基辅·利沃夫·敖德萨 开发用地备选清单
给房地产开发商的 9 组在拍标的（2026-10）

• 范围：基辅州（含基辅市）、利沃夫州、敖德萨州，2026-10-25 仍在报名期的全部 Prozorro.Sale 拍卖，共 1,913 场（多数是农地租赁和法拍小宅基地）。
• 位置：离市中心公路 35 公里以内，或就在市区。
• 用途：已经批准为多户住宅（02.03）、商业（03.07）、酒店餐饮（03.08）、办公（03.10）、工业仓储（11.02），或成片的宅基地（02.01），不用再申请改用途；或者是市区里能改造的整栋建筑。
• 规模：土地约 0.25 公顷以上，或建筑 2,000㎡ 以上。
• 历史：按地籍号查了每块地过去所有轮次，看卖不卖得动、价格降没降。

结果：基辅 4 组、利沃夫 3 组、敖德萨 2 组。敖德萨目前在拍的开发级土地很少，两组都是我们之前已经单独分析过的标的。

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告和按地籍号检索的历史轮次（2026-10-25 查询）。美元按乌克兰国家银行 2026-10-26 生效汇率 45.20 折算，不含增值税和中标人额外费用。距离为到市中心的公路距离（OSRM）。地籍号、门牌和拍卖编号向会员和委托人提供。

① 基辅市奥博隆区 7,317㎡ 商业楼（约 $310 万）

国有的乌克兰进出口银行出售的一栋 4 层"家庭休闲中心"，2005 年建成，砖墙加保温，层高 3.45–5.6 米，集中供暖、水电齐全，内有商铺、餐饮、健身中心和办公；主要面积 4,725㎡，其余为楼梯、电梯井等。优点：市区、已建成、配套齐，1 人报名即可成交，是这份清单里唯一能"马上用起来"的标的；约 $424/㎡ 远低于新建成本。要核实：土地是租用还是所有、剩余年限；现有租户和租约；技术状态（官方写"尚可、经济型装修"）；起拍价怎么定的（银行附件"资产信息"）。适合：做社区商业、改造成办公或酒店公寓的开发商和运营商。

② 基辅州布恰 0.41 公顷多户住宅用地（约 $39.4 万）

布恰市议会出售的一块已批准为多户住宅（02.03）的地，在市内街道上，离基辅市中心约 27 公里、40 分钟。布恰是基辅西北郊住宅需求最强的地方之一。要注意：6 月、7 月按 ₴1,800 万挂了两轮都没人报名，这次只降到 ₴1,780 万（约 $95/㎡）；中标人还要付绿化补偿 ₴49.6 万（约 $1.1 万）；议会决定第 7 条有用地条件要读；至少 2 人报名才开拍。适合：在基辅郊区做中小型公寓楼的开发商。

③ 基辅州普希夫卡 14 块宅基地，合计约 3 公顷（约 $18.1 万）

同一个执行案里的 14 块宅基地，每块 0.12–0.25 公顷，分布在村里两三条街上（其中 8 块在同一地籍街区），离基辅市中心约 32 公里。看起来是一个别墅项目被查封后拆开拍卖。好信号：7 月同一街区的两块各有 2 人报名，以起拍价的 1.01 倍成交（每块约 $1.5 万），说明有真实买家。要注意：每块都要至少 2 人报名；其中 4 块 10-26 就截止，其余 11-01；查封里还有 2020 年法院的旧记录，要律师核对；14 块分 14 场拍，不一定都能拿到。适合：做独栋别墅小区的开发商（买下后统一规划、分期建房出售）。

④ 基辅州鲍里斯皮尔 0.26 公顷商业用地，10 年租赁

机场城市鲍里斯皮尔市区主路旁的商业用地（03.07），起拍年租约 $5,800（规范估值的 5%），租期 10 年，中标人另付挂牌准备费用。规模小，适合做沿街商铺、小型商业综合体的开发商或零售企业。10-28 截止，至少 2 人。

⑤ 小皮德利斯基 4 块连片：商业＋酒店餐饮＋办公，合计约 3 公顷（约 $41.9 万）

📖 已出完整推荐分析：《利沃夫州近郊 M-06 国道旁 3 公顷连片商业酒店用地》——离 M-06 约 150 米、规划条件已批、价格与近郊成交持平。

利沃夫市议会在城北小皮德利斯基村南街一侧规划的一片公建用地，四块地籍号相连：商业 0.51 公顷、酒店 1.2 公顷、餐饮 0.8 公顷、办公 0.45 公顷，离市中心约 16 公里、20 分钟。单价只有约 $14/㎡。但最大的问题是没人买：商业那块 2025 年 4 月起挂了 15 轮、酒店那块 13 轮，全部 0 人报名，价格几乎没动（政府土地出售一般不降价）。商业地块有 0.078 公顷在电力设施保护区内；用地规则在市议会决定第 7 条。适合：有明确业态（汽车服务、物流配套、路边酒店等）的运营型开发商；先问清每块的建设条件，再考虑一次买下整片。

⑥⑦ 利沃夫市两块工业仓储用地（2.56 公顷、2.01 公顷）

都在利沃夫市界内的工业区（里亚斯内-2、北街规划路），用途 11.02，离市中心 10–11 公里，单价约 $26–27/㎡；里亚斯内那块另需付绿化补偿 ₴60.5 万（约 $1.3 万）。分别挂了 8 轮、5 轮，都是 0 人报名。适合：工业地产、仓储物流开发商——利沃夫是西部的企业搬迁和物流中心，市内成片的工业用地不多。

• ⑧ 阿尔卡迪亚 992㎡ 多户住宅用地：海滨核心区，法拍第 3 轮已降 15%，约 $13.5 万，11-24 截止。地块现状和规划要先看清，见《阿尔卡迪亚 992㎡ 公寓用地》。
• ⑨ 普里沃斯市场旁 2,146㎡ 商场空间：破产拍卖，约 $143 万，1 人即成交，11-04 截止；没有独立入口、有旧租约和实际占用，见《小阿尔瑙茨卡街 2,146㎡ 商场》和《敖德萨在拍商铺一览》。

敖德萨目前在拍的大块开发用地基本没有，我们会持续盯新挂出的拍卖。

• 基辅奥博隆商业楼（#1）：市区、已建成、1 人即成交、11-05 就截止，时间最紧，最适合有改造运营能力的开发商。
• 布恰多户住宅用地（#2）：用途已经批准、在基辅最活跃的郊区住宅市场；难点是至少 2 人和价格，需要先算清能建多大、卖多少。

普希夫卡（#3）适合做别墅片区的开发商，但 4 块明天就截止，要立刻决定。有意向的，告诉我们其中哪一组，我们按单个项目做完整的尽调分析（官方附件、规划条件、历史成交、风险和参与路径）。

开发项目一般用《三种合作模式》里的模式一（自己的乌克兰公司报名）或模式二（陆侨服务有限公司代设 SPV，中标后股权转给你）。尽调费按评估价分档：$5,000–$100,000 收 $500，超过 $100,000 收 1%；中标后竞拍协助费、过户交割服务费各按成交价 × 1%；会员 ¥1,200/季或 ¥3,600/年，不抵扣服务费。代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手任何交易资金。

本清单只读了公告和历史轮次，属于初筛；单个标的的附件、规划条件和法律问题，以深入尽调为准。拍卖情况变化快，我们会定期更新。