日托米尔州破产公路局的石材加工车间
第 2 轮约 $79,400，设备齐全，但土地不跟着走

拍卖方式	破产财产拍卖（英式），第 2 轮（第一次重新拍卖），1 人报名即可成交
卖方	破产管理人，代表破产企业"日托米尔州公路局"（国有公路股份公司子公司），破产案 2020 年立案
位置	日托米尔州日托米尔区新鲁德尼亚村，丘德尼夫斯卡街 1-A（属捷捷里夫卡村镇联合体，评估报告写"居民点范围外"）
标的	石材加工车间财产综合体（不动产＋动产）：车间 494.3㎡（层高 2.7–5.9 米，砖墙、预制楼板、石棉板屋面，有电、暖、水、排水，磨损 30%）及内置设备；供水管 220 米；围墙 237.5 米；60 米水井；圆形仓库；10/0.4 kV 箱式变电站；厕所；沉渣池
起拍价	₴3,600,000，含增值税（可开增值税发票）；约 $79,400（按 1 美元＝45.32 格里夫纳）。第 1 轮 ₴4,499,998
保证金	₴360,000（约 $7,900，10%）
负担	公告写"无负担"；法院 2026-09-14 裁定解除查封
报名截止 / 开拍	2026-11-15 约 20:00（基辅时间）/ 2026-11-16
看现场	工作日 9:00–17:00，提前联系破产管理人

工序	设备	状态（官方）
切割	花岗岩切割机 2 台	满意
磨边、磨光	磨边机 1 台、磨光机 2 台	满意；磨光机已 100% 折旧
起重	3 吨行车、1 吨电葫芦	满意，磨损高
水和除尘	水泵、3 台风机、60 米水井、220 米管道、沉渣池	水井和管道可用；沉渣池不满意
电力	10/0.4 kV 箱式变电站	满意（容量公告未写）

这是一条小型、完整的石材加工线：荒料切成板，再磨边、磨光，做成路缘石、铺路石、台阶板、墓碑等。设备是老的，但能用；要先通电试机。

• 到日托米尔市中心公路约 28 公里、开车约 37 分钟；
• 离捷捷里夫河约 3 公里，离以花岗岩岩体闻名的特里希里亚村约 3.4 公里；
• 日托米尔州是乌克兰花岗岩和装饰石材的主要产区之一，周边有多家采石场；车间旁边原属同一单位的 15.24 公顷采石用地，2019 年由村议会租给一家私营公司，租期 7 年；
• 院子在居民点范围外，四周是松林，做石材加工的噪音和粉尘对居民影响小。

评估报告把这个综合体估为 ₴3,121,105（不含设备和增值税），其中：

部分	估值	占比
建筑和构筑物	₴1,339,007	43%
8.16 公顷土地的使用权	₴1,782,098	57%
设备（另一份报告）	₴628,893	—

问题在于：

• 这块地是 1997 年国家证书给原单位的永久使用权（原 23.4 公顷，2019 年划走 15.24 公顷采石地后剩约 8.16 公顷），没有地籍号、边界没有划定，面积是"算出来的"；
• 土地现在归捷捷里夫卡村镇联合体（公有）。按《土地法》第 120 条，公有土地的权利不会随建筑自动转给新业主，私营企业也不能取得永久使用权；
• 评估师按"房地一体"把使用权算进了价格，但买方实际拿到的只有车间、构筑物和设备，过户后要自己向村镇议会申请租用（或购买）楼下土地，不经土地拍卖，但要测绘、议会决定和付租金；
• 原用途是"采矿和工业场地"，能分到多大面积、什么用途，要书面问议会。

详见《拍卖买到房子，楼下的地怎么办》。

轮次	起拍价（含增值税）	结果
第 1 轮（2026-08）	₴4,499,998（约 $99,300）＝估值×1.2	0 人
第 2 轮（本轮）	₴3,600,000（约 $79,400），降 20%	11-15 截止

如果只算车间、构筑物和设备（估值 ₴1,967,900，含增值税约 ₴2,361,480，约 $52,100），本轮价格仍比这部分高约 50%。多出来的部分就是买不到的土地使用权。所以 8 月 0 人报名并不奇怪。如果本轮再流拍，按《破产法典》可能继续降价或转为荷兰式拍卖（🟡 以管理人公告为准）。我们建议的出价参考：以设备和建筑的价值为上限，再扣掉办土地、修屋面、通电试机的费用。

可以，这是它最自然的用途。理由：

• 设备是一整条线，车间有行车和水循环，变电站和水井都在；
• 原料就在附近：日托米尔州花岗岩产区，采石场多；
• 市场：重建需要大量路缘石、铺路石、台阶和外墙石材；墓碑和纪念碑也是日托米尔石材的传统产品；原卖方本身就是给公路供货的单位。

要注意：原单位已经破产多年，设备停用多久公告没写，要现场通电试机；粉尘、噪音和废水排放要按现行环保要求办；荒料要从采石场买，自己开采要另外取得矿权。

用途	判断	理由
花岗岩路缘石、铺路石、墓碑加工	最合适	设备、原料、市场都对口
其他建材加工（混凝土制品、预制件）	可以看	有行车、电和水；要看电力容量
木材加工、颗粒燃料	可以看	四周是松林；要办林业原料来源
机械修理、仓储	可以	车间有行车；但离城 28 公里
休闲、民宿（捷捷里夫河景）	不建议	工业用地、原为采矿场地，改用途难

买价约 $79,400，加上土地手续、修缮和启动生产的投入，总投资可以超过 10 万美元。如果由外资乌克兰公司买下并真实经营石材加工、雇用当地员工，比较接近"对经济的投资"。但移民许可有年度配额，不保证获批；资金须从境外汇入并说明来源。详见《乌克兰投资永居全攻略》。

谁	合不合适	理由
日托米尔一带的石材加工、墓碑、铺路石企业	最合适	设备直接用，懂行，能办土地
附近采石场经营者	合适	采加一体，就地加工荒料
国内做石材的企业想在乌克兰设点	可以看	投入小，但要有本地合伙人管生产和办手续
海外小额投资者，想低价持有	不推荐	土地不随房，不经营就没价值

除价格外：保证金 10%、拍卖平台佣金、公证和登记、尽调、土地测绘和租金、屋面和设备维修、接电。

1. 约破产管理人看现场，通电试机，看屋面和变电站；
2. 书面问村镇议会：车间下面能分多大地、什么用途、租金多少；
3. 问配电公司：现有供电合同和容量；
4. 按"建筑＋设备"的价值定最高出价，不要为土地使用权买单。

用乌克兰公司参拍适用模式一/二（见《三种合作模式》）：尽调费 $500；中标后竞拍协助 1%、过户交割 1%。不建议模式三（代拍代持）：价值在经营，代持没有意义。代拍服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

了解日托米尔州：《乌克兰各州投资地图：日托米尔州》，维基百科（英文）。

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