里夫内州北部拉法利夫卡国有林场旧工业院区 8 栋 4,582㎡
紧邻火车站，起拍约 $17.1 万

出售方	国家财产基金里夫内和日托米尔州地区分部；所有者：国家林业资源署；资产持有方：国有专业经营企业"乌克兰森林"（Ліси України）拉法利夫卡林场
位置	里夫内州瓦拉什区拉法利夫卡镇，车站街（Привокзальна）林场院内。到瓦拉什市约 14 公里、22 分钟；到里夫内市 107 公里、卢茨克 94 公里、科韦利 103 公里、基辅约 350 公里；到亚戈金（波兰）口岸约 170 公里
建筑	8 栋，合计 4,581.7㎡，全部单层（刨花板车间带部分二层），建于 1969–1989 年，每栋都有国家物权登记
管网	8 栋公告都写"工程设备：无"——没有供水、排水、供电、供暖；Prozorro 数据也标注"不通电"
土地	院区占 6 块国有地块，合计约 1.59 公顷，用途"林业经营及相关服务"；地块上还有林场自己的其他建筑；楼下土地未单独划出，不随房出售
起拍价	₴7,801,362（约 $17.11 万），成交价另加 20% 增值税（含税约 $20.53 万）；按建筑面积约 $37/㎡
保证金 / 报名费 / 步长	₴1,560,272.40（约 $3.42 万）/ ₴1,729.40 / ₴78,013.62
出售条件	"有条件拍卖"，但条件只有一条：过户后 30 天内补偿评估费 ₴17,900（另加增值税）。不要求保持用途、不要求投资、不要求保留员工；现无出租
成交条件	最少 1 名合格竞买人即可成交
报名截止 / 开拍	2026-11-18 约 20:00（系统在 19:30–20:30 之间设定）/ 11-19 11:10（基辅时间，冬令时）
本轮流拍后	按公告：第二轮降价 50%（起拍 ₴390 万），第三轮逐步降价（从 ₴390 万起，最多降 50 步、每步 1%，底价约 ₴195 万）
看现场	周一至周四 8:00–17:00、周五 8:00–15:45，联系林场；官方另有"虚拟数据室"（云盘），有完整文件

数据来自 Prozorro.Sale 公告、国家财产基金信息公告和现场照片，2026-10-28 查询。美元按乌克兰国家银行汇率 45.59 折算。门牌、地籍号和拍卖编号向会员和委托人提供。

资产库原标题是机翻，只列了 7 栋，漏了最后一栋 933.9㎡ 的日用品车间，"健康综合楼"实际是林场的职工保健楼。按信息公告整理如下：

建筑	面积	建成	结构与现状
刨花板车间	1,230.4㎡	1969	砖墙、混凝土楼板、石棉瓦屋面；一层 1,107.6㎡＋二层办公生活间 122.8㎡。院区里最大的一栋
日用品车间	933.9㎡	1988	砖和混凝土砌块、油毡屋面，带地下室
罐头车间	715.6㎡	1980	砖墙、混凝土楼板，带附属间和地下室；与雨棚共用一面墙、内部相通
罐头车间成品库	495.9㎡	1980	拱形金属库房（芬兰式），带地下室
锅炉房	448.5㎡	1979	砖和砌块、混凝土楼板，带附属间
雨棚	422.2㎡	1989	砖墙、混凝土楼板、油毡屋面，与罐头车间相连
成品仓库	217.4㎡	1977	砖墙、木楼盖、石棉瓦屋面
职工保健楼	117.8㎡	1989	砖墙、木楼盖、瓷砖地面，独立一栋

公告对每一栋都写了"有独立入口、进出方便"和"工程设备：无"。所以它不是一座"能开工的工厂"，而是一个院子里分散的 8 个旧建筑外壳，罐头和刨花板生产早已停止，没有设备一起出售。

标记为公告坐标（林场院区附近），不是精确界址。

• 交通是这里最实在的优点。院区就在拉法利夫卡火车站旁（约 150 米），这条线是萨尔内—科韦利铁路；OSM 地图上车站周边有多条专用线，还有一条通往拉法利夫卡采石场的支线。专用线能不能接进本院区、谁拥有、能不能用，公告没写，要现场和铁路部门确认。院区离 T-18-08 区级公路约 100 米。
• 周边产业：拉法利夫卡以玄武岩采石场闻名，周边是大片林区；14 公里外的瓦拉什是里夫内核电站所在城市（约 4 万人），是附近最大的就业和消费中心。
• 现场状态：照片显示多数建筑空置、窗户损坏、墙面潮湿、屋檐有松动；锅炉房、日用品车间需要结构检查。也有照片显示院内有木材堆放、车间里有叉车——林场还在这个院子里工作，这一点和下面的土地问题直接相关。
• 地缘位置：里夫内州北部，往北约 60–70 公里是白俄罗斯边境；附近有核电站。安全风险和保险条件要单独考虑。

这处资产 2025 年 3 月列入国家小私有化清单，2026 年 4 月开始拍卖。我们沿着每一轮的"上一轮编号"往前查到底：

开拍日	方式	起拍价	约合美元	结果
2026-05-20	英式拍卖（原价）	₴780.1 万	$17.1 万	0 人，流拍
2026-05-28	降价 50%	₴390.1 万	$8.6 万	0 人，流拍
2026-06-05	逐步降价	₴390.1 万起	—	开拍前撤销
2026-09-28	英式拍卖（原价，重新挂牌）	₴780.1 万	$17.1 万	0 人，流拍
2026-10-06	降价 50%	₴390.1 万	$8.6 万	0 人，流拍
2026-10-14	逐步降价（50 步×1%）	₴390.1 万 → 底价约 ₴195 万	$8.6 万 → $4.3 万	0 人，流拍
2026-11-19	英式拍卖（原价，第三次挂牌）	₴780.1 万	$17.1 万	本轮，11-18 截止

• 价值在哪：这批房子单独看只是旧外壳，价值取决于能不能和林场谈妥土地、通道和管网。谈妥了，它就是一个靠铁路、靠林区的木材或建材加工基地；谈不妥，买下的只是 8 栋没法通电的空房子。
• 升值靠开工，不靠地价。镇上的厂房本身不会自己涨价，我们不做收益测算。
• 如果真有兴趣，最好的时间点是下一轮：本轮多半流拍，接下来按公告是半价（约 $8.6 万）和逐步降价（底价约 $4.3 万）。但我们不建议"只等降价"——先把土地和管网问题问清楚，问不清楚，再便宜也不该买。

乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，获批后办理永久居留证。这个项目按原价成交，含增值税约 $20.5 万；即使第二轮半价成交，含税也约 $10.3 万——金额本身就在 10 万美元门槛以上，买厂房和办身份可以放在一起规划。

1. 在乌克兰设立（或已有）本人控股的公司；
2. 公司在银行开设投资账户，从境外以外币汇入不少于 10 万美元作为注册资本（或按规定登记的外国投资），取得银行证明；
3. 以公司名义参加拍卖、买下厂房，余下资金用于修缮、接电、设备和经营；
4. 凭投资证明等材料向国家移民局申请移民许可，获批后办永久居留证。

谁	合不合适	理由
木材加工、颗粒燃料、木结构企业（尤其已经和林业企业有供货关系的）	可以认真看	原料就在隔壁、靠铁路；和林场谈土地与通道最有条件
石材、碎石、建材企业	可以考虑	采石场和铁路都在附近；要确认能否做重型堆场、能否接专用线
想在乌克兰办身份、同时要一个实体项目的外国投资者	谨慎	金额够 10 万美元门槛，但需要本地合伙人和长期经营计划；没有经营方案不要买
想要"拿来就能开工"的工厂	不合适	没有设备、没有水电暖，土地要另办
想做口岸物流、仓储出租	不合适	离波兰口岸约 170 公里，镇上仓储需求小
只想低价买入等升值的人	不推荐	7 轮 0 人，转手困难；闲置期间还要承担看管和维修

除房价外还要算：20% 增值税、评估费补偿 ₴17,900（另加增值税，约 $470）、报名费约 $38、公证与登记、结构检测、接电接水、修屋面、土地划分和改用途的测绘与审批费用，以及以后每年的土地租金或土地税。

时间：11 月 18 日约 20:00（基辅时间）截止报名，11 月 19 日开拍。

我们的建议：本轮不建议直接报名。真有用途的买家，先做四件事：① 现场看 8 栋楼和院子，确认林场的设备和木材会不会搬走；② 书面询问林业企业和区政府：楼下土地能否划出、改成什么用途、需要多久；③ 问配电公司接电的容量和费用；④ 问铁路专用线能不能用。四个问题都有正面答复，再考虑下一轮（半价或逐步降价）报名，并定好最高出价。

用乌克兰公司报名适用模式一/二（见《三种合作模式》）。起拍价超过 $100,000，尽调费按 1% 收取（下一轮半价时为 $500 档）；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。这个项目不建议走模式三（代拍代持）：价值全在后续和林场谈地、接电、经营，单纯代持没有意义。没有乌克兰银行账户、想用公司参拍的，见《没有乌克兰银行账户怎么参拍》。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。