敖德萨州 2025 年油料平均产量	1.65 吨/公顷（油菜占 55%、葵花占 41%）	同上
敖德萨州北部葵花（2025 年秋收中途）	多数 1.4–1.5 吨/公顷，好地块 2.2–2.8 吨/公顷	波季利斯克区行政长官的现场估计（非官方统计）
全国 2026 年五大作物平均生产成本	约 ₴45,000/公顷（约 $1,000）	乌克兰国家农业经济研究所，UkrAgroConsult 2026-07-28 转引
冬小麦盈亏平衡产量	约 5 吨/公顷（按 ₴9,000/吨粮价）	同上
燃油占成本比例	12%–15%，仅次于化肥	同上
这两块地的起拍年租	每公顷 ₴3,125–3,903，约占上面平均成本的 7%–9%	本公告

怎么读：

• 南部草原产量低于全国平均。敖德萨州 2025 年谷物 3.36 吨/公顷，而全国平均成本口径下小麦的盈亏平衡点要 5 吨/公顷。换句话说，照搬高投入的种法在这里很难赚钱。
• 当地能赚钱的农场靠两点：一是控制投入（成本远低于全国平均），二是轮作中加入葵花、油菜等利润更高的作物。行业报道称当季葵花的利润率明显高于小麦。
• 租金不是主要成本。每公顷租金约占总成本的一成以内；决定盈亏的是产量、粮价和投入控制——也就是经营能力。

农地租下来，就必须按用途正常耕种。合同要求按用途使用、按时交租，荒着不种、欠租，议会都有权追究；欠租 6 个月议会可以单方解约。所以先要回答"谁来种"：

需要的资源	约 50 公顷两块相邻（本项目）
机械	一台 150–250 马力拖拉机及配套耕整、播种、植保机具；收割一般租用当地服务
人	一名有经验的农艺师（可兼职），两三名机手（可季节性雇用）
流动资金	按全国平均成本口径，一个种植季约 ₴200 万（约 $5 万），外加首年租金；实际可通过低投入技术压低
销售	与附近粮库或贸易商签收购合同；港口在 1.5–2 小时车程内
最现实的做法	委托当地农场代耕（托管）：你承担租金和投入、获得收成，或者按约定分成。我们可以协助寻找和比较当地服务方

50 公顷对一家专业农场来说是"小规模、但值得做"的面积；对没有当地团队的外国投资人来说，必须找可靠的代耕方，否则不建议参与。

• 首年租金：签约后 5 个工作日内付清（扣除保证金）。
• 租金每年随规范估值指数调整，规范估值重算时按新估值计算；税法规定的比例上下限变化、议会调整比例时也要重新核定。21 年里租金会明显上涨，要按上涨预算。
• 逾期罚则重：租金逾期，10 天内要交相当于一整年租金的罚款。
• 议会可以单方解约的情形：到期，或连续 6 个月不交租。
• 承租人提前退出：如果 6 个月内没有人愿意按同样条件接租，要赔议会 6 个月租金。
• 到期优先续租：守约者在到期前 30 天书面通知即可主张。
• 土壤保护：土壤变差要赔偿；合同不要求投保，意外损毁风险由承租人承担。
• 承租人重组不影响合同：用乌克兰公司（SPV）承租，以后可以通过转让公司股权整体转让。

投资人类型	合不合适	理由
中国种子、化肥、农机、植保企业，想在乌克兰做示范田	合适	50 公顷规整大田、21 年长租，适合做长期示范和数据积累；委托当地农场执行
粮油贸易企业，想锁定一部分货源、了解当地种植	可以考虑	面积不大，主要价值是"有一块自己的地、看得清成本"
已在敖德萨州经营农业、想扩大面积的农场	最合适	有机械和人手，边际成本低
没有农业背景、只想收租或分红的个人投资人	不合适	不能转租赚差价；必须有人正常耕种并承担天气和价格风险

外国人和外资公司可以租用乌克兰农地（不能买，但可以租）。实际操作建议用乌克兰公司承租：《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV，中标后股权变更给你）。模式三（代持）不适用：农地必须实际耕种，不能转租。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。我们提供的项目信息全部来自 Prozorro.Sale 官方公告和附件，逐项可查。