扎波罗热市第聂伯区汽车运输基地
27 栋建筑 2,756㎡＋1.45 公顷院区，起拍约 $16.3 万

位置	扎波罗热市第聂伯区（第聂伯河右岸，萨盖达奇内片区）。到市中心公路约 8.1 公里、约 11 分钟；离第聂伯水电站约 5.4 公里；货车从卡霍夫斯卡街（约 140 米）进出
卖方	АТ «ДТЕК ДНІПРОЕНЕРГО»（股份公司，DTEK 集团旗下发电企业），注册地扎波罗热市
出售标的	生产、仓储和行政用途的建筑物与构筑物 27 处，合计 2,755.9㎡（预制板结构）
土地	1.4545 公顷。合同草案写明：按《土地法》第 120 条，卖方的土地租赁权随房产一起转给买方，条件不变，与房产过户同时登记
设施	有电、有水、有排水；自主供暖；没有燃气
起拍价	₴7,432,600，另加 20% 增值税（含税 ₴8,919,120）。约 $163,025，含税约 $195,630；建筑每㎡约 $59（不含税）
保证金 / 报名费 / 步长	₴371,630（约 $8,151，5%）/ ₴1,700（约 $37）/ ₴74,326（约 $1,630）
成交条件	1 名合格报名人即可按起拍价成交；第 2 轮（7 月首轮 0 人报名，本轮价格未降）
本轮	报名 2026-11-04 20:00 截止，11-05 11:15 开拍（基辅时间，冬令时 UTC+2）
付款与签约	技术任务书写"100% 预付"；合同草案写签约公证当天付清。合同须经卖方监事会批准后才签，"出售期限 2026 年内"
还价渠道	技术任务书原文："如果起拍价不能接受，参与者有权把自己的报价发到卖方招标邮箱"
看房	工作日 9:00–16:00，书面申请（最晚开拍前一天），卖方指定联系人带看

数据来自 Prozorro.Sale 本标的两轮公告（2026-07、2026-10）、附件《标的说明（技术任务书）》《买卖合同草案》《中标人取消资格条件》、48 张现场照片（2026-05 拍摄），以及卖方 2023 年以来的全部挂牌记录、OpenStreetMap 数据（2026-10-29 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-29 官方汇率 1 美元 = 45.59 格里夫纳折算。

• 不是政府拍卖，是大型私营能源企业出售。资产库把这一条归成了"国有厂房"，要更正。卖方 ДТЕК Дніпроенерго 是 DTEK 集团的发电公司，用 Prozorro 的商业出售通道（commercialSell）处置自己的房产。价格由卖方定，没有国家估值，也没有法定降价规则。
• 好处是对手方可靠。大企业的产权登记一般比较规范，合同草案里卖方保证"没有抵押、查封、诉讼、第三方权利，也没有享有优先购买权的承租人"。这些保证要用国家登记簿逐项核对，但起点比小公司挂牌好得多。
• 卖的是一个能用的汽车运输基地。描述写"可以作为生产基地、汽车运输企业、仓储综合体或维修服务中心"。照片里有成排车库、检修沟、车辆检查坡道、两层行政楼和大块硬化场院。
• 土地是租的，租约随房子转过来。你不用另参加土地拍卖，但租约的出租方（多半是市里）、剩余年限和年租金，合同草案里都留着空白，要在报名前拿到。
• "监事会批准后才签约"和"100% 预付"。这是大企业的内部程序。中标后到签约之间有一段等待期；付款前一定要确认监事会决议已经作出。

标记为公告自带坐标（第聂伯区萨盖达奇内片区），与公告地址和照片里的院区环境一致。

第聂伯区在扎波罗热市的第聂伯河右岸，是工业企业和住宅区混合的城区。院区周边以独栋私宅和工业用地为主，最近的住宅约 150 米。从照片看，这是一个完整、规整、维护尚可的车队基地：

• 拿来就能用。电、水、排水、自主供暖都有，车库和维修车间可以直接投入使用；大部分建筑需要的是翻新，不是大修。
• 现场有人在用。照片里一间维修车间有举升机和工具，场院停着车辆。合同草案写"没有享有优先购买权的承租人"，但现在是卖方自用、员工在用，还是有租户，要问清，并在合同里约定交房时间。
• 院区够大。1.45 公顷在扎波罗热城区里，足够停放几十辆卡车、工程机械，或者做露天堆场。

这处基地 2026 年 7 月第一次挂牌，0 人报名；10 月按原价重新挂出，就是本轮。按卖方企业编码检索，ДТЕК Дніпроенерго 2023 年以来在 Prozorro 上只挂过 9 次，今年 7 月起同时在卖扎波罗热市的 4 处房产，7 月首轮全部 0 人报名、10 月全部原价重挂：

标的（扎波罗热市）	建筑面积	土地	起拍价（不含税）	每㎡（约）
本标的：汽车运输基地，27 处建筑	2,755.9㎡	1.45 公顷	₴743 万（$16.3 万）	$59
生产用建筑群，14 处	4,630.4㎡	1.39 公顷	₴1,187 万（$26.0 万）	$56
建筑群，22 处	8,922.6㎡	4.5 公顷	₴2,116 万（$46.4 万）	$52
公司行政大楼	5,971.5㎡	0.51 公顷	₴6,548 万（$143.6 万）	$241

怎么读：

• 这是集中处置非核心资产。同一时间挂出 4 处、连总部大楼都在卖，三处工业物业每㎡价格接近（$52–59），看起来是按统一口径（账面或评估）定价，不是逐个按市场试价。
• 还没有降过价，但卖方开了还价口子。和政府拍卖不同，私企流拍后不会自动降价。这份公告特别写明"起拍价不能接受的，可以把自己的报价发给卖方"，说明卖方愿意听市场价。
• 卖方以前的成交：2023 年在第聂伯市卖出一处温室综合体，1 人报名，成交价比起拍价高约 1%。可见这家企业挂牌是真想卖，成交以后也会履行。

• 按建筑面积：约 $59/㎡（含税约 $71/㎡）。对于能直接使用、配有车库和维修车间的完整车队基地，在和平时期的乌克兰地级城市是偏低的价格；但扎波罗热的情况特殊，见下一条。
• 前线城市的折价是真实的。扎波罗热市 2022 年以来长期遭导弹、无人机和滑翔炸弹袭击，不少企业外迁，工业地产买家很少。同一卖方 4 处房产首轮全部 0 人报名，就是市场给出的答案：这个价格在当前扎波罗热不算便宜到"马上有人抢"。
• 价值在"院子＋可用的车队设施＋随房产过来的土地租约"。如果租约剩余年限长、租金合理，这比单纯的几栋房子值钱得多；如果租约快到期，价值要打折扣。
• 增值税对谁是成本、对谁可以抵扣。买方如果是增值税纳税人，20% 增值税一般可以抵扣；个人或非纳税人买，这 20% 是实打实的成本。
• 可以试着还价。卖方开了书面报价的渠道，以首轮 0 人、4 处同时在卖的情况看，有讨论空间；多少合适要看尽调结果，我们不在这里给数字。

"升值"在这里的意思是：用起来——自用省下租金，或者把车库、维修车间、场地分租给运输、维修、工程企业，靠经营提高价值。房产本身在战时不会自动涨价；战后重建也不保证让这里涨价。

投资人类型	合不合适	理由
在扎波罗热或乌克兰南部有业务的运输、物流车队	最合适	设施就是为车队建的，自用最划算
工程机械租赁、建筑施工企业（参与当地修复工程）	合适	场地大、有维修车间，可做设备停放和维护基地
汽车、卡车维修服务企业	合适	现成检修沟和维修车位，翻新即可开业
想做"车库、场地分租"的本地投资人	可以考虑	需要本地团队管理；先确认现有使用者和租约
人在国外、不熟悉前线城市情况的个人投资者	不合适	战时风险高、需要现场管理，代持没有意义
只想买了放着等战后升值的	不合适	空置也有维护、看守和租地成本；升值没有保证

乌克兰《移民法》规定：外国人以外币向乌克兰经济投资不少于 10 万美元，可以在年度配额内申请移民许可，获批后办理永久居留证。这个项目起拍价不含税约 $16.3 万、含税约 $19.6 万，金额在 10 万美元门槛以上，买基地和办身份可以放在一起规划。

1. 在乌克兰设立（或已有）本人控股的公司；
2. 公司在银行开设投资账户，从境外以外币汇入不少于 10 万美元作为注册资本（或按规定登记的外国投资），取得银行证明；
3. 以公司名义参加拍卖、买下基地，余下资金用于翻新、设备和经营；
4. 凭投资证明等材料向国家移民局申请移民许可，获批后办永久居留证。

卖方可以按书面申请提供补充材料（最晚开拍前一天提出）。报名前要拿到：

适合《三种合作模式》中的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV 报名，中标后把 SPV 股权变更给你）。买来要自用或经营，又在前线城市，不建议模式三代持。我们也不会为了凑人数安排报名人，卖方的取消资格条件也明确排除关联报名人。

两条路：① 11 月 4 日前完成尽调，按起拍价报名（只有你一家时按起拍价成交）；② 来不及或觉得价格偏高的，按技术任务书的渠道先向卖方书面报价，等卖方回应或下一轮挂牌。

每个项目的最终费用以双方签署的书面协议为准；代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手房款、保证金等任何交易资金。